나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [11] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제8층 제802호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [11] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제8층 제802호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제8층 제802호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 301,000,000원 | 최저가: 192,640,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142641 (11)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제8층 제802호

용도: 다세대주택 (현황 주택 이용)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 301,000,000원

1.2. 면적 및 구조

토지면적(대지권): 13.89㎡ (약 4.20평)

건물면적(전용면적): 41.39㎡ (약 12.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층건내 제8층 제802호

사용승인일: 2015.12.03. (비교적 신축급 건물)

1.3. 소유 및 채무관계

소유자: 심OO

채무자: 심OO

채권자: 강OOOOOOO (임의경매 청구)

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지:

본건은 서울 강서구 가양동 소재 양천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼용 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 특히 인근에 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 양호합니다. 이는 직주근접을 선호하는 실수요자에게 큰 장점이 됩니다.

2.2. 권리 분석

물건 현황:

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 소유자 및 채무자가 동일하여 권리관계가 단순합니다.

주의사항:

집합건축물대장상 본건(802호)은 '사무소'로 등재되어 있으나, 현재 '주택'으로 이용 중인 것이 감정평가서 및 현황 조사에서 확인되었습니다. 이는 향후 낙찰 시 **취득세 중과 여부** (주거용 오피스텔/주택 여부) 및 **주택임대사업자 등록 가능성** 등 법률적 검토가 필요합니다. 임차인 현황은 미상으로, 임차인의 대항력 유무는 추후 매각물건명세서 확인이 필수입니다.

2.3. 상권 및 생활정보

주변 환경:

인근에는 양천초등학교, 강서미라클메디특구 등이 위치하고 있으며, 기본적인 위생/급배수/난방/승강기 설비 등이 잘 갖춰진 2015년 준공의 비교적 신축 건물입니다.

토지이용:

본건이 속한 토지는 도시지역, 준공업지역이며, 일부 제2종일반주거지역이 혼재되어 있습니다. 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역 등이 포함되어 있어, 고도 제한 및 건축 규제가 일부 존재함을 인지해야 합니다.

혐오시설:

제시된 정보와 일반적인 검색 결과로는 물건지 주변에 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역의 특성상 소규모 공장이나 제조시설이 주변에 있을 수 있습니다.

3. 투자 분석

3.1. 잠재적 리스크

현황과 공부의 차이:

가장 큰 리스크는 **공부(건축물대장)상 사무소이나 현황 주택으로 이용 중**이라는 점입니다.

1) 낙찰자는 현황(주택)에 따라 취득세를 납부할 수 있으며, 주택 수에 산정될 수 있습니다. (낙찰자의 기존 주택 소유 여부에 따라 다주택자 중과세율 적용 가능성 검토 필요)

2) 향후 용도 변경 시 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

3) 임대차 관계가 미상인 점도 잔금 납부 후 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 입지적 장점이 매우 크며, 2015년 준공으로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가가 3억 1백만원으로 형성되어 있어, 현재 시장 가격과 비교하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

3.3. 투자 포인트

역세권 소형 주거 대체 상품:

9호선 양천향교역 도보 이용이 가능한 역세권에 위치하며, 전용면적 약 12.52평으로 1인 가구 또는 신혼부부를 위한 소형 주거 공간으로 활용도가 높습니다.

비교적 신축:

사용승인일이 2015년으로 비교적 깨끗한 건물이며, 내부 설비도 양호한 편입니다.

준공업지역 내 주거 수요:

준공업지역은 산업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역으로, 인근 직장인 수요가 꾸준하여 임대 수익형 투자에 유리할 수 있습니다. 다만, 입찰 전 '현황 주택' 이용에 따른 세금 및 법률적 리스크를 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계