나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경105850 [5] 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 6층604호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경105850 [5] 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 6층604호 아파트 경매

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서울북부지방법원 경매2계 2024타경105850 | 소재지: 서울특별시 동대문구 이문로 89, 6층604호 (이문동,세진빌딩) | 감정가: 353,000,000원 | 최저가: 225,920,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경105850 (5)

소재지: 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 6층 604호

용도: 아파트 (주상복합 건물 내 공동주택)

감정가: 353,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자/채권자: 김OO / 김OO / 장OO

2. 물건 상세 정보

2.1. 면적 정보

전용면적(건물): 18.23㎡ (약 5.51평)

분양면적(추정): 약 33.15㎡ (약 10.03평) (주상복합 건물 특성을 고려하여 전용률 55% 내외 가정)

대지권 면적(토지): 4.73㎡ (약 1.43평)

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물 규모: 지하 1층 ~ 지상 14층 주상복합 건물 중 6층

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

사용승인일: 2020년 01월 17일 (약 6년차 신축 건물로 선호도 높음 )

이용 상태: 아파트로 이용 중이며, 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 건축물 현황도면과 외관조사, 탐문 등을 통해 개략적으로 추정 조사되었음.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차장, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 동대문구 이문동 소재 한국외국어대학교 남측 인근에 위치하며, 일반상업지역의 이문로변에 형성되어 있음. 부근은 각종 업무용 및 상업용 건물과 주상복합, 오피스텔 등이 주를 이루는 대학가 상권이며, 근거리에 근린생활시설, 각급학교, 근린공원 등이 위치하여 제반 입지 여건은 양호한 편임.

3.2. 교통 상황

대중교통 이용이 매우 편리함.

지하철: 1호선 외대앞역이 도보로 약 5-6분 거리에 위치함.

버스: 시내버스정류장이 도보로 약 1-2분 거리에 위치함.

도로: 왕복 4차선의 이문로변에 접하고 있으며, 차량 출입이 용이함.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 속한 세진빌딩은 일반상업지역 내 이문로변에 위치하며, 대학가 상권(한국외국어대학교 서울캠퍼스 인근)을 기반으로 활성화되어 있음.

주변은 근린생활시설, 점포, 상가 등이 밀집되어 있어 주거 편의성이 높고, 임대 수요가 꾸준한 지역적 특성을 가짐. 이는 임대수익형 투자에 유리한 요소로 작용할 수 있음.

4.2. 생활 환경 및 혐오시설

편의 시설: 인근 간선도로변으로 다양한 근린생활시설 및 상가가 발달되어 있어 일상생활 편의성이 높음.

교육 시설: 한국외국어대학교뿐만 아니라 각급 학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있음.

혐오 시설: 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 대형 혐오시설(폐기물처리시설, 화장장 등)은 확인되지 않으며, 일반적인 도심 내 주상복합지역의 환경으로 판단됨. (단, 교육환경 보호구역 등 법적 제한 사항이 존재함 )

5. 권리 분석

5.1. 경매 정보

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건임.

특이사항으로 '중복사건'이므로, 이는 채권자가 복수인 경우 발생하는 것으로 경매 진행에는 큰 문제가 없으나, 배당 관계 등 법률 검토가 필요함.

대항력 없는 임차인이 점유하는 경우 등은 입찰 안전에 기여하나, 상세한 권리 관계(말소기준권리, 임차인 여부 및 대항력 유무)는 별도의 매각물건명세서 확인이 필수임.

5.2. 공법상 제한

용도지역: 도시지역, 일반상업지역 (높은 용적률 활용 가능성)

기타 제한: 중로1류(접함), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 설정되어 있음. (일반상업지역에 따른 용적률 이점과 교육환경 보호구역에 따른 일부 건축 제한이 상존함)

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 점유자 미확인 리스크

본건은 폐문부재(문이 잠겨 있어 만날 수 없었음)로 인해 내부 이용 상황이 추정 조사된 상태임.

실제 내부 구조나 임대차 관계가 감정평가서 내용과 다소 상이할 수 있으므로, 입찰 전 점유 및 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사와 사실조회가 요구됨.

6.2. 소형 평형의 시장성

전용면적 18.23㎡ (약 5.51평)의 소형 아파트로, 주 수요층이 1인 가구 또는 대학생/직장인 임차인에 국한될 수 있음.

높은 임대 수요를 기대할 수 있으나, 향후 매매 시에는 인근 유사 규모의 오피스텔/소형 주택과의 경쟁을 고려해야 함.

6.3. 주상복합 건물 특성

본건은 주상복합 건물 내 아파트이며, 주상복합 특성상 아파트 단지와는 다른 관리비 체계나 공용 공간 사용 등에 대한 이해가 필요함.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

서울 동대문구 이문동 일반상업지역 내 위치한 본건은 2020년 준공된 비교적 신축급 주상복합 건물의 소형 아파트임.

1호선 외대앞역 초역세권(도보 5-6분), 대학가 상권 활성화 등의 우수한 입지를 갖추고 있어 임대 수익형 투자 물건으로서의 가치가 매우 높게 평가됨.

감정가 3억 5,300만 원은 주변 시세 및 신축 주상복합이라는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 보이나, 경쟁 심화 가능성이 높으므로 보수적인 입찰가 산정이 필요함.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 1호선 외대앞역 역세권, 왕복 4차선 이문로변에 접한 뛰어난 접근성.

신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 주차 및 각종 설비가 현대적으로 갖춰져 있어 선호도가 높음.

안정적 임대 수요: 한국외국어대학교, 경희대학교 등 대학가 상권에 인접하여 1인 가구 및 학생 임대 수요가 풍부하여 높은 임대수익률을 기대할 수 있음.

소액 투자 가능: 상대적으로 감정가가 낮은 소형 평형이므로 서울 지역 내 소액 투자 물건으로 적합함.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계