나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [6] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [6] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제5층 제502호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 188,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경142641 (6)이며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각되는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제5층 제502호이며, 용도는 다세대주택으로 확인되었습니다.

감정가는 295,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 상세 현황

본 건물의 전용면적은 41.39㎡ (약 12.52평)이며, 대지권(토지) 지분은 13.89㎡ (약 4.20평)입니다.

건물의 사용승인일은 2015.12.03.입니다.

소유자 및 채무자는 심OO이며, 채권자는 강OOOOOOO입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "양천초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔 및 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합 지역입니다.

준공업지역과 제2종일반주거지역이 혼합된 토지이용계획을 가지고 있어, 주거 편의성과 근린시설 접근성이 양호한 입지입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

강서구 지역 내외로의 이동이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 우수한 편으로 평가됩니다.

2.3. 생활정보 및 주위환경

건물은 철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

본 건은 오성드림 내 호실 중 현황 '주택'으로 이용 중인 호실입니다.

인근에 학교가 위치하며, 각종 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 감정평가서에 없으며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심형 주거 환경입니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석 (등기부)

본 건은 '부동산임의경매' 사건으로, 채권자 강OOOOOOO의 담보권 실행을 위한 경매입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 등기부상의 권리분석상 인수될 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 입찰 전 현장조사를 통한 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 임대관계는 현재 미상입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (공법/현황)

최대 리스크는 '공부와의 차이'에서 발생합니다.

집합건축물대장상 본 건은 '의원'으로 등록되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. (기호(2)~(18), (20)에 해당)

이는 향후 낙찰자가 주택으로 계속 이용하고자 할 경우, 관할 관청의 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 대상이 될 수 있음을 의미합니다.

* 공법상 제약: 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등으로 인한 건축 및 개발 제한이 있습니다.

* 공부와의 현황 불일치: 낙찰 후 용도변경 가능성 및 비용, 이행강제금 부과 여부 등을 사전에 검토해야 합니다.

4. 투자 의견

4.1. 상권분석 및 이용현황

주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택이 혼재된 주거지역으로, 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 임차 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

본 건이 현황 '주택'으로 이용 중이므로, 인근 주거용 부동산 시세와 비교하여 적정 가치를 판단해야 합니다.

다만, 건축물대장상 '의원'인 점이 상업용(사무실/의원) 임대 또는 주거용 임대 시의 임차인 모집에 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 9호선 역세권의 우수한 입지적 장점을 가지며, 비교적 신축급 다세대주택(2015년 사용승인)이라는 이점이 있습니다.

다만, 감정가 2억 9,500만 원 대비, '공부상 용도와 현황 용도의 불일치' 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

투자 포인트:

* 최고의 입지: 9호선 양천향교역 인근 도보권 역세권으로 직장인 수요 확보에 유리합니다.

* 우수한 교통: 지하철 및 버스정류장이 인접하여 서울 전역으로의 접근성이 양호합니다.

* 현황 주거 이용: 실제 거주 목적으로 이용 시 주거 환경은 양호하지만, 법적 리스크는 인지해야 합니다.

* 투자 시 주의사항: 용도 변경(의원 -> 주택)이 불가능할 경우, 이행강제금 부담 또는 사무소/의원 용도로의 전환을 염두에 두어야 합니다. 이 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계