나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경6359 [1] 서울특별시 성북구 석관동 261-309 다중주택 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경6359 [1] 서울특별시 성북구 석관동 261-309 다중주택 경매
- 사건번호: 2024타경6359
- 주소: 서울특별시 성북구 석관동 261-309
- 감정가: 1,903,114,000원
- 최저가: 1,217,993,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 다중주택
서울북부지방법원 경매2계 2024타경6359 | 소재지: 서울특별시 성북구 석관동 261-309 | 감정가: 1,903,114,000원 | 최저가: 1,217,993,000원 | 용도: 다중주택
1. 물건 개요 및 특이사항
1.1. 사건 기본 정보
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사건번호는 서울북부지방법원 2024타경6359 (1)호이며, 부동산임의경매 사건입니다.
채무자는 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 소유자는 김OO입니다.
1.2. 물건 상세 정보
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본건의 소재지는 서울특별시 성북구 석관동 261-309이며, 용도는 다중주택(단독주택)입니다.
감정가는 총 1,903,114,000원으로 평가되었습니다.
토지면적은 149.00㎡ (약 45.07평), 건물면적은 308.05㎡ (약 93.18평)입니다.
제시외 건물면적은 128.10㎡ (약 38.75평)이 별도로 있으며, 총 건축면적은 436.15㎡ (약 131.93평)입니다.
1.3. 특이사항 및 주의사항
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본 물건은 유동화물건이며, 매각 대상은 토지/건물일괄매각입니다.
일괄매각 시 제시외 건물(총 128.10㎡)이 포함되어 매각되므로, 해당 제시외 건물의 철거 위험 없이 일괄 취득이 가능합니다.
다만, 제시외 건물에는 옥탑에 주택 3개호(79.1㎡) 및 확장형 발코니가 포함되어 있어, 현황과 공부상 용도/호수 차이가 크므로 명도 및 임대차 조사에 각별한 주의가 필요합니다.
특히, 일반건축물대장상 다중주택 용도 및 호수와 현황 출입구 표시 호수가 상이하며, 지1층은 2호/공동취사장(공부) 대비 3개호(현황), 2층 및 3층은 각각 3호(공부) 대비 4개호(현황)로 이용 중입니다.
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 입지조건 및 주변 환경
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대상물건은 서울 성북구 석관동 '한화제약' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립·다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.
교통상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 지하철 6호선 돌곶이역을 이용할 수 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형이며, 건부지(다중주택)로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.
2.2. 상권 및 생활 정보
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주변은 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(근린생활시설)을 갖추고 있어 생활 환경은 양호합니다.
주변에 한화제약 서울사무소 등의 업무 시설과 지하철역이 있어 대학생 또는 직장인 대상의 다중주택 수요가 존재할 수 있습니다.
본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 위치하며, 소규모주택정비 관리지역 및 사업시행구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발/정비 사업의 잠재적 기대감을 가질 수 있습니다.
토지거래계약에관한허가구역(지목 도로 한정)이나, 주거지역 전체에 대한 허가구역은 아니므로 투자의 접근성이 높습니다.
주변에 장사시설이나 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
3. 감정평가 및 건물 현황
3.1. 감정가 및 토지 이용 계획
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감정가 총 1,903,114,000원은 석관동 주거지역 내 토지 및 건물의 가치를 반영한 것입니다.
본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 역사문화환경보존지역 및 대공방어협조구역 등 중첩된 규제가 있으나, 이는 서울 도심 주거지역에서 흔히 볼 수 있는 제한입니다.
특히, 소규모주택정비 관리지역 및 사업시행구역으로 지정된 점은 향후 정비사업 추진 가능성을 시사합니다.
3.2. 건물 이용 현황
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건물은 철근콘크리트구조 3층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감입니다.
단독주택(다중주택)으로 이용 중이며, 총 층별 호수는 다음과 같습니다.
- 지1층: 공부상 2호/공동취사장 → 현황 3개호
- 1층: 공부상 3호 → 현황 3개호
- 2층: 공부상 3호 → 현황 4개호
- 3층: 공부상 3호 → 현황 4개호
총 공부상 호수는 11개(공동취사장 제외)이나, 현황상 출입구 표시 기준으로 최소 14개 이상의 호실로 이용되고 있어 임대수익 측면에서는 유리할 수 있습니다.
제시외 건물(약 38.75평)에 옥탑 주택 3개호(79.1㎡)가 포함되어 있어, 실제 임대 가능한 공간이 넓습니다.
옥탑 제시외 건물 지붕 위에 태양광설비가 설치되어 있어 전기료 절감 등의 부가적 이익이 예상됩니다.
4. 권리 및 법률 분석
4.1. 권리분석
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본건은 부동산임의경매 사건이며, 토지/건물일괄매각 대상입니다.
제시된 정보만으로는 말소기준권리 및 임차인 현황을 파악할 수 없으나, 부동산임의경매 특성상 근저당권 등이 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.
매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 제시외 건물에 대한 법정지상권, 철거 문제 등은 발생하지 않습니다.
4.2. 잠재적 리스크
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가장 큰 리스크는 '공부와의 차이'입니다.
공부상 다중주택 용도 및 호수와 현황 이용 호수가 크게 상이하므로, 임대차 관계 조사 및 명도에 상당한 어려움이 예상됩니다.
특히, 현황 호실이 많아 임차인이 다수일 경우 복잡한 명도 문제가 발생할 수 있으며, 이 경우 임차인 미상으로 기재된 임대관계에 대한 철저한 현장 및 전입세대 열람 조사가 필수적입니다.
불법 증축(제시외 건물 및 호수 분할)에 따른 이행강제금 부과 가능성도 염두에 두어야 합니다.
5. 종합 의견 및 투자 제언
5.1. 종합 의견
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본 물건은 서울 성북구 석관동 주거 밀집 지역 내 입지하며, 지하철 6호선 돌곶이역 역세권에 근접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 다중주택입니다.
현황상 호실이 공부 대비 늘어나 있어 높은 임대수익률을 기대할 수 있으나, 호수 차이로 인한 명도 문제 및 이행강제금 등의 법적 리스크가 잠재되어 있습니다.
제2종일반주거지역(7층이하) 및 소규모주택정비 관리지역에 위치하여 장기적으로 개발 기대감도 보유하고 있습니다.
5.2. 투자 포인트
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1. 역세권 인근의 꾸준한 임대수익: 현황상 다수의 호실(최소 14호 이상)을 통해 높은 임대수익률 기대가 가능합니다.
2. 제시외 건물 일괄 매각: 약 38.75평의 제시외 건물(옥탑 주택 포함)이 포함되어 있어 추가적인 공간 활용 및 임대수익 창출에 용이합니다.
3. 장기적인 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역 및 사업시행구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 투자 물건으로의 가치 상승 여력이 있습니다.
4. 유동화물건 특성: 채권자 측의 신속한 매각 의지가 반영되어 있어, 향후 유찰 시 상대적으로 빠른 가격 조정이 이루어질 가능성이 있습니다.
법원 정보
서울북부지방법원 경매2계