나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [2] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제7층 제702호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [2] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제7층 제702호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제7층 제702호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 301,000,000원 | 최저가: 192,640,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 권리 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경142641 (2)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제7층 제702호입니다. 용도는 다세대주택(집합건축물대장상 사무소이나, 현황 주택 이용 중)이며, 감정가는 301,000,000원입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자는 심OO, 채권자는 강OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

건물(전용)면적은 41.39㎡ (약 12.52평)이며, 대지권(토지)면적은 13.89㎡ (약 4.20평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층 건 내 7층에 위치하며, 2015년 12월 3일에 사용승인된 비교적 신축급의 건물입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 '양천초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 토지이용계획

토지는 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등) 및 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 증축 등에 있어 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 매각 및 경매 정보

매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이며, 부동산 임의경매 사건으로 진행됩니다. 기본적인 권리 관계 분석 시, 등기부등본 및 말소기준권리 등을 반드시 확인해야 합니다. 현재 임대관계는 미상입니다.

3.2. 현황과 공부의 불일치 (가장 중요)

가장 큰 특이사항은 **현황과 공부(공적 장부)의 불일치**입니다. 본 건은 집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 현재는 '주택'으로 이용 중인 것으로 감정평가 및 실지조사되었습니다. 이는 주택 임대차보호법 적용 여부 및 향후 **이행강제금 부과**의 대상이 될 수 있습니다. 입찰자는 관할 구청에 건축물 용도 위반에 따른 벌금(이행강제금) 수준을 반드시 사전에 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

주변은 주거시설(아파트, 오피스텔, 다세대)과 상업시설(근린생활시설)이 적절히 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 양천초등학교가 가까워 교육 환경도 양호한 편입니다.

4.2. 생활 정보

교통의 편리성 외에, 건물 자체는 2015년 사용승인으로 비교적 신축급에 속하며 기본적인 위생 및 난방 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 공항 인근 규제 지역으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 환경적 요소를 현장 답사를 통해 확인해야 합니다. (별도의 혐오시설 검색 결과는 없습니다.)

5. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

- 용도 불일치: 건축물대장상 사무소를 주택으로 사용함으로써 발생하는 이행강제금 부과 가능성 및 주택 수 산입 여부 등의 세금 문제.

- 규제 사항: 공항 시설법 등에 따른 고도 제한 및 개발 제한 규제가 존재하며, 이로 인한 주변 개발의 한계성.

- 환경적 요인: 공항과 가까워 소음 발생 가능성.

- 임대차 관계: 임대 관계가 미상이므로, 명도(인도) 리스크에 대비한 철저한 임차인 현황 조사가 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

- 역세권: 9호선 양천향교역을 이용할 수 있는 역세권으로 교통이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 신축급 건물: 2015년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

- 소액 투자: 감정가 3억 초반의 다세대 주택으로, 준공업지역의 특성을 고려한 임대 수익형 또는 실거주 투자 물건으로 적합할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 건은 9호선 양천향교역 인근의 우수한 입지와 신축급 건물의 장점을 가진 소형 주택 투자 물건입니다. 그러나 **집합건축물대장상 용도 위반(사무소 → 주택)**이라는 명확한 법적 리스크를 안고 있습니다.

따라서 입찰자는 1차적으로 용도 위반에 따른 이행강제금의 연간 부과액 및 총 부과 횟수 등을 관할 구청(강서구청)에 문의하여 금전적 부담을 명확히 산정한 후 입찰에 참여해야 합니다. 이 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계