나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [9] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [9] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제6층 제602호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제6층 제602호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 188,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 보고서 작성일자: 2025년 11월 29일

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142641 (9)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제6층 제602호

용도: 다세대주택 (공부상 사무소, 현황 주택 이용)

감정가: 295,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 심OO

채권자: 강OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

건물면적 (전용면적): 41.39제곱미터 (약 12.52평)

토지면적 (대지권): 13.89제곱미터 (약 4.20평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층건 내 제6층 제602호 (2015.12.03 사용승인)

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 접근성

본건은 지하철 9호선 양천향교역이 인근에 소재하며, 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 또한, 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.2. 주위 환경 및 상권 분석

주위는 양천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 오피스텔 및 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주거와 상업 기능이 혼재된 준공업지역의 특성을 가지며, 주거용 수요와 임차 수요가 비교적 안정적인 지역입니다.

2.3. 생활 정보

인근에 양천초등학교를 비롯한 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계 분석

본건은 소유자와 채무자가 동일인(심OO)인 임의경매 사건이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건이므로, 낙찰 후 소유권 이전에 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 등기부상 특별한 문제(예: 복잡한 선순위 권리)는 없는 것으로 보이나, 최종 입찰 전 말소기준권리 및 임차인 현황을 정확히 파악해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

- 용도 변경 리스크: **가장 중요한 주의사항**입니다. 집합건축물대장상 '사무소'로 되어있으나 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 낙찰 후 주택으로 사용하기 위해서는 관련 법규 및 지자체 조례에 따라 적법한 용도 변경 절차 또는 이행강제금 부과 가능성을 염두에 두어야 합니다. (감정평가서에도 명시된 사항입니다.)

- 토지이용계획상의 제한: 본건은 도시지역, **준공업지역**에 위치하며, **중요시설물보호지구(공항)**, **수평표면구역(수평표면)**, **대공방어협조구역** 등으로 지정되어 있어, 소음 및 고도 제한 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 공항 관련 규제는 항공기 소음의 가능성을 내포하므로 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 지하철역 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어진 강서구 가양동에 위치한 물건입니다. 현황 '주택'으로 이용 중인 실거주 목적의 투자 가치가 있으나, 공부상 '사무소'라는 점은 반드시 해결해야 할 문제입니다. 현황 주택 사용에 따른 이행강제금 부과 여부, 용도 변경 가능성 등을 철저히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

- **역세권 소형 주거:** 9호선 양천향교역 인근의 소형 평형 주거 시설로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 임차 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

- **실투자금 대비 높은 전용률:** 전용면적 약 12.52평으로, 비교적 넓은 실사용 면적을 제공하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

- **준공업지역의 잠재력:** 준공업지역은 주거 시설과 산업 시설의 복합 개발 잠재력을 내포하고 있어, 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

- **경매를 통한 저가 매수 기회:** 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우, 용도상 리스크를 상쇄하고 높은 수익률을 확보할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계