나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5144 [2] 서울특별시 도봉구 창동 603-72 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5144 [2] 서울특별시 도봉구 창동 603-72 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2023타경5144 | 소재지: 서울특별시 도봉구 덕릉로59아길 28, 3층301호 | 감정가: 319,000,000원 | 최저가: 204,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서 (서울 도봉구 창동 다세대주택)

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호는 서울북부지방법원 2023타경5144 (2)이며, 소재지는 서울특별시 도봉구 창동 603-72 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 319,000,000원으로 평가되었습니다.

건물 전용면적은 32.99㎡ (약 9.98평)이며, 토지 지분면적은 19.47㎡ (약 5.89평)입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 연립주택, 단독주택, 아파트(창동대우아파트 등)가 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장(창동대우아파트입구, 창림초교창동신창아파트앞)이 도보 2~3분 거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 4호선 수유역이 도보 약 11분 거리에 위치하며, 1호선 월계역도 도보로 접근 가능하여(약 21분) 준수한 교통망을 갖추고 있습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조의 7층 건물 내 3층에 해당하며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의한 부동산 임의경매 사건으로 진행 중이며, 소유자는 박OO, 채무자는 이OO입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권을 취득함에 있어 토지와 건물 지분의 통일성이 확보됩니다.

제시외 면적은 없으며, 공부상 이용상태는 공동주택(단지형다세대주택)으로 확인됩니다. (단, 건물의 일부 호실은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 본건 301호는 공부상 공동주택에 해당함.)

특이사항 및 주의사항으로는 별도 기재된 내용이 없으나, 후술할 '잠재적 리스크' 항목을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 창림초등학교와 인접하여 교육환경보호구역에 속하며, 자녀를 둔 실수요자에게 선호되는 위치입니다.

주변은 기존의 주택지대가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설(근린생활시설) 이용에 어려움이 없습니다.

대형 편의시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상권이 주를 이루고 있습니다.

다만, 본건 토지이용계획상 용도지역이 **준공업지역**을 포함하고 있어, 주거지역 외의 상업 및 공업 시설도 혼재할 가능성이 있습니다.

혐오시설은 직접적으로 확인된 바 없으나, 준공업지역의 특성상 일반 주거지역에서 발생하지 않는 소음이나 차량 통행 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 구조 및 이용상태 미확인: 감정평가서상 **이해관계인의 폐문부재**로 내부구조 및 이용상태를 직접 확인하지 못했으며, 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었습니다. 실제 이용상황이 공부(서류)와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 내부 상태에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 임대차 관계가 미상으로 조사되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 명확한 권리조사가 필요합니다. 명도(인도) 과정에 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

용도지역의 특성: 토지이용계획상 **준공업지역**에 속하므로, 향후 개발 방향성이나 주변 시설의 변화에 따라 주거 환경의 만족도가 달라질 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 창동의 주거 밀집 지역 내에 위치하여 생활 환경이 양호하고, 창림초등학교 인근의 준수한 학군과 더불어 버스 및 지하철(수유역) 접근성이 우수한 물건입니다.

감정가 기준 약 10평 내외의 전용면적은 소형 가구 또는 신혼부부의 실거주 수요를 흡수할 수 있는 평형입니다.

다만, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 및 임대관계 미상이라는 중요한 권리적/물리적 리스크를 내포하고 있으므로, 입찰자는 이에 대한 명확한 분석과 대비책(명도 비용 및 기간 산정)을 마련해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

실수요층 확보 용이: 도봉구 창동 지역 내 초등학교 인접 및 준수한 대중교통 접근성(수유역 인근)을 바탕으로 실거주 목적의 수요층을 확보하기에 용이합니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 3억원 초반대로 서울시 다세대주택 기준으로 비교적 진입 장벽이 낮은 편에 속하여 소액 투자 물건으로 적합할 수 있습니다.

토지 용도지역의 잠재력 (준공업지역): 장기적으로 준공업지역의 도시 계획 변경이나 개발 계획 수립 시, 용도 변경에 따른 지가 상승의 잠재적 가능성도 있습니다. (단, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 하며 단기적 기대는 지양해야 합니다.)

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계