나이스옥션 법원경매 안양 2024타경110044 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 622-5 일번가이지움 4층420호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양역" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 1호선 "안양역" 이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2, 지상8층건 내 4층 420호로서(사용승인일: 2016.11.28.),
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 인조석 붙임 등 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 하이새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장, 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 6필1단의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측의 중로, 남서측의 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 622-5번지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(샤론유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
2) 622-6, 622-7번지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(샤론유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
3) 622-225번지: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(샤론유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
4) 622-356번지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(샤론유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
5) 622-391번지: 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(샤론유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며,
설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경110044 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 622-5 일번가이지움 4층 420호

용도: 도시형생활주택 / 근린생활시설 (경매물건 분류상 근린상가)

감정가: 127,000,000 원

토지면적: 6.12 ㎡ (약 1.85 평)

건물면적: 19.01 ㎡ (약 5.75 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 622-5 번지 일번가이지움 4층 420호.

* 주위환경: 본건은 "안양역" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통여건: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 1호선 "안양역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매.

* 채권자: 김OO.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 142,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입/사업일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-10

* 배당신고일자: 2024-11-27

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 해당 강제경매 등기(갑8)는 말소 대상임. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 추정되나, 세부 배당 결과 및 물건명세서상의 명확한 확인이 필요함.

* 등기사항 요약:

* 말소기준권리: 2023-03-20자 인천세무서장의 압류 등기.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 모든 압류, 가압류, 강제경매 등기가 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 파악된 내용으로는 매각으로 소멸되지 않는 등기 권리는 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 입지: 안양역 역세권 상권에 속하며, 유동인구 및 접근성이 우수한 지역임.

* 주변 환경: 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 잠재 고객 확보에 유리함.

* 활용 가능성: 현재 도시형생활주택으로 이용 중이나, 건축물대장상 근린생활시설로도 등재되어 있어 상가로서의 다각적인 활용이 가능함.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상8층 건물 내 4층 420호.

* 준공일: 2016년 11월 28일.

* 주용도: 집합건축물대장상 도시형생활주택으로 등재되어 있으나, 근린생활시설로도 활용 가능.

* 내부 상태: 집합건축물대장상 도시형생활주택으로 이용 중임.

* 설비 현황: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 지하주차장, 보안 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 시설: 안양역 주변에 대형마트, 백화점, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음. 샤론유치원과 같은 교육시설이 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 보증금 142,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-28, 확정일자 2022-02-10을 보유하고 있으며 대항력이 있음. 본건 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 특이사항이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어 낙찰자가 추가 보증금을 인수할 위험은 낮아 보임. 그러나 채권 신고 및 배당 내용에 따라 변동될 수 있으므로, 최종적인 인수 여부는 권리분석 및 물건명세서상 상세 확인이 필수적임.

* 용도 불일치 가능성: 건축물 현황상 '도시형생활주택'으로 이용 중이나, '근린상가'로 매각 대상에 포함되어 있어 실제 이용 및 등재 용도 간 차이가 존재할 수 있으며, 이에 따른 추후 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 토지 이용 제한: 해당 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 대기관리권역 등 다수의 도시계획 규제 사항을 포함하고 있어, 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안양역 초역세권에 위치한 소형 집합건물로서, 역세권 프리미엄을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건임.

* 건물이 2016년 준공되어 비교적 신축에 해당하며, 기본적인 시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

* 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인과의 관계이며, 임차인이 채권자로 강제 경매를 신청하고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 점은 긍정적으로 작용할 수 있으나, 관련 서류를 철저히 검토하여 명확한 권리 관계를 파악해야 함.

* 현재 도시형생활주택으로 사용되고 있지만, 근린상가 용도도 가능하여 향후 활용 방안에 따라 수익성을 높일 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 소형 물건으로 소액 투자 및 임대 수익 기대 가능.

* 안양역 주변 개발 호재 및 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승 잠재력 보유.

* 건물이 신축급에 속하여 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 127,000,000원임.

* 대항력 있는 임차인의 보증금(142,000,000원)이 인수 대상이 아닌 것으로 판단되므로, '인수 보증금'을 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 수 있음.

* 하지만, 임차인과의 관계, 권리 분석 결과, 그리고 실제 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

* 현재 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 수준의 입찰가를 제시하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.