나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11105 [1] 서울특별시 성북구 삼선동4가 44 공신아파트 101동 10층1001호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11105 [1] 서울특별시 성북구 삼선동4가 44 공신아파트 101동 10층1001호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2025타경11105 | 소재지: 서울특별시 성북구 삼선교로 67-5, 101동 10층1001호 (삼선동4가,공신아파트) | 감정가: 1,530,000,000원 | 최저가: 979,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경11105 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

소재지는 서울특별시 성북구 삼선동4가 44 공신아파트 101동 10층1001호입니다.

감정가는 15억 3천만 원(1,530,000,000원)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산임의경매 사건입니다.

본 물건의 소유자와 채무자는 문OO이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 건의 전용면적(건물면적)은 162.27㎡ (약 49.1평)입니다. 분양면적은 약 202.84㎡ (약 61.35평형)으로 추정됩니다.

대지권 면적(토지면적)은 56.70㎡ (약 17.15평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제13층 건물 내 제10층 1001호이며, 사용승인일은 1998년 06월 22일입니다.

이용상태는 아파트(방5, 욕실2, 거실, 주방, 드레스룸, 발코니, 현관)로 이용 중인 대형 평형입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 삼선동 소재 '삼선초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 인근도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

남측 및 동측으로 삼선교로와, 북측으로 삼선교로 3가길과 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

교통상황은 대체로 보통 수준이며, 차량 접근이 가능합니다.

인근에 지하철 4호선 성신여대입구역 및 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 6호선 및 우이신설선 보문역이 위치하는 더블 역세권의 이점을 가집니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(교육시설), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 해당하며, 중점경관관리구역(주요산주변)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있음을 시사합니다.

3. 물건 상세 현황

3.1. 건물 이용 상태

본 건은 아파트(방 5개, 욕실 2개, 거실, 주방, 드레스룸, 발코니, 현관)로 이용 중인 대형 평수입니다.

철근콘크리트구조 건물이며, 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 붙임, 일부 인테리어 마감 등으로 파악됩니다. 창호는 샷시 창호 마감입니다.

3.2. 설비 내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 전기설비 등이 기본적인 공동주택의 설비를 갖추고 있습니다.

4. 권리분석 및 법적 검토

4.1. 매각 구분 및 채권 관계

경매구분은 부동산임의경매 사건으로, 통상적으로 근저당권 등에 의해 담보권이 실행되는 경매입니다. 토지와 건물을 일괄매각하는 사건으로, 전체를 취득하는 데 문제는 없습니다.

임의경매는 말소기준권리 이하의 권리(저당권, 압류, 가압류 등)가 소멸될 가능성이 높으므로, 낙찰자가 인수할 권리 여부는 등기부등본 확인을 통해 최종적으로 판단해야 합니다.

4.2. 임대차 관계 및 기타 사항

임대관계는 현재 미상인 것으로 조사되었습니다.

주의사항으로, 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부 확인이 불가능하여, 내부 구조도와 실제 이용상태가 상이할 수 있음을 감정평가서에서 고지하고 있습니다. 입찰 시 내부 재확인(명도 저항, 내부 상태, 불법 증축 여부 등)이 필요합니다.

5. 투자 심층 분석

5.1. 상권 및 생활 정보

본 건은 삼선초등학교 인근에 위치하며, 도보로 접근 가능한 거리에 성신여대입구역과 보문역 상권이 형성되어 있습니다. 성신여대입구역 주변은 대학가 상권의 활력을 공유하며, 기본적인 생활 편의시설 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

학교 및 교통 시설과의 접근성 측면에서는 양호한 생활권을 형성하고 있습니다.

주변에 두드러진 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주택가 및 근린시설 혼재 지역의 특성을 고려하여 현장 답사가 중요합니다.

5.2. 잠재적 리스크

내부 이용 상태의 정확한 확인이 불가능하다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 내부 수리 여부, 시설 상태, 또는 불법 구조 변경(발코니 확장 등)의 여부를 알 수 없어 이에 대한 비용을 보수적으로 산정해야 합니다.

소규모 단지(공신아파트는 세대수가 적음)의 경우 인근 대단지 아파트에 비해 시세가 투명하게 형성되지 않을 수 있으며, 이는 향후 매매 시 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

1998년 준공된 건물로, 장기적인 관점에서는 건물의 노후도 및 수선 유지비용을 고려해야 합니다.

5.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 성북구 삼선동의 4호선 및 6호선 더블 역세권에 위치하는 준공 27년차의 대형 아파트입니다. 5개에 달하는 방과 넓은 전용면적은 대형 평형을 선호하는 실수요자에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 감정가가 15억 3천만 원으로 주변 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 분석하고, 유찰 시 투자 가치가 상승할 여지가 있습니다.

투자 포인트

1. 대형 평형의 희소성: 최근 공급이 많지 않은 방 5개, 전용 49.1평의 대형 아파트로, 넓은 공간을 필요로 하는 수요층에게는 높은 가치를 가집니다.

2. 우수한 교통 입지: 성신여대입구역(4호선) 및 보문역(6호선, 우이신설선)을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

3. 재개발/리모델링 잠재성: 1998년 준공으로 아직 리모델링 연한에 완전히 도달하지 않았으나, 향후 지역 개발 또는 리모델링 추진 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계