나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [10] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [10] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제6층 제603호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경142641
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제6층 제603호 (가양동, 오성드림)
• 감정가: 235,000,000원
• 최저가: 150,400,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제6층 제603호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 150,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142641 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOOO

소유자/채무자: 심OO/심OO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제6층 제603호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 사무소이나, 현황 주택으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 235,000,000원

토지면적: 10.74㎡ (약 3.25평)

건물면적 (전용): 32.02㎡ (약 9.69평)

*공동주택이 아닌 다세대주택(집합건물)이므로 전용면적 기준이며, 통상 분양면적(공급면적)은 공용면적을 포함하여 약 12~14평 내외로 추정됨.

2. 입지 분석

2.1. 교통 환경

지하철 9호선 양천향교역이 인근에 소재하여 도보 접근성이 우수하며, 노선버스정류장 또한 가까워 대중교통 이용 환경이 매우 양호합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 주위 환경

서울특별시 강서구 가양동 양천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지역입니다. 양천향교, 겸재정선미술관, 궁산근린공원 등 문화 및 녹지 공간이 인근에 위치하여 생활환경이 쾌적한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

가양동 191 오성드림의 경우 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역(학교), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등 다양한 규제에 포함되어 있습니다. 이는 향후 재개발, 재건축 등의 장기적인 도시계획 측면에서 고려해야 할 요소입니다. 특히 공항 관련 규제는 소음 및 고도 제한 등의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 일반적인 다세대주택 경매와 동일하게 진행되어 명도 및 소유권 이전에 복잡한 법적 문제가 발생할 가능성은 낮습니다. 부동산임의경매 사건으로 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

3.2. 소유자 및 채무 관계

소유자 심OO와 채무자 심OO가 동일인입니다. 이는 일반적인 임의경매 형태이며, 권리관계 분석에 있어 특별히 유의할 사항은 없습니다.

3.3. 특이 및 주의 사항 (공부상 차이)

본건의 가장 큰 주의사항은 **공부(집합건축물대장)상 용도와 현황 이용 용도가 다르다는 점**입니다. 본건(제603호)은 집합건축물대장상 '사무소'로 되어있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다 (감정평가서 참조).

* **리스크:** 공부상 사무소(오피스텔/근린생활시설)를 주거용으로 이용하는 경우, 주택 수 산정 및 세금 부과(재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등)에 있어 불이익이 발생하거나, 이행강제금 부과 대상이 될 가능성이 있습니다. 또한, 주택 임차인의 경우 주택임대차보호법의 보호를 받는 데 어려움이 생길 수도 있어, 이에 대한 면밀한 법률 검토 및 추후 용도 변경 가능성을 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주요 시설 및 상권

본건 주변은 아파트 단지 및 다세대주택이 밀집된 주거지역으로, 역세권 상권과 근린생활시설이 잘 발달되어 있습니다. 특히 양천향교역 인근에는 다양한 식당 및 편의시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 생활 편의 시설

양천초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 대규모 아파트 단지와 오피스텔 단지가 혼재하여 기본적인 편의점, 병원, 약국, 소규모 마트 등 생활 밀착형 편의시설 접근성이 우수합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크 (최대 리스크)

**용도 위반에 따른 리스크**: 건축물대장상 '사무소'를 '주택'으로 사용하는 현황이므로, 관할 구청으로부터 용도 위반에 따른 **이행강제금** 부과 처분을 받을 수 있습니다. 또한, 주택 수 산정 및 세금 부과 기준이 모호해질 수 있으므로, 매수 후 **용도 변경 가능성** 및 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 환경적 리스크

토지이용계획상 **중요시설물보호지구(공항)** 및 **수평표면구역, 대공방어협조구역**에 포함되어 있어, 항공기 소음 및 고도 제한으로 인한 건축 행위의 제약 등 환경적/행정적 리스크가 존재합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 교통 환경이 매우 우수하며, 주거 환경도 양호한 편입니다. 감정가 2억 3,500만 원은 주변 시세 대비 투자 가치를 판단하는 기준이 될 수 있습니다. 다만, 가장 큰 리스크인 **공부상 사무소, 현황 주택 이용**에 따른 이행강제금 및 세금 문제를 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* **최고의 입지:** 9호선 양천향교역 역세권으로 서울 주요 지역 접근성이 뛰어납니다.

* **신축급 건물:** 2015년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태가 양호합니다.

* **소형 주거 선호:** 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로, 임대 및 매매 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* **매각 대상 일괄:** 토지/건물 일괄 매각으로 권리 분석이 비교적 단순합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계