나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56987 [8] 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-93 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 ""석근1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 인근일대는
전원주택단지들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서, 주위는 농경지, 기존 농가촌락, 전원주
택단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

45번국도 동남측 직선거리 약750미터 지점에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하
고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 건축허가를 득하였으며, 전기타 상태임.
기호(2,3): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(4,8): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(5,6): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(7,9,10): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
(기호(2~10)토지는 남서하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였음)
(기호(11)토지는 2022.7.8.일자로 기호(5)토지에 병합되었음)

인접 도로상태

기호(1): 서측 일부가 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.
기호(2~10): 북동측으로 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2025-05-21), 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)(기호(1)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 중 기호(1)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'이나 현황 건축허가를 득하였으며, 전기타
상태임.
기호(2,4,7~10)토지의 의뢰목록상 지목은 '전', 기호(3)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'
이나 현황 공히 주거용건부지(사용승인 전)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(12,13)>
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 및 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.
<기호(14~18)>
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 2층건으로서
외벽 : 드라이비트, 페인팅, 판넬 등 마감.
내벽 : 몰탈마감 등.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 단독주택으로 이용중임.
(별첨 건물개황도, 사진 등 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조(기호(12,13))이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있는 것
으로 조사됨.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
1.목록10: 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음[농지취득자격증명은 허가 명의변경 등을 전제로 농지전용 목적(농지전용 사업계획서 제출) 또는 원상복구를 전제로 농업경영 목적(원상복구 확약서 제출)으로 신청해야 함]
2.태현산업개발 김진숙이 2025.12.09. 유치권신고(공사대금 630,800,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3.2026. 1. 6. 신청채권자 서울서남부농협에서 태현산업개발 김진숙의 유치권 신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경56987 (8)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-93

용도: 단독주택

감정가: 655,838,220원

토지면적: 383.00㎡ (약 115.86평)

건물면적: 255.38㎡ (약 77.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치: 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "석근1리마을회관" 북동측 인근에 위치함.

주변환경: 인근 일대는 전원주택단지들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서, 주위는 농경지, 기존 농가촌락, 전원주택단지 등이 혼재하는 지역임.

교통: 45번 국도 동남측 직선거리 약 750미터 지점에 위치하여 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 해당함.

인접 도로상태: 서측 일부가 폭 5~6미터 정도의 단지 내 포장도로에 접하며, 북동측으로도 폭 5~6미터 정도의 단지 내 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 2022년 6월 24일 평택성동신용협동조합 근저당권(을3)이며, 건물 등기부상 2024년 2월 21일 김재기 가압류(갑3)임.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (주식회사위너스씨앤디)

* 근저당권 (평택성동신용협동조합)

* 지상권설정 (평택성동신용협동조합)

* 가압류 (김재기)

* 강제경매개시결정 (김재기)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 등기부 요약상 말소된 것으로 확인되어 추가 확인이 필요함.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됨.

유치권 관련 사항:

* 태현산업개발 김진숙이 2025년 12월 9일 공사대금 630,800,000원의 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명함.

* 신청채권자인 서울서남부농협은 2026년 1월 6일 해당 유치권 신고에 대한 유치권 배제 신청서를 제출함.

주의: 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 입찰 전 반드시 법원에 직접 문의하거나 전문가와 상담하여 인수 여부를 명확히 확인해야 함.

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 전원주택 단지가 밀집한 지역에 위치하며, 주변에 농경지와 기존 농가촌락이 혼재된 조용한 주거 지역임.

상권 형성: 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됨.

잠재력: 평택시의 지속적인 개발 계획 및 인구 유입에 따라 향후 지역 가치 상승 가능성이 있음.

5. 생활정보

교통: 45번 국도와의 접근성이 양호하며, 근거리 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

편의시설: 전원주택 단지 내 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공하나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있음.

주변 시설: 주변 지역에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 농지법에 따라 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금 반환이 거부될 수 있음. (농지전용 목적 또는 원상복구 후 농업경영 목적으로 제출 필요)

* 유치권 존재: 6.3억원 규모의 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 위험이 있음.

* 건축물 관련 사항: 일부 토지의 지목이 '임야' 또는 '전'에서 현황 건축허가를 득한 상태이며, 일부 토지는 주거용 건부지로 이용 중이나 사용승인 전 상태임. 이에 따라 건축 관련 법규 준수 여부 및 준공 관련 문제가 발생할 수 있음.

* 비행안전제2구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 행위 제한이 있을 수 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

* 제시외 건물: 건물 면적 외 제시외 건물(12.20㎡)이 매각에 포함되어 있어, 철거 또는 별도 처리 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건임. 감정평가액은 6억 5천여만원으로, 주변 신축 연립 주택의 최근 매매 사례(약 6.6억원)와 비교 시 시세 수준으로 판단됨. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 불분명한 유치권 존재, 비행안전구역 지정, 건축물 사용승인 전 상태 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있음. 특히, 6.3억원에 달하는 유치권의 성립 여부가 본건의 최종 취득 비용 및 인수 부담에 결정적인 영향을 미칠 것으로 예상되므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 가능성: 주변의 신축 연립 주택 매매 사례는 본건이 신축 또는 신축 가능한 입지임을 시사함.

* 평택시 개발 호재: 평택시는 지속적인 산업 및 신도시 개발을 통해 인구 유입과 가치 상승이 기대되는 지역임.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하므로, 개발 계획 수립 시 유리할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 655,838,220원이며, 주변 신축 연립 주택의 최근 매매가가 140.71㎡ 기준 662,080,000원인 점을 고려할 때, 감정가는 현재 시세를 반영하고 있는 것으로 보임. 그러나 6.3억원 규모의 유치권 신고가 존재하고 그 성립 여부가 불분명하며, 농지취득자격증명 제출 의무 등의 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음. 유치권이 무효로 처리되거나 배제될 경우, 또는 낙찰자가 이를 해결할 방안이 있을 경우 입찰가를 높일 수 있으나, 현재로서는 이러한 불확실성이 큰 리스크로 작용할 것임.

따라서, 제시된 리스크를 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됨.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 490,000,000원 ~ 560,000,000원 (4억 9천만원 ~ 5억 6천만원)

상기 예상 입찰가는 유치권의 성립 여부, 농지 관련 법규 해결 가능성, 법원의 경매 진행 상황, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.