나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [5] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [5] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제4층 제402호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 188,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142641 (5)

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 의원이나, 주택으로 이용중)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제4층 제402호

감정가: 295,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조

전용면적: 건물면적 41.39제곱미터 (약 12.52평)

토지면적: 대지권 13.89제곱미터 (약 4.20평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2015.12.03

1.3. 권리 관계

소유자/채무자: 심OO

채권자: 강OOOOOOO (임의경매 청구)

특이사항: 집합건축물대장상 '의원'이나, 현황은 '주택'으로 이용 중인 상태입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 양천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지역입니다.

교통상황:

인근에 노선버스정류장이 다수 소재하며, 지하철 9호선 양천향교역이 도보권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성도 양호하며, 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해있습니다. 제반 교통상황은 매우 양호합니다.

토지 형상:

인접지와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 상권분석

주변 환경:

주거 시설(다세대, 오피스텔, 아파트)과 상업 시설(각종 근린생활시설)이 혼재된 복합 상권을 형성하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

접근성 및 상업성:

대로변에 접해있고 지하철역이 가까워 유동인구가 확보되며, 소형 주거시설의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 마곡지구와도 지리적으로 가까워 직주근접 수요도 기대됩니다.

2.3. 생활정보

교육 시설:

양천초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설:

인근에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석 (등기부상)

본건은 소유자가 채무자인 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 복잡한 권리 관계는 없는 것으로 보입니다. (말소기준 권리 이후는 대부분 소멸 예정) 다만, 임대차 관계는 미상이므로 현장조사 및 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 현황과 공부(대장)의 불일치입니다. 본건은 집합건축물대장상 용도가 '의원'이나, 현재 '주택'으로 이용 중입니다.

용도 불일치:

이 경우, 관할 관청으로부터 '용도변경'을 위한 행정명령을 받을 수 있으며, 이를 이행하지 않을 경우 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 이는 매수인의 명확한 확인과 해결 방안(용도변경 가능성 타진) 모색이 필요한 부분입니다.

법적 제한:

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 지정되어 있어 건축 행위에 제한(고도 제한 등)을 받을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 소액 투자 및 실거주를 위한 소형 주택으로 매력이 있습니다.

다만, 감정가 대비 저렴하게 낙찰받더라도, 공부상 용도(의원)와 실제 이용 현황(주택)의 차이로 인해 발생할 수 있는 이행강제금 및 대출 제한 등의 리스크를 반드시 해결해야 합니다. 매수 전 해당 용도 변경의 가능성, 필요 비용, 절차 등을 관할 구청에 문의하여 면밀히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

역세권 소형 주택:

9호선 양천향교역 접근성이 매우 뛰어나 임대 수요가 높고 환금성이 양호할 것으로 예상됩니다.

마곡지구 직주근접:

인근 마곡지구의 풍부한 배후수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

감정가 메리트:

감정가(2억 9,500만원)를 기준으로, 유찰될 경우 가격 경쟁력이 높아질 수 있습니다. 단, 용도 리스크를 감안하여 보수적인 가격 산정이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계