나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [17] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [17] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제4층 제403호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 150,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142641 (17)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (공부상 의원이나, 현황 주택 이용)

감정가: 235,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 심OO

채권자: 강OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 분석

토지면적 (지분): 10.74㎡ (약 3.25평)

건물면적 (전용): 32.02㎡ (약 9.69평)

추정 분양면적 (공급면적): 약 38.42㎡ (약 11.62평) (주거 공용면적 미포함 추정치)

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 제4층 (사용승인일: 2015.12.03)

2. 권리분석 (Legal Analysis)

2.1. 등기부상 권리 분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 임의경매 신청에 의한 물건임.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

소유자 및 채무자가 동일 인물(심OO)이므로 복잡한 권리관계 발생 가능성이 낮음.

등기부상 특별한 문제(예: 복잡한 선순위 가등기, 예고등기 등)는 없는 것으로 판단되며, 안전한 명도와 소유권 이전이 가능할 것으로 보이나, 최종 입찰 전 등기부등본 확인 필수.

2.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

임대관계는 미상임(감정평가서 참조).

소유자(심OO)가 점유하고 있을 경우, 명도 대상은 소유자로 협의 또는 명도소송을 통해 진행해야 함.

만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수금액 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인해야 함. (현재 정보로는 미상으로 판단됨)

3. 물건 특이사항 및 잠재적 리스크 (Potential Risks)

3.1. 용도변경 문제 (가장 중요)

집합건축물대장상 본건(제403호)의 용도는 '의원' 또는 '사무소'로 되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중인 것으로 감정평가서에 명시됨.

이는 「주택임대차보호법」 적용 여부, 양도소득세 및 취득세 등 세금 문제, 이행강제금 부과 가능성 등 복합적인 법률 및 세무 리스크를 야기함.

낙찰 후 주택으로 계속 사용하려면 관할 관청에 용도변경(다세대주택)을 신청해야 하며, 이는 건축법상 제한사항(주차장, 일조권 등)에 따라 불가능할 수도 있음.

용도변경이 불가하거나 이행강제금 부담을 감수하고 주택으로 사용해야 할 경우, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치므로 이 부분에 대한 명확한 분석과 대비가 필요함.

3.2. 입지 관련 제한사항

소재지(가양동 191)는 도시지역, 준공업지역이며, '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역'에 속하여 건축물의 높이 제한 및 기타 공항 관련 규제를 받음.

'대공방어협조구역'으로도 지정되어 있어 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

4. 입지조건 및 생활정보 (Location Conditions & Living Information)

4.1. 최고의 입지

교통: 서울 지하철 9호선 양천향교역이 인근에 위치하여 서울 강남 및 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 매우 우수함. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호함.

4.2. 생활 환경 및 상권 분석

주위 환경: 오피스텔, 아파트 단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 편의성이 높은 지역임.

교육 시설: 양천초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 편리함. 주변에 초, 중, 고등학교가 잘 형성되어 있음.

상권: 양천향교역 주변 상권과 가양동 일대의 근린생활시설을 이용할 수 있어 생활 인프라가 풍부함.

4.3. 혐오시설 유무

현장 조사 및 검색 결과, 직접적인 주거 생활에 영향을 미치는 명백한 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았음. 단, 법적 제한사항에 '중요시설물보호지구(공항)'가 명시된 것으로 보아, 김포공항과의 거리가 가까워 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으니 현장 방문 시 반드시 소음도 확인이 필요함.

5. 종합 의견 및 투자 포인트 (Overall Opinion & Investment Points)

5.1. 종합 의견

본건은 9호선 역세권에 위치하여 교통 및 주거 편의성이 우수한 다세대주택 물건임. 2억 3천 5백만 원의 감정가로 책정되어 있으며, 소형 면적(전용 약 9.7평)으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 주거 공간임.

그러나 '공부상 의원/사무소'와 '현황 주택'의 용도 차이로 인해 발생하는 법적/세무적 리스크가 가장 큰 변수임. 입찰자는 이행강제금, 용도변경 가능 여부 등을 명확히 분석하고 입찰해야 하며, 이 부분이 낙찰가 결정에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상됨.

5.2. 투자 포인트

역세권 소형 주택: 9호선 양천향교역 초역세권에 가까운 입지로, 준공업지역 내 주택의 희소성이 있으며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

비교적 신축급: 2015년 12월에 사용승인된 건물로, 비교적 양호한 건물 상태와 설비를 갖추고 있음.

환금성 양호: 소형 면적으로 총액이 낮아 실수요자층이 두터워 환금성이 양호할 것으로 기대됨.

하이 리스크, 하이 리턴: 용도 문제로 인해 저감정가 또는 저가 낙찰 가능성이 있어, 리스크를 명확히 파악하고 입찰한다면 높은 시세차익을 기대할 수 있음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계