나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [16] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제지1층 제비01호 업무시설 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [16] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제지1층 제비01호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제지1층 제비01호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 129,000,000원 | 최저가: 82,560,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 가양동 오성드림 제지1층 제비01호 (업무시설)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호

서울남부지방법원 2024타경142641 (16)

소재지

서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제지1층 제비01호

용도 및 면적

업무시설 (사무소)

건물 전용면적: 39.22㎡ (약 11.86평)

토지 지분면적: 13.16㎡ (약 3.98평)

감정가

129,000,000원

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

소유자/채무자

심OO / 심OO

채권자

강OOOOOOO

1.2. 감정평가 및 현황 요약

본 물건은 9층 건물(사용승인일: 2015.12.03) 중 제지하1층에 위치한 업무시설(사무소)입니다.

감정평가서상 위치는 서울특별시 강서구 가양동 소재 "양천초등학교" 북동측 인근이며, 오피스텔 및 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 9호선 양천향교역 및 노선버스정류장이 인근에 소재하여 양호하며, 본건 동측으로 약 30m 내외의 포장도로에 접해있습니다.

현황 이용상태는 공부상 '휴게음식점'이나, 실지조사 및 탐문조사 결과 '사무소'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 중대한 특이사항으로 추후 권리분석 및 리스크 검토 시 상세히 다룹니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지:

본 물건은 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 강남 및 김포공항 방면으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

노폭 약 30m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 양천초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

2.2. 상권 분석

주변 환경:

주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택 등 주거 시설과 각종 근린생활시설이 혼재된 주상복합지역 상권의 특성을 가집니다.

역세권에 인접하고 주거 밀집도가 높아 안정적인 유동인구 및 배후수요가 확보된 상권입니다.

본 물건은 지하 1층 업무시설로, 주거 밀집 지역의 사무실 및 근린생활시설 수요를 흡수하는 형태로 활용될 가능성이 높습니다.

다만, 현황이 '사무소'로 이용 중인 점을 감안할 때, 해당 지역의 오피스텔/다세대 주거형태가 많은 특성상 소규모 오피스 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.3. 생활 정보

주요 시설:

인근에 양천초등학교가 위치하며, 강서구청, 강서경찰서 등 주요 관공서가 비교적 가까운 거리에 있습니다.

주변에 다양한 아파트 단지 및 오피스텔이 소재하여 편의시설 및 근린생활시설이 충분히 갖춰져 있습니다.

혐오시설 여부:

지도 서비스 및 검색 결과, 물건지 인근에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

경매 형태:

본 경매는 채권자가 채권회수를 위해 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일한 심OO으로, 단순한 채무 관계에 기인한 경매 진행으로 보이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

특이사항 (임대차):

임대관계는 미상이나, 매수인은 낙찰 후 명도 진행 시 점유 관계를 정확히 파악하여 법적 절차를 진행해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황의 불일치:

가장 중요한 리스크입니다. 본 물건(제비01호)은 집합건축물대장상 '휴게음식점'이나 현황 '사무소'로 이용 중입니다.

용도 변경을 하지 않은 상태로 실제 사용 용도와 공부상 용도가 다를 경우, 이는 건축법 위반에 해당하여 관할 구청으로부터 이행강제금 부과 처분을 받을 수 있습니다.

특히, 건축물대장상 '휴게음식점'은 근린생활시설로, '사무소' 또한 유사한 용도이나, 지하층의 용도는 소방 및 피난 관련 규정이 더욱 엄격할 수 있으므로, 향후 '사무소'로의 합법적 용도 변경 가능성과 이행강제금 부과 내역 및 예상 금액을 반드시 확인해야 합니다.

또한, 다른 호실들도 '사무소 및 의원'이 '주택'으로 이용 중인 점으로 보아 건물 전체에 걸쳐 광범위한 용도 위반 리스크가 존재할 가능성이 높습니다.

토지이용계획상의 제한:

도시지역, 준공업지역(가양동 191), 제2종일반주거지역(가양동 1457-8)이 혼재되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 설정되어 있습니다. 이는 공항 및 군사 시설 관련 규제이므로 건축물의 신축, 증축 등 개발 행위에 제한을 받을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 역세권에 위치하며, 안정적인 주거 및 상권 배후 수요를 갖춘 우수한 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

건물 전용면적 약 11.86평의 소형 업무시설로, 초기 투자금이 상대적으로 적어 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

다만, 공부상 '휴게음식점'을 '사무소'로 이용 중인 용도 위반 리스크는 반드시 선결되어야 할 과제입니다. 매수 예정자는 해당 리스크에 대한 면밀한 검토와 함께 이행강제금 부과 가능성 및 예상 금액을 정확히 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

지하철 9호선 양천향교역 인접: 강남 접근성이 우수하여 소규모 오피스 임차 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

주변 주거 밀집 지역: 인근 주거 단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 사무실뿐만 아니라 근린생활시설 용도로의 활용 가능성도 잠재하고 있습니다.

상대적으로 낮은 감정가: 지하 1층에 용도 위반 리스크를 내포하고 있으나, 입지적 장점과 건물 연식을 고려할 때, 보수적인 관점에서 적정 낙찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

소형 규모: 환금성이 높고 임차 관리의 용이성이 장점입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계