나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [8] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [8] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제6층 제601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경142641
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제6층 제601호 (가양동, 오성드림)
• 감정가: 94,000,000원
• 최저가: 60,160,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제6층 제601호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 60,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 가양동 오성드림 다세대주택 경매 분석

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경142641 (8)이며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각 방식의 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 94,000,000원입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제6층 제601호이며, 용도는 다세대주택(집합건축물대장상 사무소이나 현황 주택 이용 중)입니다.

전용면적(건물)은 12.07㎡(약 3.65평)이며, 대지권(토지) 면적은 4.05㎡(약 1.22평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층에 위치하며, 사용승인일은 2015.12.03.입니다.

소유자는 심OO, 채무자는 심OO, 채권자는 강OOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건 및 교통 환경

최고의 입지:

본건은 서울 강서구 가양동, "양천초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지역입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 제반 교통상황은 매우 양호합니다.

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분:

부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행을 위한 경매입니다.

등기부상 권리:

제시된 정보만으로는 상세한 분석은 어려우나, 소유자와 채무자가 동일인(심OO)이므로 복잡한 채무관계는 적을 수 있습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리가 발생할 가능성은 낮습니다. (정확한 권리분석은 별도의 등기부 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.)

특이 및 주의사항 (용도):

집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중인 것이 감정평가서에 명시되어 있습니다.

이는 주택임대차보호법 적용 여부, 취득세율(주택 vs. 업무시설) 결정에 중요한 영향을 미치므로, 낙찰 후 행정기관에 문의하여 주택 용도 변경 가능성 및 이행강제금 부과 여부를 면밀히 확인해야 하는 잠재적 리스크입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 주위 환경:

주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 오피스텔 및 다세대주택이 밀집해 있어 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

양천향교역세권으로 마곡지구와도 인접하여 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

생활 설비 및 이용 상태:

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

주변에 양천초등학교를 포함하여 교육 시설도 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 제한 사항

용도 리스크:

가장 큰 리스크는 집합건축물대장상 '사무소'와 '현황 주택' 간의 불일치입니다. 이는 취득세 중과세 문제가 발생할 수 있으며, 관할 구청으로부터 용도변경 명령이나 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 반드시 사전에 관련 법규 및 지자체 담당 부서에 확인이 필요합니다.

지역 제한 사항:

도시지역, 준공업지역(가양동 191), 제2종일반주거지역(가양동 1457-8)이 혼재되어 있습니다.

특히 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등의 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 규제로 인해 건축물의 높이 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 과밀억제권역에 속하며, '중점경관관리구역(한강변)'으로 지정되어 있어 일부 경관 관련 규제도 존재합니다.

지역적 혐오 시설:

본건이 위치한 강서구는 과거 하수처리 시설, 음식물 종합 폐기시설 등이 배치되어 주민 불만이 있었던 지역입니다. (현재는 개선 중이거나 과거 정보일 수 있습니다.)

인접한 마곡지구에는 '서남집단에너지시설 2단계(마곡열병합발전소)' 건설이 지역 주민의 반대로 난항을 겪고 있으며, 이는 지역의 잠재적 혐오 시설(NIMBY 시설) 이슈로 남아있어 장기적인 지역 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 입지적 장점이 크며, 소액으로 서울 주택을 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

건물면적이 12.07㎡(약 3.65평)으로 매우 작아 사실상 소형 원룸형 주거 공간으로 활용 가능합니다.

다만, '사무소'를 '주택'으로 이용하는 현황과의 불일치 문제를 해결하는 것이 필수적이며, 이 부분에 대한 명확한 확인과 대책 마련이 선행되어야 합니다.

투자 포인트:

1. **우수한 교통 환경:** 지하철 9호선 양천향교역 도보 이용 가능한 역세권 입지입니다.

2. **소액 투자 가능성:** 감정가 94,000,000원으로 소액 투자가 가능합니다.

3. **임대 수요 확보 용이:** 마곡지구 인접 및 역세권의 이점으로 1인 가구 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4. **다목적 활용 가능성:** 현황 주택으로 이용 중이나, 등기부상 사무소로 활용하여 임대 수익을 창출할 여지도 있습니다. (용도 변경 리스크 검토 필수)

**주의:** 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 이용 상태, 내부 구조, 임대 관계(임대차 관계는 미상임) 등을 확인하고, '사무소' 용도에 따른 행정적 리스크(취득세, 이행강제금 등)를 재확인해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계