나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [16] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제지1층 제비01호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 ""양천초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔 및 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 양천향교역)이 소재
하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층건내 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2015.12.03)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 페인팅마감, 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1), (19): 사무소로 이용중임.
기호(2)~(18), (20): 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 가양동 191, 192-10
도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호
구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기
물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)) 임.

- 가양동 1457-8
도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면
구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>
중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)) 임.

공부와의 차이

본건 기호(1)은 집합건축물대장상 휴게음식점으로 되어있으나 현황 사무소로 이용중이며,
기호(2)~(18), (20)은 집합건축물대장상 사무소 및 의원으로 되어있으나 현황 주택으로 이용
중인 것으로 실지조사 및 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142641 (16)

* 소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제1층 제비01호

* 건물명: 오성드림

* 사용승인일: 2015년 12월 03일

* 용도: 업무시설 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 129,000,000원

* 토지 면적: 13.16㎡ (약 3.98평)

* 건물 면적: 39.22㎡ (약 11.86평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 강서농업협동조합

* 건축물대장상 용도와 현황 이용: 공부상 휴게음식점(기호1), 사무소 및 의원(기호2~20)이나, 현황 사무소(기호1,19) 및 주택(기호2~18,20)으로 이용 중.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 가양동 소재 "양천초등학교" 북동측 인근에 위치.

* 주위 환경:

* 오피스텔, 아파트 단지, 다세대 주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

* 교통 상황:

* 차량 접근 용이.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 교통 편리.

* 도로 상태:

* 본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을3 (1)근저당권 (강서농업협동조합, 2023.07.06 접수, 720,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사성지

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입(사업)일자: 2021년 05월 24일

* 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사연지

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2016년 03월 07일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원 (인수되는 보증금 없음)

* 총 채권액 (등기부상): 2,320,000,000원

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

* 해당 물건은 배후 주거단지(아파트, 다세대)와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치.

* 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 잠재적인 임대 수요가 존재.

* 주변 개발 현황:

* 양천향교역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 관련 행정 및 편의 시설 접근성 양호.

1.4. 생활정보

* 교통:

* 지하철 9호선 양천향교역 도보 이용 가능 거리.

* 다수의 버스 노선 운행으로 서울 시내 접근성 우수.

* 편의 시설:

* 단지 인근에 각종 상업시설 및 편의시설이 다수 분포.

* 양천초등학교 등 교육시설 인접.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

* 두 임차인 모두 대항력이 있어 명도 과정에서 법적 절차 또는 협상이 필요할 수 있으며, 잔존 보증금 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. (비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었더라도, 대항력 보유는 잠재적 리스크 요인입니다.)

* 공부와의 차이:

* 건축물대장상 용도(휴게음식점, 사무소, 의원)와 실제 이용 현황(사무소, 주택)이 달라, 향후 용도 변경이나 건축 관련 규제에 저촉될 가능성이 존재합니다.

* 토지 이용 제한:

* 공항 인근으로 인한 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 영향으로 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 추가적인 개발 제한 요인이 존재합니다.

* 높은 채권 총액:

* 총 23억 2천만원의 채권이 설정되어 있어, 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 가양동의 역세권에 위치한 업무시설로, 교통 및 생활 편의성은 우수한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 공부와 현황의 이용 차이, 다수의 개발 제한 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 총 채권액이 상당하므로, 이러한 제반 사항을 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 9호선 양천향교역 인근으로 교통 요충지에 해당합니다.

* 배후 수요: 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대 가능합니다.

* 활용 가능성: 현재 공부와 현황의 차이가 있으나, 이를 해소하고 적법하게 활용 시 가치 상승 잠재력을 보유합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 대항력 있는 임차인의 명도 비용, 공부와의 차이로 인한 행정적 부담, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 또한, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 추이, 주변 시세 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 따라서, 본 보고서만으로는 입찰가 산정에 한계가 있으며, 전문가의 심층 분석 및 현장 조사를 통한 보수적인 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.