나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [4] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [4] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제4층 제401호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 60,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경142641 (4)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제4층 제401호입니다.

용도는 다세대주택으로 진행되고 있으나, 공부상(집합건축물대장)은 의원 또는 사무소로 기재되어 있는 점을 주의해야 합니다.

감정가는 94,000,000원이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

본 경매는 채권자 강OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 전용면적은 건물 12.07㎡ (약 3.65평), 토지 4.05㎡ (약 1.23평)으로 소형 주택(원룸형) 물건입니다.

토지 및 건물 지분율은 각각 405 및 1207이며, 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 양천초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔 및 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

가양동의 주거밀집지역에 위치하고 있으며, 양천초등학교를 비롯한 교육시설과 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

건물의 사용승인일은 2015.12.03.로 비교적 신축에 가까운 컨디션을 유지하고 있습니다.

건물의 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리관계

소유자 및 채무자가 심OO으로 동일하며, 권리관계상 복잡한 임대차 관계는 감정평가서상 미상으로 명확한 조사가 필요합니다.

부동산 임의경매이므로 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 집합건축물대장상 본 건(제401호)이 '의원'으로 등록되어 있으나 현황은 '주택'으로 이용 중이라는 점입니다.

낙찰 후 용도변경(의원/사무소 -> 주택) 미이행에 따른 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 리스크가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관할 구청을 통한 용도변경 가능성 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역(일부), 제2종일반주거지역(일부)이 혼재되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 적용되는 지역입니다.

4. 잠재적 리스크

용도변경 리스크: 상술한 바와 같이 공부상 용도와 현황 용도의 불일치(의원/사무소 vs 주택)는 주거용 사용의 적법성에 대한 잠재적 리스크를 내포하며, 대출 및 매매 시 문제가 될 수 있습니다.

행정 규제: 공항, 군사, 교육 관련 규제가 복합적으로 적용되는 지역이므로 개발 및 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

주변 시설 관련: 인근 지역에는 건설 당시 혐오시설로 인식되었던 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있으나, 현재는 주민 지원 시설로 탈바꿈하여 주민들에게 난방비 및 관리비 지원, 편의 시설 등을 제공하고 있어 과거의 부정적 인식이 개선되고 있는 점은 참고해야 합니다.

임대차 관계: 감정평가서상 임대관계는 미상으로, 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인 또는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 9호선 양천향교역 인근의 역세권에 위치한 소형 주택(원룸형) 물건으로, 낮은 감정가로 접근할 수 있는 서울 강서구 소재 주거용 부동산입니다.

다만, 건축물대장상 '의원'을 '주택'으로 이용하고 있는 용도 불일치 문제는 본 건 투자의 핵심 리스크이므로, 명확한 해결 방안 또는 리스크 감수 여부를 결정하고 입찰에 참여해야 합니다.

소액 투자를 고려하는 경우, 용도변경 문제 해결을 전제로 시세 대비 저렴하게 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 임차 수요가 풍부한 입지입니다.

비교적 신축: 2015년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

소액 투자 가능: 9천만원대의 감정가로 서울 내 소액 주거용 부동산 투자 기회를 제공합니다.

가치 창출 가능성: 용도 불일치 리스크로 인해 유찰될 가능성이 있으며, 이를 해결할 수 있다면 시세 대비 높은 수익을 창출할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계