나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [10] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 ""양천초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔 및 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 양천향교역)이 소재
하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층건내 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2015.12.03)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 페인팅마감, 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1), (19): 사무소로 이용중임.
기호(2)~(18), (20): 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 가양동 191, 192-10
도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호
구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기
물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)) 임.

- 가양동 1457-8
도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면
구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>
중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)) 임.

공부와의 차이

본건 기호(1)은 집합건축물대장상 휴게음식점으로 되어있으나 현황 사무소로 이용중이며,
기호(2)~(18), (20)은 집합건축물대장상 사무소 및 의원으로 되어있으나 현황 주택으로 이용
중인 것으로 실지조사 및 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-집합건축물대장상 사무소이나, 주택으로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2024타경142641호 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142641 (10)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제6층 제603호

건물구조: 철근콘크리트구조 9층 건물 내 제6층 제603호

사용승인일: 2015년 12월 03일

용도: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 (사무소)이나, 현황 주택으로 이용 중

감정가: 235,000,000원

토지면적: 10.74㎡ (약 3.25평)

토지지분: 10.74㎡ (약 3.25평)

건물면적: 32.02㎡ (약 9.69평)

건물지분: 32.02㎡ (약 9.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOO (강서농업협동조합)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "양천초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 가양동 191, 192-10: 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역.

* 가양동 1457-8: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 07월 06일 접수된 강서농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 이명주 (보증금 150,000,000원, 전입일자 2022.03.07, 확정일자 없음, 배당신고일자 2024.07.31). 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 현지민 (보증금 0원, 전입일자 2022.03.07, 확정일자 없음, 배당신고일자 2024.07.31). 대항력이 있으나 보증금이 명시되지 않았습니다.

* 말소되는 권리: 상기 말소기준권리 외 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 채권 총액: 약 2,470,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(이명주)이 존재하며, 해당 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 공동담보 물건으로 추정됩니다.

* 주의사항: 집합건축물대장상 사무소이나, 현황 주택으로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석

* 건축물 현황: 본건이 속한 "오성드림" 건물은 2015년 12월 03일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 9층 건물입니다.

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기준):

* 최근 거래 사례 중 본건과 유사한 면적(약 20-30㎡대)의 다세대주택 매매가는 2026년 5월 기준으로 22,200만원 ~ 23,300만원 수준입니다.

* 본건 건물 면적(32.02㎡, 약 9.7평)은 전용면적 20평대의 최근 매매가(22,200만원, 23,300만원)와 유사한 수준을 보입니다.

* 감정가(23,500만원)는 최근 유사 면적 매매가 범위 내에 있습니다.

* 이용상태: 집합건축물대장상 사무소이나, 현황 주택으로 이용 중입니다. (기존 감정평가서 참조)

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 양천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 각종 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 9호선 양천향교역 이용이 가능하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 이명주(보증금 150,000,000원)의 보증금을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 확정일자가 없어 배당받지 못할 가능성이 높아, 보증금 전액 인수 부담이 예상됩니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 집합건축물대장상 사무소(제2종근린생활시설)이나, 실제 주택으로 이용 중이므로 향후 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 24.7억원으로 높아, 낙찰 후 법적 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 가양동에 위치한 오성드림 집합건물 경매 물건입니다. 9호선 양천향교역 역세권으로 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차인(이명주, 보증금 150,000,000원)이 존재하며, 공부상 용도와 현황 이용 용도가 상이한 점은 주요 리스크 요인입니다. 임차인 보증금 인수 부담과 용도 불일치 문제를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 9호선 양천향교역을 통한 서울 주요 지역 접근성 우수.

* 안정적인 주거 수요: 주변 주거 환경이 혼재되어 있어 주택으로서의 수요 기대 가능.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 임차인 인수 부담으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성 존재.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 235,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 면적(약 9.7평) 다세대주택의 시세는 22,200만원 ~ 23,300만원 수준입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 이명주 씨의 보증금 150,000,000원 인수 여부입니다. 해당 임차인은 확정일자가 없어 배당받지 못할 가능성이 높으며, 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 것으로 예상됩니다.

따라서, 매수인의 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 물건의 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

물건의 실제 시장 가치가 약 220,000,000원에서 230,000,000원 수준이라고 가정할 때,

총 투입 비용 = 입찰가 + 150,000,000원 <= 220,000,000원 ~ 230,000,000원

이므로, 적정 입찰가는 약 70,000,000원에서 80,000,000원 범위로 계산됩니다.

이 금액은 감정가 235,000,000원보다 현저히 낮은 수준으로, 낙찰 가능성은 입찰 경쟁 상황 및 본건의 실제 시장 가치 재평가에 따라 달라질 수 있습니다.

다만, 임차인의 배당 여부, 명도 비용, 수리비, 세금 등 추가 비용을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

입찰 희망가는 보수적으로 접근하여 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.