나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5144 [5] 서울특별시 도봉구 창동 603-72 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5144 [5] 서울특별시 도봉구 창동 603-72 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2023타경5144 | 소재지: 서울특별시 도봉구 덕릉로59아길 28, 4층402호 | 감정가: 347,000,000원 | 최저가: 222,080,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 경매 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 603-72 4층402호

용도: 다세대주택 (공부상 공동주택(단지형다세대주택)으로 이용 중)

전용면적:

건물 전용 면적: 35.90㎡ (약 10.86평)

토지 지분 면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

분양 면적: 다세대주택은 아파트와 달리 분양면적 개념이 명확하지 않으므로, 전용면적 기준 투자 검토 필요

감정가: 347,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매 (채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 경매 사건 정보

사건 번호: 서울북부지방법원 2023타경5144 (5)

소유자/채무자: 소유자 박OO, 채무자 이OO

2. 물건 분석 및 입지 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 창림초등학교 남서측 인근에 위치함.

주위는 다세대 및 연립주택, 단독주택, 아파트(창동대우아파트 등 대단지), 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

특히 창동역세권과 인접한 대규모 주거단지를 배후에 두고 있어 생활 인프라 접근성이 양호함.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

지하철: 1호선 및 4호선 환승역인 창동역까지 도보 또는 인근 버스 이용으로 접근 가능함. (창림초교 기준 수유역(4호선) 약 11분, 월계역(1호선) 약 21분 거리로 도보 이용도 가능하나, 다소 거리가 있음.)

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 402호로, 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있음.

이용 상태: 공부상 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중임. (참고: 동일 건물 내 일부 호수는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 본건은 주거용임.)

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능 여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있음.

준공업지역에 위치하여 향후 재건축/재개발 등의 도시계획상 변화 가능성 검토가 필요하며, 장기적인 관점에서 개발 호재에 대한 기대감을 가질 수 있음.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (말소기준권리 및 임대차 관계)

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 소멸되므로 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상됨.

* **주의 사항**: 특이사항 및 주의사항란이 비어 있으나, 등기부등본상의 말소기준권리를 반드시 확인하여 인수될 권리(예: 선순위 임차권, 지상권 등)가 있는지 재차 확인해야 함.

3.2. 임대차 관계

임대 관계는 미상임.

낙찰 후 실거주 계획이 있을 경우 명도(집 비우기) 협상 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있으므로, 임차인 여부 및 대항력 유무를 사전에 철저히 조사해야 함.

3.3. 잠재적 리스크

현장 확인의 한계: 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 공부상 내용이 일부 상이할 수 있는 리스크가 있음. 입찰 전 내부 구조 변경(불법 증축/개조) 여부를 확인할 필요가 있음.

상권 활성화의 한계: 창동역 상권은 개발 호재가 많지만, 현재는 노원/수유/미아 상권에 비해 규모가 작고 백화점, 대형 쇼핑몰, 영화관 등 문화 시설이 부족하다는 평가가 있음.

3.4. 혐오 시설 여부

창동 지역 상권 분석 결과, 주거 밀집 지역의 생활 편의 시설은 양호하나, 보고서 작성 시점까지의 검색 결과, 물건 소재지 주변의 구체적인 혐오 시설(쓰레기 처리장, 고압선 등)은 확인되지 않음. (입찰 전 재차 확인 필요)

4. 생활 정보 및 투자 포인트

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

창동역 상권: 지하철 1호선/4호선 환승역세권으로 유동 인구가 많으며, 로데오 상설 할인 매장 거리, 이마트, 농협 하나로마트, 창동 골목시장, 신창시장 등 대형 유통 시설 및 재래시장이 조화된 생활 밀착형 상권임.

주요 시설: 도봉경찰서, 노원세무서 등 관공서가 인접해 있어 직장인 배후 수요도 일정 부분 존재함.

학군: 창림초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대의 주거 환경 만족도가 높을 수 있음.

4.2. 종합 의견

본건은 역세권과 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 주거 밀집 지역의 다세대주택으로, 생활 인프라가 양호하여 실수요층의 선호도가 높을 것으로 판단됨.

감정가가 적정하게 평가되었다면, 경쟁률이 높을 수 있으므로 철저한 시세 분석을 통해 입찰가를 산정해야 함.

4.3. 투자 포인트

개발 호재: GTX-C 노선 개통 예정 및 창동/상계 도시 재생 사업 등 굵직한 지역 개발 호재가 예정되어 있어, 중장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

준공업지역: 준공업지역 내 위치로, 장기적인 관점에서 토지의 잠재적 가치(용도 변경 및 개발 가능성)를 주목할 필요가 있음.

소액 투자: 다세대주택은 아파트에 비해 소액 투자가 가능하며, 전용 면적 대비 합리적인 가격에 매입할 경우 시세 차익과 임대 수익을 동시에 노릴 수 있음.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계