나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119955 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동6가 38-1 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119955 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동6가 38-1 다가구주택 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2024타경119955 | 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동6가 38-1 | 감정가: 6,380,113,900원 | 최저가: 4,083,273,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경119955 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동6가 38-1

용도: 다가구주택 외 근린생활시설, 오피스텔 (복합 용도)

감정가: 6,380,113,900원

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 나OO

채권자: 중O (유동화물건)

1.2. 부동산 현황 및 특징

본건은 토지와 건물 일괄 매각으로 진행되는 준공업지역 내 주상용 복합 건물입니다.

토지 면적은 306.80제곱미터 (약 92.81평)이며, 건물 총 면적(제시외 포함)은 1,070.88제곱미터 (약 323.94평)에 달합니다.

건물은 철근콘크리트구조 지하 2층부터 지상 6층 규모로, 지하층은 주차장, 1층은 근린생활시설, 2-3층은 오피스텔, 4-6층은 다가구주택으로 이용되는 주상복합 형태를 갖추고 있어 다양한 임대수익 창출이 가능한 물건입니다.

총 감정가 약 63.8억 원 중 토지의 감정평가요액표를 기준으로 4필지 일단의 정방형 토지이며, 북측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "서울영중초등학교" 남측 인근에 위치하며, 도보 이용 가능한 거리에 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 매우 편리한 '역세권' 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변은 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거 시설과 상업 시설이 공존하고 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 자가 및 대중교통 모두 이용이 용이합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주위는 주거 밀집 지역과 영등포 시장 상권이 인접해 있어 생활에 필요한 기반 시설이 풍부하며, 주상용 건부지로서 1층 상가와 오피스텔, 다가구주택의 혼합 구성은 안정적인 임대 수요를 확보하기에 유리한 구조입니다.

도시지역, 준공업지역 및 지구단위계획구역에 해당하여 향후 개발 가능성 또한 잠재하고 있습니다.

생활정보(혐오시설): 검색 결과 본건 주변에 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 영등포 시장 및 주변 구도심의 특성상 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

3. 투자 및 권리 분석

3.1. 권리 분석

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자 및 채무자는 동일인(나OO)입니다.

채권자는 유동화물건의 특성상 중O이며, 권리 관계상 특별한 문제가 없는 경우 소유권 취득 시 모든 채무는 매각으로 소멸됩니다.

단, 임대차 관계는 미상이므로 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관할 법원을 통한 임차인 현황을 철저히 조사하여 인수할 보증금 유무를 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

주의사항 1: 제시외 건물 포함 매각입니다. 건물 제시외 면적 85.40제곱미터 (약 25.83평)는 매각에 포함되나, 정확한 이용 및 처분 계획을 세워야 합니다.

주의사항 2: 위반건축물 문제입니다. 1층 판넬/판넬 구조물 중 16제곱미터 (약 4.84평)가 위반 건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 이행강제금 납부 의무가 발생할 수 있으며, 원상회복 의무가 부과될 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 관할 영등포구청에 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 내역 및 원상회복 명령 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 명도 시 중요한 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

3.3. 토지이용계획 분석

기호(1)~(4) 토지는 모두 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과 문의)으로 지정되어 있습니다.

준공업지역은 주거 기능과 공업 기능이 혼재된 지역으로, 영등포 일대 재정비 사업이 활발히 논의되는 만큼 향후 개발 사업 진행 시 높은 투자가치를 가질 잠재력이 있습니다.

다만, 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등 다른 규제 사항들도 함께 적용되므로 건축행위나 개발 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울 영등포의 우수한 입지(5호선 영등포시장역 인근)와 준공업지역 및 지구단위계획구역이라는 개발 잠재력을 동시에 가진 주상용 복합 부동산입니다.

감정가가 63억 원대로 대형 투자 물건에 해당하며, 근린생활시설, 오피스텔, 다가구주택의 복합 용도로 구성되어 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 모두 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

다만, 위반 건축물(1층 16제곱미터)에 대한 이행강제금 및 원상회복 의무를 정확히 파악하고, 미상의 임대 관계를 철저히 조사하는 것이 최종 투자 결정의 핵심입니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트 1: 최고의 입지: 5호선 역세권, 서울영중초교 인근으로 주거 및 상업 수요가 안정적인 지역입니다.

투자 포인트 2: 복합 수익 구조: 다가구주택(주거), 오피스텔(준주거/업무), 근린생활시설(상업)의 혼합으로 공실 위험을 분산하고 다양한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

투자 포인트 3: 개발 잠재력: '준공업지역' 및 '지구단위계획구역'이라는 용도지역 특성상, 장기적으로 영등포 일대 도시재생 및 개발 사업의 진행에 따른 가치 상승 여력이 높습니다.

투자 포인트 4: 유동화물건: 유동화전문회사가 채권자인 물건의 경우 일반 물건보다 채권 관리가 비교적 명확한 경향이 있으며, 경매 진행에 속도가 붙을 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계