나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100167 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 391-32 아이원팰리스 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 안양동 "안양초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 주상복합 건물, 다세대주택 등이 소재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 안양로, 만안로 소재하고, 북서측에 전철 1호선 안양역이 약1.2km 거리에 소재하며, 인근에 간선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕으로 지하2층 지상12층 건물의 3층 302호로서
외벽 : 돌붙임, 적벽돌쌓기 등,
창호 : 새시 이중창호 임.

이용상태

지상 1층 근린생활시설, 지상 2-4 층 오피스텔, 지상 5-12층 아파트 용도로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 방화설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형에 가까운 평지로서, 1동의 용도복합건물 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측, 동측으로 각 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경100167 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 391-32 아이원팰리스 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 330,000,000원

토지면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

토지지분: 22.42㎡ (약 6.78평)

건물면적: 72.85㎡ (약 22.04평)

건물지분: 72.85㎡ (약 22.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 건물 현황

건축물대장 상 용도: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 (본건 302호 오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

층수: 지하 2층, 지상 12층 중 3층 302호

준공일: 2020년 6월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 "안양초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 주상복합 건물, 다세대주택 등이 소재하는 주상복합지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로인 안양로, 만안로가 소재함. 북서측으로 전철 1호선 안양역이 약 1.2km 거리에 위치하며, 인근에 간선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호함.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 사다리형에 가까운 평지로서 1동의 용도복합건물 부지로 이용되고 있음. 본건 서측, 남측, 동측으로 각 세로에 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(안양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 특이사항

대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강사염 (마스킹: 강 )

* 보증금: 311,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 23일

* 확정일자: 2021년 1월 15일 (등기부상)

* 배당신고일자: 2024년 9월 25일

* 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 남인천세무서장의 압류 (2021년 3월 15일)

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (강사염, 보증금 311,000,000원)

- 본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 311,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함.

- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 등기부 채권 총액: 5,535,000,000원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 주상복합 건물, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 복합적인 상권 및 주거 환경을 형성하고 있음.

* 1층은 근린생활시설, 2-4층은 오피스텔, 5-12층은 아파트로 이용되고 있어 다양한 용도로 활용되고 있음.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 안양역(약 1.2km), 주요 간선도로 인접, 버스 정류장 근접으로 대중교통 및 차량 이용이 편리함.

* 편의시설: "안양초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

* 기타: 주변에 대규모 공원이나 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 311,000,000원 인수 부담.

* 토지이용계획 상 소로3류(폭 8m 미만), 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 개발 및 이용 제한 사항 존재.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2020년 준공)에 해당하며, 안양역 인근의 주상복합지대에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호함. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 311,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이로 인해 투자 대비 수익률 분석 및 자금 계획에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공)으로 건물 노후도가 낮음.

* 안양초등학교 인근에 위치하여 학군 및 주거 편의성 확보.

* 오피스텔, 근린생활시설, 아파트가 복합된 건물로 다양한 수요층 확보 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물 3층 오피스텔이 2026년 1월 31일에 330,000,000원에 거래된 사례가 있음. 감정가 또한 330,000,000원으로 책정되어 있어, 본건의 시장 가치는 해당 금액 수준으로 판단됨.

그러나 본건은 매수인이 인수해야 하는 311,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하므로, 실제 투자 비용은 입찰가 외에 이 금액이 추가됨. 따라서, 합리적인 예상 입찰가는 물건의 순수 가치에서 인수하는 보증금을 제외한 금액을 고려해야 함.

시장 가치 (330,000,000원) - 인수 보증금 (311,000,000원) = 19,000,000원

이를 기준으로, 본건의 예상 입찰가는 15,000,000원에서 25,000,000원 범위로 고려할 수 있음.

입찰 시에는 인수하는 보증금을 포함한 총 취득 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.