나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56987 [5] 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-84 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 ""석근1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 인근일대는
전원주택단지들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서, 주위는 농경지, 기존 농가촌락, 전원주
택단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

45번국도 동남측 직선거리 약750미터 지점에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하
고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 건축허가를 득하였으며, 전기타 상태임.
기호(2,3): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(4,8): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(5,6): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(7,9,10): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
(기호(2~10)토지는 남서하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였음)
(기호(11)토지는 2022.7.8.일자로 기호(5)토지에 병합되었음)

인접 도로상태

기호(1): 서측 일부가 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.
기호(2~10): 북동측으로 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2025-05-21), 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)(기호(1)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 중 기호(1)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'이나 현황 건축허가를 득하였으며, 전기타
상태임.
기호(2,4,7~10)토지의 의뢰목록상 지목은 '전', 기호(3)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'
이나 현황 공히 주거용건부지(사용승인 전)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(12,13)>
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 및 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.
<기호(14~18)>
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 2층건으로서
외벽 : 드라이비트, 페인팅, 판넬 등 마감.
내벽 : 몰탈마감 등.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 단독주택으로 이용중임.
(별첨 건물개황도, 사진 등 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조(기호(12,13))이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있는 것
으로 조사됨.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록13: 현황은 185-84번지 지상에 소재함.
3.태현산업개발 김진숙이 2025.12.09. 유치권신고(공사대금 630,800,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4.2026. 1. 6. 신청채권자 서울서남부농협에서 태현산업개발 김진숙의 유치권 신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 평택지원 2024타경56987 (5)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-84

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 면적 정보

토지면적: 981.00㎡ (약 296.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 275.62㎡ (약 83.37평)

건물 제시외면적: 13.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

감정가: 866,524,400원 (8억 6천 6백 5십 2만 4천 4백원)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

해당 물건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리에 위치하며, 인근에는 석근1리마을회관이 소재합니다. 주변은 전원주택단지가 밀집해 있으며, 농경지, 기존 농가촌락 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

45번 국도 동남측 약 750미터 지점에 위치하여 차량 접근이 가능합니다. 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 계획관리지역에 속하며, 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받습니다. 일부 토지는 건축허가를 득하였으며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 폭 5~6미터 정도의 단지 내 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 주요 권리사항으로는 소유권 이전, 근저당권, 임의경매, 강제경매 등이 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 1,560,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 4일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(채권액 1,560,000,000원)입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유치권 신고된 권리는 별도의 검토가 필요합니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2024년 7월 거래된 팽성읍 대사리 299-13번지 소재 연립주택(전용면적 140.71㎡)이 66,208만원(약 6.62억원)에 거래되었습니다. 이는 신축 연립의 높은 시세를 반영하는 것으로 보입니다. 2005년 준공된 파인스타운 다세대주택(전용면적 65.46㎡)은 2025년 8월 25일 8,000만원(0.8억원)에 거래되었으며, 이는 건물의 연식 및 규모에 따른 시세 차이로 판단됩니다.

본건은 단독주택으로, 비교 대상인 연립 및 다세대 주택과는 주거 형태 및 토지 가치에서 차이가 있습니다. 감정평가액 8.67억원과 토지 면적(981㎡)을 고려할 때, 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.

4.2. 최근 거래 동향

2024년 신축 연립주택의 거래가액이 높게 나타나고 있으며, 이는 평택 지역의 신축 주거시설에 대한 수요와 가격 상승세를 시사합니다. 다만, 본건은 단독주택이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 45번 국도를 통한 차량 접근성이 양호합니다. 주변이 전원주택단지, 농경지, 농가촌락 등으로 구성되어 있어 도심의 편의시설보다는 전원생활에 적합한 환경입니다.

5.2. 주변 개발 계획

제공된 정보 내에서는 별도의 주변 개발 계획에 대한 언급이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 유치권: 태현산업개발 김진숙이 2025년 12월 9일 공사대금 630,800,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 2026년 1월 6일 신청채권자인 서울서남부농협에서 해당 유치권에 대한 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 인수해야 할 금액이 결정될 수 있으며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 중복 병합된 사건이며 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 비행안전제2구역(전술): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역으로 지정되어 있어, 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 현황 관련 리스크

* 토지 현황: 공부상 지목과 현황이 상이한 부분이 있습니다. 임야 또는 전으로 등재된 토지가 건축허가를 득하고 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물 사용승인: 제공된 건축물표제부상 건물 사용승인일(2022.07.11.)이 있으나, 토지 이용 현황 설명에 '주거용 건부지(사용승인 전)'이라는 표현이 혼재되어 있어, 실제 건축 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ~ㅇ)이 존재하며 일괄매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 신축 건물(사용승인 2022년)이라는 장점이 있으나, 약 6.3억 원에 달하는 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 이에 대한 법적 절차가 진행 중이라는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 비행안전구역에 속해 있어 향후 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 유치권 문제가 원만하게 해결된다면, 토지 가치 상승 및 주택 시장 상황에 따라 투자가치를 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 유치권 문제 해결 시, 넓은 토지와 신축 건물을 활용한 재개발 또는 가치 상승 잠재력

* 주거용 건부지로 이용 중인 토지의 장기적 가치

* 평택 지역의 주택 시장 동향에 따른 시세 차익 기대 (유치권 문제 해결 전제)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 유치권 문제의 해결 여부에 따라 크게 달라집니다.

만약 유치권이 법원에서 배제 결정되어 성립되지 않는다고 가정할 경우, 물건의 감정가(8.67억원)와 주변 신축 연립주택의 시세(약 470만원/㎡)를 고려할 때, 본건 토지 및 건물의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 다만, 비행안전구역 지정 등의 제약 사항과 투자 리스크를 감안하여, 감정가 대비 85%~95% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 유치권 문제가 원만하게 해결된다는 전제 하에 예상 입찰가는 약 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원 범위로 제안합니다.

만약 유치권이 성립될 경우, 해당 채권액이 물건 가치를 초과하거나 상당 부분 잠식할 가능성이 높으므로, 입찰을 신중하게 재고해야 합니다. 이 경우, 입찰가는 매우 낮게 책정되거나 입찰하지 않는 것이 타당할 수 있습니다.

따라서, 최종 입찰가 결정 전 반드시 유치권 배제 신청 결과 및 관련 법적 절차의 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.