나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [12] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제7층 제703호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [12] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제7층 제703호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제7층 제703호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 152,960,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142641 (12)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제7층 제703호

용도: 다세대주택 (공부상 사무소)

감정가: 239,000,000원

토지면적 (대지권): 10.74㎡ (약 3.25평)

건물면적 (전용면적): 32.02㎡ (약 9.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 심OO

채권자: 강OOOOOOO

1.2. 물건의 구조 및 이용상태

본건은 2015년 12월 03일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물 내 7층에 위치하고 있습니다.

외벽은 석재붙임마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있으며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

가장 큰 특징은 집합건축물대장상 용도는 '사무소'이나, **현황은 '주택'으로 이용 중**인 점입니다. 본건은 전체 20개 호실 중 주택으로 이용 중인 16개 호실(기호 2~18, 20) 중 하나로 파악됩니다.

2. 입지조건 및 생활정보

2.1. 입지조건

본건은 서울 강서구 가양동 소재 양천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합지역입니다.

교통 상황은 매우 양호합니다. 차량 접근이 용이하며, 특히 **지하철 9호선 양천향교역**이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지입니다. 인근 노선버스정류장도 다수 있어 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변에 오피스텔 및 아파트단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 및 근린생활시설은 충분히 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 현장 조사 및 외부 검색 서비스상 **특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.**

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 채무자 소유 물건에 대하여 채권자가 진행하는 **부동산임의경매** 사건입니다. 소유자(심OO)와 채무자(심OO)가 동일하여 권리관계가 비교적 단순합니다.

현재 임대차 관계는 미상(알 수 없음)이므로, 정확한 임차인의 유무 및 대항력 여부는 추가적인 현장 조사 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

4. 법적 제약 및 잠재적 리스크

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(가양동 191)는 도시지역, **준공업지역**에 해당하며, 가양동 1457-8 토지는 **제2종일반주거지역**에 해당합니다.

토지 이용 계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(학교보호법), 대공방어협조구역(군사시설보호법) 등 **다수의 규제**를 받고 있습니다. 이는 서울 강서구의 특성상 피할 수 없는 부분이나, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로 유의해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 **공부(건축물대장)상 용도와 현황 용도의 불일치**입니다.

- **리스크 내용:** 건축물대장상 '사무소'이나, 실제로는 '주택'으로 이용 중입니다.

- **영향:**

1) **대출 제한:** 주택으로 사용되더라도 대출 시 금융기관에서 공부상 사무소로 간주하여 주택담보대출이 아닌 비주거용 부동산 대출을 적용하거나, 대출이 거절될 수 있습니다.

2) **세금 문제:** 공부상 주택이 아니므로 주택 수 산정에서는 제외될 수 있으나, 재산세 등 지방세 부과 시 실제 이용 현황과 공부상 용도 중 어떤 것을 적용할지는 지자체 판단에 따라 달라질 수 있으며, 주거용 오피스텔로 인정받는 경우에 비해 불리할 수 있습니다.

3) **이행강제금:** 관할 지자체에서 용도변경 위반을 문제 삼을 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다. (다만, 주거용으로 이용하는 경우가 많아 실질적인 부과 사례는 별도로 확인해야 합니다.)

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

- **최고의 입지:** 지하철 9호선 양천향교역 도보 접근 가능한 역세권 입지로, 김포공항 및 여의도, 강남 등 주요 업무지구 접근성이 매우 우수합니다.

- **소형 주거 수요:** 1인 가구 및 신혼부부 등 소형 주택 수요가 높은 지역에 위치하며, 공부상 오피스텔/사무소이나 실질적으로 주거용으로 사용되어 아파트에 비해 저렴하게 접근이 가능합니다.

- **안정적 건물:** 사용승인일이 2015년으로 비교적 신축급 건물에 해당합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 뛰어난 교통 입지와 소형 주거 공간으로서의 가치가 매우 높은 물건입니다.

다만, **용도 불일치(사무소 $\rightarrow$ 주택 현황)**라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 따라서 투자 전에 관할 구청(강서구청)에 방문하여 해당 호실의 **실제 재산세 부과 현황(주거용/비주거용)**과 **이행강제금 부과 이력**을 반드시 확인해야 합니다. 이 리스크를 감안하더라도 충분한 시세차익이 예상될 경우에만 입찰을 고려해야 합니다.

**입찰 전 임차인 유무 확인 및 명도(점유 이전) 전략 수립**은 필수적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계