나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5144 [4] 서울특별시 도봉구 창동 603-72 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5144 [4] 서울특별시 도봉구 창동 603-72 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2023타경5144 | 소재지: 서울특별시 도봉구 덕릉로59아길 28, 4층401호 | 감정가: 319,000,000원 | 최저가: 204,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 서울북부지방법원 2023타경5144 (4) 건으로, 소재지는 서울특별시 도봉구 창동 603-72 4층 401호 다세대주택입니다.

감정가는 319,000,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채무자는 이OO이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 세부 정보

본건의 용도는 다세대주택으로, 토지면적은 19.47제곱미터 (약 5.89평)이고, 건물면적은 전용 32.99제곱미터 (약 9.98평)입니다.

토지 및 건물 지분율은 각각 1947.3, 3299이며, 제시외면적은 없습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 창림초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대 및 연립주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거지역으로 평가되며, 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 수준입니다.

인접 도로상태는 북서측 방면으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 통행 여건은 양호합니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리 및 그 이후의 권리들을 확인하여 입찰 시 인수할 권리 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

소유자는 박OO, 채무자는 이OO로 소유자와 채무자가 달라 경매 진행 사유 및 채무 관계를 확인할 필요가 있습니다.

채권자가 금융권으로 보이는 대형 채권자이므로 근저당 또는 담보권 실행을 위한 경매일 가능성이 높습니다.

임대관계는 미상으로 확인되어, 낙찰 후 명도 진행 시 실제 점유자 및 대항력 있는 임차인의 유무를 철저히 조사해야 보증금 인수 리스크를 예방할 수 있습니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 도봉구 창동 일대는 다세대, 연립주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 준주거 및 생활 상권입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역에 속해 있어 주거 편의와 더불어 일부 업무/산업 시설의 접근성도 갖추고 있습니다.

창림초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호하며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있어 거주 편의성이 확보되어 있습니다.

도봉구청 자료에 따르면 인근 지역에 노인요양시설, 장애인 편의시설 등 다양한 복지 및 공공시설이 소재하는 것으로 보아 생활 기반 시설은 비교적 잘 갖추어져 있다고 판단됩니다.

2.4. 생활 정보

본건은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 소규모 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통은 버스정류장이 인접하여 서울 북부 지역 및 인근 지하철역 (미아사거리역, 창동역 등) 접근이 가능합니다.

교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주거지로서의 안정성은 확보되어 있습니다.

다만, 구체적인 지하철역 도보 거리 및 대형마트, 병원 등 주요 인프라와의 접근성은 별도 지도 검색을 통해 확인하여야 합니다.

2.5. 혐오 시설

본건 주변 (서울특별시 도봉구 창동 603-72)을 기준으로 검색한 결과, 직접적인 거부감을 유발하는 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 장례식장, 혐오 산업시설 등)의 존재는 확인되지 않았습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 주를 이루는 주거 지역으로 파악됩니다.

3. 주요 검토 사항

3.1. 잠재적 리스크

폐문부재로 인해 현장 확인 당시 내부 구조 및 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.

따라서 내부 이용 상황이 건축물 현황도와 상이할 수 있으며, 실제 구조 변경이나 누수 등의 하자가 있을 가능성을 염두에 두고 입찰해야 합니다.

임대관계가 미상이므로, 낙찰 후 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 보증금 인수 리스크가 발생할 수 있습니다.

법원 문건을 통해 임차인 현황을 반드시 재확인하고, 명도에 소요되는 시간과 비용을 보수적으로 책정해야 합니다.

토지이용계획상 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의) 및 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 증축/신축 시 도시계획 관련 규제를 받을 수 있습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

감정평가서에 따르면 본 건물의 일부 호실(기호 '가')은 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)이나, 본건 401호는 공동주택(단지형 다세대주택)으로 확인됩니다.

입찰 전에 반드시 401호의 건축물대장상 용도를 최종 확인하여 주거용 사용 가능 여부를 검토해야 합니다.

본건 감정은 현장조사 시 내부 확인 없이 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었으므로, 실제 이용상황과의 차이가 발생할 수 있음을 유념해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자가치

4.1. 종합 의견

서울특별시 도봉구 창동에 위치한 소형 다세대주택으로, 약 10평형대의 전용면적과 5평대의 토지 지분을 확보하고 있습니다.

창림초등학교 인근의 주거 환경과 보통 수준의 교통 접근성을 갖추고 있으며, 감정가는 인근 시세 대비 적정 여부를 판단하는 기준이 됩니다.

임대 미상 및 폐문부재 등의 리스크는 있으나, 권리분석을 통해 대항력 있는 임차인이 없음을 확인하고 명도 전략을 수립한다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자 및 시세 차익: 감정가 대비 1~2회 유찰 시 소액으로 서울 지역 내 주거용 부동산을 확보할 기회가 됩니다.

실수요 가능성: 소형 평형으로 신혼부부 또는 1~2인 가구의 주거 실수요가 높을 것으로 예상됩니다.

환금성: 서울시 도봉구 내 역세권과 어느 정도 접근성을 갖춘 다세대주택은 지속적인 수요가 있어 환금성이 비교적 양호합니다.

토지 지분: 19.47제곱미터 (약 5.89평)의 토지 지분을 확보하고 있어 장기적으로 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계