나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [7] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [7] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제5층 제503호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경142641
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제5층 제503호 (가양동, 오성드림)
• 감정가: 235,000,000원
• 최저가: 150,400,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제5층 제503호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 150,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2024타경142641 (7)

1.1. 사건 개요

본 보고서 물건은 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제5층 제503호 다세대주택에 대한 부동산임의경매 사건입니다.

최초 감정가는 235,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

소유자 및 채무자는 심OO, 채권자는 강OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제5층 제503호

용도: 다세대주택 (공부상 의원, 현황 주택 이용)

감정가: 235,000,000원

토지면적 (대지권): 10.74㎡

건물면적 (전용면적): 32.02㎡ (약 9.69평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층 건물 중 제5층 (사용승인일: 2015.12.03)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

지하철 9호선 양천향교역이 인근에 소재하며, 노선버스정류장 또한 가까워 대중교통 이용 편의성이 매우 양호합니다.

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성도 우수합니다.

주위 환경:

양천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 주상복합지역입니다.

건물은 비교적 신축급(2015년 사용승인)이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리 분석 및 특이 사항

권리 분석:

부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 개인(심OO)입니다. 등기부상 권리관계 외에 매각 대상에 영향을 미치는 중대한 권리(유치권, 법정지상권 등) 관련 특이사항은 보고서상 확인되지 않습니다. 다만, 임대차 관계는 미상이므로 현장조사를 통한 주택 임차인의 존재 여부와 대항력 확인이 필수적입니다.

특이 사항 (용도 불일치):

가장 중요한 특이사항은 *집합건축물대장상 '의원'*으로 등재되어 있으나, *현황은 '주택'*으로 이용 중인 점입니다. 이는 불법 용도변경에 해당하며, 향후 강서구청으로부터 *이행강제금 부과 또는 원상복구 명령*을 받을 수 있는 잠재적 리스크로 작용합니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

교육 및 편의 시설:

양천초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 양천향교, 겸재정선미술관, 궁산 등 역사 문화시설이 소재하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

혐오 시설 (잠재적 리스크):

검색 결과, 광역 시설인 서남물재생센터공원이 인근에 위치하는 것으로 파악됩니다. 이는 공원화되어 있더라도 물재생센터 자체의 존재로 인해 냄새 또는 대형 차량 통행에 대한 잠재적인 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 방문 시 해당 시설과의 거리 및 영향을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 용도 불일치 및 법적 리스크:

공부상 용도('의원')와 현황 용도('주택')의 불일치로 인해 *불법 용도변경* 문제가 발생합니다. 낙찰자는 이에 대한 행정 처분(이행강제금 부과 또는 원상복구)을 인수할 수 있습니다.

- 주택으로 지속 이용을 원할 경우, 용도변경 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

- 용도변경이 불가할 경우, 원상복구(의원으로 복구) 또는 이행강제금 납부 부담이 발생합니다.

2. 공법상 규제:

본건 토지(가양동 191, 192-10)는 준공업지역이며, 가양동 일대는 *중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역* 등 항공 및 군사 시설 관련 규제가 복잡하게 설정되어 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 제약을 가할 수 있습니다.

3. 임차인 리스크:

현황 주택으로 이용 중인 만큼, 임대관계 미상인 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 경우 명도 리스크가 발생할 수 있습니다. 철저한 명도 전략 수립이 필요합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 9호선 양천향교역 역세권에 위치한 2015년 준공의 비교적 신축급 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치(의원 -> 주택)라는 명백하고 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이 리스크에 대한 해결책(용도변경 또는 이행강제금 부담)을 명확히 설정하고 입찰에 참여해야 합니다.

투자 포인트:

1. 더블 역세권: 9호선 양천향교역 초역세권에 위치하여 임차 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

2. 신축급 다세대: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 주거 환경이 양호하며, 수리비 부담이 적습니다.

3. 시세 대비 메리트: 입찰가가 감정가(2억 3천 5백만 원) 대비 하락할 경우, 용도 변경 리스크를 감안하고도 충분한 시세 차익을 기대할 수 있는 강서구 내 우량 투자 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계