나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109174 [1] 경기도 군포시 부곡동 OOOO OOOOOOOOOOOOOOOO OOOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 ""의왕역(지하철 1호선)"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 군포첨단일반산업단지 내 지식산업센터, 공장과 함께 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인접하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제1층 제에이-113호, 114호, 115호로서,
[사용승인일 : 2021.07.28]

외벽 : 복합판넬, 강화유리 및 일부 치장벽돌 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나 기준시점 현재 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 남측으로 노폭 약 16M 내외의 포장도로(군포첨단산업2로) 및 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로(군포첨단산업2로7번길)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(2017-07-28), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2017-07-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-07-28)(접합), 가축사육제한구역(2022-09-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2017-07-28)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-09-05)(~2025-09-04(2년), 의왕군포안산 공공주택지구) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제에이113호~제에이115호는 공실상태이며, 그 중 제에이114호~제에이115호는 각 호수 간의 경계벽이 없이 일체를 이루고 있으나, 건축물 현황도 및 출입문 상단의 호수판등으로 각 호수 간의 경계 및 위치 확인이 가능.
등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 지목이 '대'로 기재되어 있으나, 토지이용계획확인원 상의 지목은 '공장용지'로 서로 달리 기재되어 있음.
복구비용이 발생할 수 있음
재매각임, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안양지원 2024타경109174 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 부곡동 1246 군포에이스더블유밸리지식산업센터 1층 에이-113호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재)

* 감정가: 393,000,000원

* 토지면적: 11.39㎡ (약 3.45평)

* 건물면적: 35.22㎡ (약 10.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 군포시 부곡동 소재 "의왕역(지하철 1호선)" 북서측 근거리에 위치.

* 주위환경: 군포첨단일반산업단지 내 지식산업센터, 공장과 함께 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역.

* 교통상황: 차량 진출입 용이하며, 버스정류장 인접하여 대중교통 이용 편리.

* 도로상태: 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 16M 내외의 포장도로(군포첨단산업2로)와 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로(군포첨단산업2로7번길)와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 과밀억제지역, 토지거래계약에관한허가구역(2023-09-05~2025-09-04).

1.2. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제1층 제에이-113호.

* 사용승인일: 2021년 7월 28일.

* 마감: 외벽 - 복합판넬, 강화유리 및 일부 치장벽돌. 내벽 - 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일. 창호 - 새시 창호.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수, 소방, 승강기 설비.

* 이용상태: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현재 공실 상태.

* 특이사항: 제에이-113호~제에이-115호는 공실 상태이며, 제에이-114호~제에이-115호는 경계벽 없이 일체를 이루고 있음. 건축물 현황도 및 출입문 상단 호수판 등으로 경계 확인 가능.

* 지목 차이: 등기사항전부증명서 상 대지권 지목은 '대', 토지이용계획확인원 상 지목은 '공장용지'로 상이하게 기재됨.

* 복구비용: 발생 가능성 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 27일 중소기업은행 근저당권 (1,680,000,000원) (을1).

* 매각으로 전부 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (2021.12.24) - 주식회사요산요수 (갑3)

* 소유권이전 (2022.04.27) - 권민정 (갑4)

* 근저당권 (2022.04.27) - 중소기업은행 (을1)

* 가압류 (2023.03.24) - 김영근 (갑5)

* 가압류 (2023.03.24) - 현대캐피탈 (갑6)

* 가압류 (2023.05.15) - 경기신용보증재단 (갑8)

* 압류 (2023.05.23) - 안양세무서장 (갑9)

* 압류 (2023.06.09) - 원주세무서장 (갑10)

* 압류 (2023.08.17) - 군포시 (갑11)

* 임의경매개시결정 (2024.10.22) - 에이치에프아이삼삼유동화전문 (갑13)

* 압류 (2025.06.26) - 동울산세무서장 (갑14)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임대차 관계가 미상인 점은 인수 보증금이 없더라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 군포첨단일반산업단지 내에 위치하여 산업단지 근로자 및 관련 종사자들을 주요 잠재 고객으로 예상할 수 있습니다.

* 인근의 아파트 단지 및 주택가 배후 수요도 일부 존재합니다.

* 건물이 신축(2021년 사용승인)된 비교적 최신 건물로, 시설 경쟁력은 갖추고 있습니다.

* 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 유치 또는 직접 사용에 대한 계획 수립이 용이합니다.

1.5. 생활정보

* 대중교통: 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 1호선 의왕역이 근거리에 위치합니다.

* 주변 시설: 인근에 학교, 공원, 상업시설, 주거시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 가능한 환경입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역은 주로 지식산업센터, 공장, 주거단지, 녹지 공간으로 구성되어 있어, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (Google 지도 기반 분석)

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 지목 불일치: 등기부상 지목 '대'와 토지이용계획상 지목 '공장용지' 간의 차이로 인해 향후 재산권 행사나 개발 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일체화된 내부 공간: 제에이-114호와 제에이-115호는 내부 경계벽이 없어, 독립적인 사용을 원할 경우 추가적인 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 복구 비용 발생 가능성: 보고서에 복구 비용 발생 가능성이 명시되어 있습니다.

* 공실 상태: 장기 공실 시 건물 노후화 및 관리 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건: 과거 유찰된 이력이 있어, 입찰 경쟁률이 낮을 수 있으나, 그 원인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건: 일반적인 경매 절차와 유사하나, 특수 물건일 가능성에 대한 인지가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 부곡동에 위치한 신축(2021년 준공) 지식산업센터 내 1층 근린상가입니다. 산업단지 내 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 현재 공실 상태로 즉시 사용이 가능하며, 투자 또는 실사용 목적으로 접근할 수 있습니다. 다만, 토지 지목 불일치, 내부 공간 통합, 재매각 이력 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 건물 상태 양호.

* 산업단지 내 위치하여 고정적인 배후 수요 기대 가능.

* 1층 상가로 가시성 및 접근성 우수.

* 공실 상태로 인수 후 즉시 활용 또는 임대 계획 수립 용이.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 적정 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 물건의 현황(하자, 수리 필요 여부 등)에 대한 보다 면밀한 시장 조사 및 분석이 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.