나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [3] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [3] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제5층 제501호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 60,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경142641 (3)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제5층 제501호입니다.

감정가는 94,000,000원으로 책정되었으며, 용도는 다세대주택(현황 기준)입니다. 토지 면적은 4.05㎡ (약 1.23평), 건물 면적은 12.07㎡ (약 3.65평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 심OO, 채권자는 강OOOOOOO입니다.

1.2. 핵심 분석 요약

본 물건은 9호선 양천향교역 인근에 위치한 초소형 주택으로, 강서구 내에서도 입지가 양호한 준공업지역의 혼재 지역에 있습니다. 핵심 리스크는 집합건축물대장상 '의원'이나 현재 '주택'으로 이용 중이라는 점입니다. 현황상 주택으로 활용되고 있어 실수요자에게 매력적일 수 있으나, 향후 용도변경 관련 법적 또는 행정적 문제가 발생할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 강서구 가양동의 양천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합 지역입니다.

교통 상황은 매우 양호하며, 차량 접근이 용이할 뿐만 아니라 인근에 노선버스정류장 및 서울 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 높습니다. 특히 9호선 역세권이라는 점은 투자 가치를 높이는 주요 요인입니다.

2.2. 생활 편의 및 주변 환경

물건 인근에는 양천초등학교가 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다. 인접지와 등고평탄한 부정형 토지이며 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 물건 상세 및 권리 분석

3.1. 물건 현황 및 구조

본건은 2015년 12월 3일에 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층 건물 내 제5층 제501호입니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되었으며, 내부에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.2. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채무자 및 소유자가 동일인(심OO)이므로 권리관계가 비교적 단순한 편입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 이로 인해 토지 이용권에 대한 추가적인 문제 발생 소지가 적습니다. 등기부상의 권리 분석은 별도로 진행되어야 하나, 일괄매각이라는 점에서 명도 및 소유권 확보에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 임대차 관계는 미상입니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 "집합건축물대장상 의원이나, 주택으로 이용중임"이라는 현황과 공부상의 차이입니다. 본건은 건축물대장상 '의원(병원)' 시설로 등록되어 있으나 현재 실질적으로는 주택으로 이용 중인 상태입니다. 향후 이로 인해 이행강제금 부과 또는 주택 관련 세제 혜택(예: 주택 수 산정, 취득세) 적용에 어려움이 있을 수 있으므로, 관할 구청에 주택 사용 인정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항시설 관련 규제가 다수 존재하여 소음 발생 가능성 및 향후 재건축 시 건축물의 높이 제한이 있을 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 가양동 191 일대는 도시지역 중 준공업지역에 해당하며, 인근에 9호선 양천향교역이 위치하여 기본적인 유동인구가 확보되는 지역입니다. 준공업지역 특성상 주거 시설 외에도 다양한 업무 및 상업 시설이 혼재하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 초소형 면적인 점을 고려할 때 1인 가구 및 직장인 대상의 임대 수요가 높을 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오 시설 및 제한 사항

주변 검색 결과, 물건 인근에 대규모 혐오 시설(쓰레기 처리 시설, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 앞서 언급된 바와 같이 다수의 공항 시설 보호 관련 규제 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)에 포함되어 있어, 김포공항과의 거리로 인한 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

5. 투자 의견

5.1. 종합 의견

본건은 서울 내 역세권에 위치한 희소성 있는 초소형 주택 물건입니다. 9,400만원의 비교적 낮은 감정가로 서울 역세권 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공합니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치(의원 $\to$ 주택)라는 명확한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 해당 리스크에 대한 면밀한 법적 및 행정적 검토가 필수입니다. 실사용 목적으로 활용할 경우에도 행정기관에 문의하여 주택 이용에 문제가 없는지 확인해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

지하철 9호선 양천향교역 역세권 입지 (환금성 및 임대수요 우수)

서울 내 1억 미만(감정가 기준) 소액 투자 가능 (낮은 진입 장벽)

강서구 준공업지역 내 주거 시설로, 1인 가구 대상 임대 수요가 높음

토지/건물 일괄 매각으로 깔끔한 권리 관계 예상

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계