나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10119 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 486-1 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 ""효문고등학교""북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평슬래브)지붕 5층 건으로서,

외벽 : 석재붙임 등 공사가 중지된 상태입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 공사가 중지된 상태입니다.

설비내역

기준시점 현재 공사 중지된 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)건부지 등입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m 이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경10119 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 486-1

용도: 다세대주택

감정가: 5,702,000,000원

토지면적: 5,823.00㎡ (약 1,761.6 평)

토지지분: 647㎡ (약 195.7 평)

건물면적: 785.26㎡ (약 237.5 평)

건물지분: 785.26㎡ (약 237.5 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광군수산업협동조합 (추정)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하며, "효문고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 11월 19일 접수된 영광군수산업협동조합의 근저당권 (을1)으로 판단됩니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되나, 최신 등기부등본을 통한 최종 확인이 필수적입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권은 확인되지 않습니다.

등기부상 2025년 2월 26일자 심성환 명의의 소유권이전청구권가등기(갑21, 집합건물 등기부상 갑11)가 존재하며, 이는 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

등기부상 총 채권액은 확인된 근저당, 압류, 가압류 등을 포함하여 매우 높은 수준입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 도시지역 내 제2종일반주거지역으로, 7층 이하 건축 제한이 있습니다.

또한 고도지구(28m 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

인근에 학교(효문고등학교)가 소재하고 있어 교육 관련 업종의 잠재력은 있으나, 대규모 상업 시설은 부족한 주거 중심 지역입니다.

소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 정비 사업 추진 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변은 다세대주택과 아파트 단지 등이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 면에서는 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

교육 환경으로는 효문고등학교가 근거리에 있습니다.

주변 시설 검색을 통해 확인된 사항은 다음과 같습니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 편의점, 소매점, 식당 등 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 시내 및 외곽으로 연결되는 도로망과 버스 노선이 운영되고 있습니다.

* 교육: 효문고등학교 외 인근에 다른 교육 시설의 존재 여부는 추가적인 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 진행된 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 최종적인 혐오시설 유무 및 그 영향력은 반드시 현장 답사를 통해 상세히 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

건축 중단 상태: 본건은 외벽 및 내부 공사가 중지된 상태로, 완공을 위해서는 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

대지권 미등기: 건물에 대한 대지권이 등기되지 않아, 구분 소유자들의 토지 이용 및 재산권 행사에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 향후 건물 매각 및 이용에 치명적인 단점이 될 수 있습니다.

높은 채무 부담: 등기부상 확인되는 권리총액이 감정가를 초과하는 매우 높은 수준으로, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 채무 관련 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

말소되지 않는 가등기: 심성환 명의의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수될 경우, 낙찰자의 소유권 확보에 큰 위험이 될 수 있습니다.

공사 중단으로 인한 하자 및 안전 문제: 장기간의 공사 중단은 건물 노후화, 구조적 문제, 안전사고 발생 위험 등을 증가시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구에 위치한 대규모 다세대주택 부지 및 미완성 건물로, 상당한 토지 면적을 확보하고 있다는 장점이 있습니다.

그러나 현재 공사가 중단된 상태이며, 대지권 미등기, 높은 채무 부담, 말소되지 않을 수 있는 가등기 등 매우 심각하고 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

특히 대지권 미등기 문제는 부동산의 본질적인 가치를 크게 훼손하며, 이를 해결하기 위한 추가적인 법적, 재정적 노력이 필수적입니다.

이러한 제반 사항을 고려할 때, 본 물건은 부동산 개발 경험과 상당한 자본 투자 여력, 그리고 법적 문제 해결 능력을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

대규모 토지 확보: 약 1,761.6평에 달하는 토지는 향후 개발 사업의 중요한 기반이 될 수 있습니다.

주거지역 내 입지 및 정비 사업 가능성: 제2종일반주거지역 내 위치하며, 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 장기적인 도시 재생 및 개발 기회가 존재합니다.

저가 매수 기회: 현재의 심각한 리스크로 인해 감정가 대비 상당히 낮은 가격으로 취득할 수 있다면, 완공 및 정상화 시 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 공사 중단, 대지권 미등기, 높은 채무 부담, 말소되지 않을 가능성이 있는 가등기 등 투자 위험이 매우 높은 편입니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 투자 판단에 있어 중요한 고려 사항입니다.

주변 시세(완료된 다세대주택의 경우 면적당 약 2천만~3천만원)를 감안할 때, 감정가는 토지와 미완성 건물 가치를 반영한 것으로 보입니다.

하지만 현재 상태에서는 완공 비용, 대지권 등록 비용, 가등기 해결 비용 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 57억 2천만원을 기준으로 약 23억 원 ~ 34억 원 (감정가 대비 40~60% 수준) 범위 내에서 신중하게 산정할 것을 권고합니다.

이는 높은 위험 부담을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사, 법률 검토, 전문가 상담을 거쳐 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.