나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5144 [11] 서울특별시 도봉구 창동 603-72 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5144 [11] 서울특별시 도봉구 창동 603-72 7층702호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경5144
• 주소: 서울특별시 도봉구 덕릉로59아길 28, 7층702호
• 감정가: 347,000,000원
• 최저가: 222,080,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매2계 2023타경5144 | 소재지: 서울특별시 도봉구 덕릉로59아길 28, 7층702호 | 감정가: 347,000,000원 | 최저가: 222,080,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

경매 물건에 대한 기본적인 사항입니다.

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5144 (11)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자의 신청에 의한 임의경매 사건입니다.)

감정가: 347,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 소유자와 채무자가 다르며 (소유자 박OO, 채무자 이OO), 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

본건의 기본적인 현황 및 면적 정보입니다.

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 603-72 7층702호

용도: 다세대주택 (공부상 공동주택(단지형다세대주택)입니다.)

건물면적 (전용): 35.90㎡ (약 10.86평)

토지면적 (지분): 19.47㎡ (약 5.89평)

제시외면적: 0.00㎡

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건의 위치적 특성과 주변 환경입니다.

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리합니다. 본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

주변 상권의 특성과 생활 편의시설입니다.

창동 일대는 주거 지역을 기반으로 한 생활밀착형 근린 상권이 형성되어 있습니다. 창림초등학교 인근으로 학원, 소규모 상가 등이 존재하며, 보다 넓은 범위에서는 창동역 주변 상권과 연계되어 있습니다.

창동역은 1호선과 4호선의 환승역으로서 교통 편의성이 높고, 이로 인해 주변에 다양한 편의 시설이 집중되어 있습니다. 창동역에는 1호선과 4호선 간 환승 편의 시설 개선이 이루어지고 있어 이용객의 이동 편의가 향상될 것으로 기대됩니다.

2.3. 생활 정보

주민들이 이용할 수 있는 주요 시설 및 문화 환경입니다.

인근에 창림초등학교가 위치하며, 본건 소재지가 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 교육 환경 보호에 긍정적인 요소로 작용합니다.

도봉구 창동 지역에는 창동생활체육테니스장, 창동문화체육센터와 같은 공공 체육시설 및 문화 시설이 소재하고 있어 생활 체육 및 문화 향유가 용이합니다.

주민센터를 비롯한 행정 시설 이용도 편리한 편입니다.

2.4. 주변 혐오 시설

물건 가치에 영향을 줄 수 있는 기피 시설의 존재 여부입니다.

제시된 감정평가서 및 현장조사 요약에는 인근에 특기할 만한 혐오 시설에 대한 언급이 없습니다. 광역적인 검색 결과에서도 본건 인근에 부동산 가치에 큰 영향을 미치는 대형 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 교정 시설, 화장장 등)의 직접적인 입주 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 경매 참가자는 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관할 지자체를 통해 기피 시설의 유무를 최종적으로 확인해야 합니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물 현황 및 구조

건물의 구조, 재료 및 이용 상태에 대한 정보입니다.

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내에 위치합니다.

외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있으며, 내벽은 샷시 창호 등으로 마감된 상태입니다.

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

이용상태는 공부상 공동주택(단지형다세대주택)으로 되어 있으나, 본건 건물 전체의 일부 호실은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용상태가 기재되어 있어, 내부 구조 및 이용 현황에 대한 최종 확인이 필요합니다.

3.2. 토지 현황 및 이용계획

토지의 형상과 공법상 제한 사항입니다.

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지입니다. 현재 제2종근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

공법상 제한으로는 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립 가능 여부 사전 협의 필요), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 적용됩니다. 특히 '준공업지역'은 향후 개발 잠재력을 평가하는 데 있어 중요 요소입니다.

3.3. 특이 사항 및 유의점

입찰자가 반드시 숙지해야 할 사항입니다.

본건은 현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 내부 구조 및 실제 이용 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 따라서 건축물 현황도 등을 참조하여 보고서가 작성되었으며, 실제 이용 상황과 공부상 내용이 상이할 수 있는 점을 유의해야 합니다.

임대차 관계는 현재 미상(未詳)이므로, 명도 시 발생할 수 있는 임차인 관계 및 비용 발생 여부를 입찰 전 철저히 조사해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 관계

경매 진행 상의 권리적인 측면입니다.

본건은 '부동산임의경매' 사건입니다. 소유자(박OO)와 채무자(이OO)가 다른 관계로, 일반적인 경매와 달리 소유자의 채무가 아닌 제3자의 채무로 인해 경매가 진행되는 경우일 수 있습니다. 채무 관계의 복잡성을 내포할 수 있으므로 권리관계의 면밀한 조사가 필요합니다.

채권자가 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO으로 기재되어 있어, 일반적인 개인 채권이 아닌 전문 채권 회사의 채권일 가능성이 높습니다. 이러한 경우 경매 취하 가능성이 상대적으로 낮아 입찰 준비에 안정성이 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

권리 및 물건 자체에서 발생 가능한 위험 요소입니다.

내부 미확인: 건물 이용상태가 공부와 다를 경우, 예상하지 못한 원상복구 비용 등이 발생할 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 선순위 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수할 위험이 있으므로, 매각 물건명세서 및 전입세대 열람 내역을 통해 임차인 유무와 대항력 여부를 필히 확인해야 합니다.

용도 상이 가능성: 일부 호실의 공부상 용도가 근린생활시설로 기재된 점은 전체적인 건물 이용 형태와 관련하여 추후 규제 또는 문제 발생 여부를 재차 확인해야 할 필요성을 시사합니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 투자 포인트

본건의 주요 매력 요소 및 장점입니다.

역세권 인접성: 창동역(1/4호선) 접근성이 양호하며, 이미 교통 환경 개선이 진행되고 있는 지역입니다.

개발 잠재력: '준공업지역'에 위치하여 일반 주거 지역 대비 토지 이용의 폭이 넓고, 향후 지구단위계획 수립 등 개발 계획에 따른 가치 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

실거주 및 투자 동시 가능: 소형 다세대주택으로, 낙찰 후 전세/월세 등 임대 수익 목적 또는 소규모 실거주 목적으로 모두 활용하기 용이합니다.

5.2. 종합 의견

경매 컨설턴트로서 드리는 최종적인 판단입니다.

본건은 서울북부지방법원에서 진행되는 다세대주택 경매 물건으로, 창동초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경이 양호합니다. 준공업지역에 속해 있어 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대할 수 있는 입지적인 장점을 가지고 있습니다.

다만, 폐문부재로 인한 내부 구조 미확인과 임대차 관계 미상의 권리 분석 리스크가 존재하는 만큼, 입찰 참여 전 철저한 현장 조사(내부 구조, 누수 여부 등)와 함께 명도 대상자 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

감정가 대비 합리적인 수준의 입찰가를 산정한다면, 실거주 목적의 소형 주택이나 임대 수익 창출을 위한 안정적인 투자처가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계