나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [13] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제8층 제801호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [13] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제8층 제801호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제8층 제801호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 95,000,000원 | 최저가: 60,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제8층 제801호

용도: 다세대주택 (공부상 용도: 사무소)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 95,000,000원

1.2. 면적 정보

전용 건물면적: 12.07㎡ (약 3.65평)

토지 지분면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

제시외면적: 없음

1.3. 관계자 및 특이사항

소유자/채무자: 심OO

채권자: 강OOOOOOO

주의사항: 집합건축물대장상 '사무소'이나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. (감정평가서 참조)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "양천초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통상황

교통상황은 매우 양호합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 소재하는 초역세권으로 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

2015년 12월 3일 사용 승인된 철근콘크리트구조 지상 9층 건물 중 8층에 위치합니다. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다. 본건은 건축물대장상 사무소로 되어 있으나 현황은 주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다. 매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각이므로 온전한 소유권 취득이 가능합니다. 정확한 권리 관계 파악을 위해 말소기준권리 및 임차인 유무 등은 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '공부상 용도(사무소)'와 '현황 용도(주택)'의 불일치입니다.

이는 다음과 같은 문제들을 야기할 수 있습니다.

첫째, 주택임대차보호법 적용 여부 및 대항력 확보에 대한 분쟁 소지.

둘째, 관할 지자체로부터 이행강제금 부과 가능성.

셋째, 향후 대출 심사 시 주택으로 인정받지 못해 대출에 제한이 생길 가능성.

입찰 전 관할 구청(강서구청)에 현황 주거용 사용에 대한 적법성 또는 합법적 용도 변경 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 법규 및 제한상태

본건 소재지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 특히 공항시설법에 따른 중요시설물보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도 제한)에 해당합니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 건축 행위에 제한이 될 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 인프라

9호선 양천향교역 인근 역세권 상권이 활발히 형성되어 있어 각종 근린생활시설 및 편의시설 이용이 편리합니다. 양천초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 무난하며, 기본적인 주거 인프라가 갖춰진 지역입니다.

4.2. 혐오시설 정보

직접적으로 물건지 주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항) 등에서 알 수 있듯이 김포국제공항과 비교적 가까워 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 높으므로, 현장 방문 시 소음 정도를 직접 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 9호선 양천향교역이라는 서울의 뛰어난 교통 입지를 가진 소액 투자 물건입니다. 감정가 95,000,000원으로 소액으로 서울 부동산에 진입할 수 있는 좋은 기회를 제공합니다. 다만, '공부상 사무소, 현황 주택'이라는 용도 불일치 문제를 해결하거나 해당 리스크를 감수하고 투자할 수 있는지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주로 1인 가구를 대상으로 한 임대수익형 투자가 적합하다고 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

첫째, 서울 역세권 입지: 9호선 양천향교역 초역세권으로 임대 수요가 안정적입니다.

둘째, 소액 투자 가능성: 1억원 미만의 낮은 감정가로 서울 지역 소형 부동산 투자가 가능합니다.

셋째, 1인 가구 주거 수요 충족: 전용면적 12.07㎡의 소형 평형으로 1인 가구 대상 월세 임대수익 목적으로 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계