나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [14] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제8층 제803호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [14] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제8층 제803호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제8층 제803호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 152,960,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 정보

경매구분: 부동산임의경매

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142641 (14)

감정가: 239,000,000원

소유자/채무자: 심OO / 심OO

채권자: 강OOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제8층 제803호

용도: 다세대주택 (공부상 사무소)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (2015.12.03. 사용승인, 9층 건물 중 8층)

1.3. 면적 정보

건물면적 (전용): 32.02제곱미터 (약 9.68평)

토지면적 (대지권): 10.74제곱미터 (약 3.25평)

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지: 본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 양천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 소재하는 초역세권에 해당하여 제반 교통 상황은 매우 양호합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 공항(김포공항) 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 제한이 설정되어 있습니다. 준공업지역은 주거 기능과 공업 기능이 혼합된 지역이나, 최근 마곡지구 개발과 연계하여 주거 및 상업 시설 개발이 활발하게 이루어지고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

생활 편의 시설: 본건이 위치한 양천향교역 주변은 마곡지구와 인접하여 오피스 상권이 발달되어 있으며, 다양한 음식점 및 근린생활시설이 풍부합니다. 반경 2km 내에 강서구청, 서울강서경찰서 등 행정시설과 홈플러스, NC백화점 등 대형 편의시설이 위치하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

문화 및 녹지 시설: 주변에는 양천향교, 겸재정선미술관, 궁산근린공원 등이 있어 문화생활 및 여가 활동이 용이합니다.

개발 호재: 인근의 가양 CJ 부지가 주거, 상업, 업무, 문화를 아우르는 '마곡 더그리드' 복합시설로 개발되는 등 굵직한 개발사업이 계획되어 있어 미래 가치가 기대됩니다.

2.3. 권리 분석 및 특이사항

경매 구분: 임의경매로 소유자(채무자) 심OO의 채무 불이행에 의해 개시된 사건입니다. 매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하며, 소유자와 채무자가 동일하므로 명도(인도명령) 진행 시 비교적 수월할 수 있습니다.

용도 불일치 (최대 주의사항): 집합건축물대장상 '사무소'로 등록되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. (감정평가서 참조) 이는 위반 건축물에 해당할 수 있으며, 주택 수 산정 및 취득세, 양도소득세 등 세금 문제, 이행강제금 부과 가능성을 내포하므로 입찰 전 반드시 관할 구청에 주택 인정 여부 및 원상복구 명령, 이행강제금 부과 이력 등을 확인해야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크

용도 불일치 리스크: 상기 언급된 대로 공부상 사무소, 현황 주택 이용에 따른 이행강제금 및 법적 제재 가능성이 가장 큰 리스크입니다.

공항 관련 제한: 중요시설물보호지구 및 수평표면구역 등으로 인해 건축물의 높이 제한이 있으며, 인근 김포공항으로 인한 항공기 소음 노출 가능성이 존재합니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있으므로 현장 방문 시 소음도를 반드시 확인해야 합니다.

혐오 시설: 직접적인 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 본건이 포함된 준공업지역의 특성과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 내에 있다는 점을 감안할 때, 주변의 공장 및 산업 시설 여부, 환경 관련 규제 사항 등을 추가로 확인해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 투자 포인트

뛰어난 교통 환경: 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 여의도 및 강남권 접근성이 우수합니다.

신축급 건물: 2015년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내외관 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

마곡 및 가양 개발 수혜: 마곡지구의 풍부한 임차 수요와 가양동 일대의 개발 호재를 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 용이하며, 시세 상승 여력 또한 기대할 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 2억 3천 9백만원으로, 서울 역세권 기준 비교적 소액으로 투자가 가능합니다.

3.2. 종합 의견

본건은 서울 서남부권의 핵심 지역인 강서구 가양동 역세권에 위치한 다세대주택(현황)으로, 교통 및 주거 환경은 매우 우수합니다. 특히 마곡지구의 배후 주거지로서 임대 수요가 탄탄한 장점이 있습니다. 다만, 공부상 '사무소', 현황 '주택'이라는 용도 불일치 문제는 입찰을 결정하기 전 반드시 해결 방안(양성화 가능성, 이행강제금 수준)을 파악하고 예상 비용을 입찰가에 반영해야 합니다. 이 리스크를 관리할 수 있다면, 저렴한 가격으로 서울 역세권의 주거 시설을 확보할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계