나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5144 [1] 서울특별시 도봉구 창동 603-72 2층201호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5144 [1] 서울특별시 도봉구 창동 603-72 2층201호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경5144
• 주소: 서울특별시 도봉구 덕릉로59아길 28, 2층201호
• 감정가: 176,000,000원
• 최저가: 112,640,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

서울북부지방법원 경매2계 2023타경5144 | 소재지: 서울특별시 도봉구 덕릉로59아길 28, 2층201호 | 감정가: 176,000,000원 | 최저가: 112,640,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 서울북부지방법원 2023타경5144 (1) 근린생활시설 (창동)

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울북부지방법원 2023타경5144 (1)이며, 용도는 근린생활시설입니다. 본건은 부동산임의경매 사건이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각입니다. 감정가는 176,000,000원입니다.

소유자는 박OO, 채무자는 이OO, 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.2. 물건 상세 정보 (면적 및 구조)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 603-72 2층201호

토지면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

건물면적 (전용): 34.97㎡ (약 10.58평)

토지/건물 지분율 및 제시외면적은 없습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 제2층 201호입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었으며, 기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대 및 연립주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 불편함이 없습니다. (지하철역과의 직접적인 접근성은 별도 확인 필요)

2.3. 혐오시설 유무

주변 환경 검색 결과, 도봉구 창동 일대에는 일반적인 주거·상업 시설 외에 일부 노인요양시설 등이 분포하고 있으나, 본건 인접지에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채권 관계

본건은 부동산임의경매이며, 채무자 이OO의 채무로 인해 채권자 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 경매를 신청한 사건입니다. 권리관계는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있는지 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

임대관계가 미상인 상태이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인 또는 점유 관계에 대한 추가적인 조사 및 대응 계획이 필수적입니다.

감정평가서상 내부구조 및 이용상태를 직접 확인하지 못하고 작성되었으므로, 실제 이용상황과 공부(건축물 현황도)상의 차이가 발생할 수 있는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 및 용도

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

용도지역은 도시지역 내 준공업지역에 해당하여, 향후 개발 및 용도 변경의 측면에서 일반 주거지역보다는 높은 가치를 가질 수 있으나, 지구단위계획 수립가능여부 등 추가적인 규제사항 확인이 필요합니다.

주변에 주거시설이 밀집되어 있어 상권의 기반은 배후 주거 수요에 의존하는 생활 밀착형 상권으로 판단됩니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한사항

준공업지역 (지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의)

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) 등 건축 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물을 신축하거나 증축할 경우 제한 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

"창림초등학교" 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 교육환경보호구역에 해당되므로, 특정 용도로의 변경이나 이용에는 제한이 따를 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 인프라

주위에 다세대 및 연립주택, 아파트 등 주거시설과 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 및 명도 리스크

임대관계가 "미상"이므로, 낙찰 후 점유자를 상대로 명도소송 및 인도명령 등 법적 절차 진행 시 시간과 비용이 예상될 수 있습니다.

6.2. 내부 구조 및 이용상태 리스크

폐문부재 등으로 인해 내부 확인을 하지 못하여 실제 이용상황이 공부상의 "제2종근린생활시설(사무소)"와 다를 경우, 매수인이 이를 원상복구해야 하는 문제나 예상치 못한 법적 제재를 받을 가능성이 있습니다.

6.3. 공법상 리스크

토지이용계획상 준공업지역이라는 장점이 있으나, 동시에 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 등 다양한 공법상 제한이 존재하므로, 투자 목적에 맞는 건축 가능 여부를 사전에 철저히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치하며, 토지/건물 일괄 매각되는 2층 근린생활시설입니다. 감정가는 176,000,000원으로 비교적 소액 투자 물건에 해당합니다. 창림초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 존재합니다.

가장 큰 장점은 희소성 있는 준공업지역 토지를 취득한다는 점이며, 단점은 내부 이용상태 및 임대관계 미상으로 인한 명도 및 현황조사의 어려움입니다. 철저한 임장 및 권리분석을 통해 리스크를 최소화한다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

준공업지역 내 소액 근린생활시설 투자: 준공업지역은 일반 주거/상업지역 대비 개발 가치가 높고 공급이 제한적이므로 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

배후 주거 수요: 아파트, 다세대 등이 밀집된 주거 지역에 위치하여 안정적인 사무실 또는 생활밀착형 업종의 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

건물 구조 및 설비: 비교적 최근 건물에 해당하는 7층 건물 내 2층이며, 승강기 설비 등 기본적인 편의시설이 구비되어 있어 이용에 편리합니다.

감정가 대비 경쟁력 분석: 입찰 전 인근 지역의 실제 거래 시세 및 임대 수익률을 분석하여 적정 입찰가를 산정할 경우, 소액으로 준공업지역 상업시설에 투자할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계