나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경105850 [4] 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층1407호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경105850 [4] 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층1407호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2024타경105850 | 소재지: 서울특별시 동대문구 이문로 89, 14층1407호 (이문동,세진빌딩) | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 185,600,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 요약 정보

1.1. 사건 및 기본 정보

서울북부지방법원 2024타경105850 (4) 사건의 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층 1407호이며, 용도는 아파트(주상복합)로 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 최초 감정가는 290,000,000원입니다.

본 사건은 중복사건으로 진행되고 있으며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 장OO입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 전용면적은 건물 14.52㎡ (약 4.39평), 토지 3.76㎡ (약 1.14평)입니다.

공용 면적을 포함한 추정 분양면적은 약 23.23㎡ (약 7.03평) 내외로 소형 평형이며, 대학가 및 역세권 수요를 겨냥한 주거용 오피스텔 또는 도시형 생활주택 규모로 보입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 동대문구 이문동 한국외국어대학교 남측 인근 이문로변 일반상업지역에 위치합니다. 주변은 업무용/상업용 건물, 주상복합, 오피스텔 등이 혼재된 주상복합지역입니다. 근거리에 대학가 상권이 형성되어 있으며, 각종 근린생활시설, 상가 등이 밀집해 있어 주거 편의성은 매우 양호합니다.

2.2. 교통 상황

교통 상황은 매우 우수합니다. 시내버스 정류장이 도보 1~2분 거리에 위치하며, 지하철 1호선 외대앞역이 도보로 약 5~6분 거리에 위치하는 초역세권입니다. 차량 접근성도 용이하여 일반 대중교통 및 도로 사정 모두 양호한 편입니다.

3. 건물 및 이용 현황

3.1. 건물의 구조 및 설비

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 14층에 위치합니다. 2020년 1월 17일에 사용 승인된 신축급 주상복합 건물입니다. 외벽은 몰탈위페인트 마감, 내벽은 인조대리석 등 타일 마감 등으로 건물 외관 및 내부 마감 상태는 양호할 것으로 추정됩니다.

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식 주차장, 소화전 및 화재탐지 설비 등 주상복합으로서 갖춰야 할 제반 설비가 완비되어 있습니다.

3.2. 토지의 이용 현황

토지는 7필지 1단으로 이용 중인 부정형의 평지로, 인접지 및 도로 대비하여 주상복합 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 왕복 4차선의 이문로에 접하고, 남측 및 서측으로 포장 이면도로에 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다. 토지이용계획상 일반상업지역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 경매 구분

토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 위험은 낮습니다. 경매 구분은 부동산 강제경매이며, 소유자와 채무자가 동일하여 소유권 이전 절차는 깔끔하게 진행될 것으로 예상됩니다. 중복사건으로 여러 채권자가 경매를 신청한 상태이며, 이는 매각 절차가 비교적 신속하게 진행될 가능성을 시사합니다.

4.2. 점유 및 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)입니다. 또한, 본건은 폐문부재(문이 잠겨 있고 거주자 부재)로 인해 관할 구청 건축물현황도면 및 경비실, 인근 주민 탐문을 통해 이용 상황을 개략적으로 추정하였습니다. 이는 내부 이용 상황 및 실제 점유 관계가 공부와 다소 상이할 수 있음을 의미하므로, 낙찰자는 반드시 현장조사와 명도(인도) 과정을 통해 정확한 점유 상태를 확인해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 이문동은 한국외국어대학교를 비롯한 대학가 상권을 기반으로 하고 있으며, 일반상업지역 내에 있어 상업 시설 밀집도가 높습니다. 이문로라는 주요 간선도로변에 위치하여 유동인구 확보가 용이하며, 소형 주거시설의 임대 수요는 대학생, 직장인 등 1인 가구를 중심으로 매우 탄탄할 것으로 분석됩니다.

5.2. 생활 편의 시설 및 환경

주변에 각급 학교와 근린공원이 위치하고 있어 교육 환경 및 휴식 공간 접근성이 양호합니다. 각종 근린생활시설 및 상가 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

외부 지도 서비스 및 주변 검색 결과, 본건 인근에는 도심 내 일반상업지역에서 흔히 볼 수 있는 시설 외에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (검색결과 기반)

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 현황 불확실성

가장 큰 리스크는 '폐문부재'로 인한 내부 이용 상황 및 점유 관계의 불확실성입니다. 실제 내부 구조나 설비 상태가 건축물현황도면과 다를 가능성이 있으며, 임대차 관계가 미상이므로 낙찰 후 점유자를 상대로 명도(인도) 소송을 진행할 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 소형 면적의 한계

전용면적 4.39평의 초소형 아파트로, 매매 시 실수요층이 1인 가구 또는 투자 수요로 한정되어 있어 향후 급격한 시세 상승보다는 꾸준한 임대 수익형 부동산의 성격이 강합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

서울 동대문구 이문동의 초역세권(1호선 외대앞역 도보 5~6분) 일반상업지역 내 신축급(2020년 사용승인) 주상복합 소형 아파트로, 최고의 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다. 대학가와 주요 간선도로변 상권에 위치하여 1인 가구 임대 수요가 풍부할 것으로 예상되어 안정적인 현금 흐름을 창출하는 투자 물건으로 적합합니다.

7.2. 투자 포인트

* **초역세권 및 대학가 수요:** 1호선 외대앞역 도보 5분 거리의 역세권이며, 한국외대 등 대학가 임대 수요를 독점적으로 흡수할 수 있는 입지입니다.

* **신축급 소형 주거:** 2020년 신축급 건물로 선호도가 높으며, 전용 4.39평의 소형 면적으로 상대적으로 낮은 투자금으로 입찰이 가능합니다.

* **일반상업지역 내 고밀도 입지:** 용도지역상 일반상업지역에 위치하여 토지의 효용성이 높고, 향후 주변 개발 환경 변화에 따른 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계