나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5144 [3] 서울특별시 도봉구 창동 603-72 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5144 [3] 서울특별시 도봉구 창동 603-72 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경5144
• 주소: 서울특별시 도봉구 덕릉로59아길 28, 3층302호
• 감정가: 347,000,000원
• 최저가: 222,080,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매2계 2023타경5144 | 소재지: 서울특별시 도봉구 덕릉로59아길 28, 3층302호 | 감정가: 347,000,000원 | 최저가: 222,080,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보 및 소재지

본 보고서 물건은 서울북부지방법원 2023타경5144 (3) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 도봉구 창동 603-72 3층 302호 다세대주택이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 감정 가격

해당 물건의 최초 감정가는 347,000,000원입니다.

토지 면적은 19.53제곱미터(약 5.91평), 건물 전용 면적은 35.90제곱미터(약 10.86평)입니다.

공부상 용도는 공동주택(단지형다세대주택)입니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 창림초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대 및 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

제반 주위환경은 보통 수준이며, 일상생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통입니다.

직접 검색 결과, 서울 지하철 1호선 및 4호선 환승역인 창동역까지는 대중교통(버스)을 이용해야 하는 거리입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

다양한 도시계획 및 군사시설 보호 관련 제한사항이 존재합니다. 주요 제한으로는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

특히 '준공업지역'은 향후 개발 가능성 및 용도 변경 제한에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채무 관계

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로 채권자 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의해 진행 중입니다.

소유자와 채무자가 다르므로(소유자: 박OO, 채무자: 이OO), 이 점이 경매 취하 및 변경 가능성에 미치는 영향을 주시해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 점유 관계

감정평가서에 임대관계가 미상(미확인)으로 기재되어 있습니다.

또한 현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다.

따라서 낙찰자는 매각 물건명세서 등을 통해 정확한 임차인 유무, 대항력 여부, 예상 명도 저항 및 추가 명도 비용 등을 반드시 확인해야 하는 '명도 리스크'를 안고 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변은 다세대/연립주택 밀집 지역에 형성된 소규모 근린 상권입니다.

다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 주변에 소재하여 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

도봉구청 등 주요 관공서 이용 편의성도 보통 수준입니다.

4.2. 교육 및 문화 시설

창림초등학교가 인근에 소재하여 초등학생 자녀를 둔 가구에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

도봉구는 창동역 인근을 중심으로 문화 및 상업 중심지로의 도시 재생 사업이 진행되고 있어, 장기적으로 해당 지역의 생활 인프라 개선이 기대됩니다.

4.3. 혐오 시설 여부

인근 지역을 대상으로 한 검색 결과, 보고서 작성 시점 기준 주거 환경을 저해할 만한 대규모의 혐오 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 관련 리스크

앞서 언급된 바와 같이, 임대관계 미상 및 폐문부재로 인해 낙찰 후 점유자를 상대로 하는 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

정확한 점유자 현황을 파악하기 위해 현장조사 및 입찰 전 추가 조사가 필수적입니다.

5.2. 감정가 기준 판단 리스크

본건은 내부 구조 및 이용 상태를 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였으며, 실제 이용 상황과 상이할 수 있다는 주의사항이 명시되어 있습니다.

내부 상태(하자, 불법 증축/개조 등)에 따라 감정가 대비 실질 가치에 차이가 발생할 수 있으므로, 재차 확인이 불가능할 경우 이를 보수적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 창동의 비교적 양호한 주거 환경 내에 위치한 소형 다세대주택입니다.

토지 이용 계획상 준공업지역에 속하며, 주택 혼재 지역으로 향후 주변 환경의 급격한 변화보다는 안정적인 주거지로서의 가치가 높습니다.

다만, 임의경매 특성상 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 명도 관련 불확실성(임대관계 미상)이 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 투자 포인트

핵심은 준공업지역 내 주택의 희소성과 서울 지역 소액 투자 가능성입니다.

도심 외곽이지만 창동역 일대의 개발 호재를 간접적으로 누릴 수 있는 위치입니다.

주택 매매 시장에서 선호되는 전용면적 약 10평 내외의 소형 면적으로, 임대 수익형 또는 실거주 목적 모두 적합한 물건입니다.

경쟁률 및 낙찰가율은 명도 리스크 해소 정도에 따라 결정될 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계