나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [15] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제9층 제901호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [15] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제9층 제901호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제9층 제901호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 386,000,000원 | 최저가: 247,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142641 (15)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제9층 제901호

용도 및 건물현황: 다세대주택 (집합건축물대장상 사무소이나, **현황 주택으로 이용 중**인 점 유의. 감정평가서 참조)

감정가: 386,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

면적 내역

토지 면적 (대지권): 15.66㎡ (약 4.73평)

건물 면적 (전용 면적): 46.72㎡ (약 14.13평)

(참고: 주거용 오피스텔 성격의 다세대주택으로, 일반적인 아파트의 분양면적(공급면적)은 전용면적의 1.7~2배 수준으로 추정 시 약 79.42㎡~93.44㎡ (약 24평~28평) 내외로 볼 수 있음)

소유자/채무자: 심OO

채권자: 강OOOOOOO

1.2. 건물의 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층 건물 중 9층

사용승인일: 2015.12.03. (비교적 신축급)

이용상태: **공부상 사무소이나, 현황은 주택으로 이용 중** (감정평가서 기준)

설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있음.

2. 입지조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 환경

지하철: 9호선 양천향교역 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

도로교통: 본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 차량 접근성이 양호하며, 올림픽대로 등 주요 간선도로 접근이 편리합니다.

대중교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.2. 상권 분석: 주거 및 근린생활시설 혼재

주위 환경: 오피스텔 및 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 편의성이 높은 상권입니다.

가양동 일대는 주거 밀집 지역이며, 마곡지구와 인접하여 직주근접 수요가 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (전부 매각)

특이사항: 별도의 제시외 면적은 없으므로, 면적 변동으로 인한 리스크는 적습니다.

3.2. 주의 및 특이사항 (입찰 전 필수 확인)

주의사항: **집합건축물대장상 사무소이나, 현황 주택으로 이용 중입니다.** (감정평가서 참조)

법률적 리스크: 주거용으로 사용하더라도 공부상 용도가 사무소(오피스텔, 근린생활시설 등)인 경우, 취득세는 주택(1~3%)이 아닌 업무시설(4.6%) 세율이 적용될 수 있습니다. (낙찰자가 관할 구청에 주택 용도변경 가능성 및 취득세율을 반드시 확인해야 합니다. 주택 임대사업자 등록 시에는 주택으로 인정받아 양도소득세 비과세 요건을 충족할 수 있으나, 비과세 판단은 현황에 따르므로 복잡한 세무 문제가 발생할 수 있습니다.)

임대차 관계: **임대관계는 미상**이므로, 임차인 현황 및 대항력 유무를 입찰 전 철저히 조사해야 합니다. (임차인이 대항력 있는 선순위 임차인일 경우 보증금 전액을 인수할 수 있는 리스크가 있습니다.)

4. 생활 정보 및 잠재적 리스크

4.1. 생활 정보: 교육 및 편의 시설

교육 시설: 양천초등학교가 인근에 있어 학군 이용이 편리합니다.

편의 시설: 주변에 다수의 근린생활시설 및 아파트 단지 상권이 형성되어 생활 편의성이 높습니다.

주거 환경: 비교적 신축급 건물(2015년 사용승인)에 승강기 등 기본적인 설비가 양호한 편입니다.

4.2. 잠재적 리스크: 법적 제한 및 행정 규제

공법상 제한:

**중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역**: 이 지역은 김포공항과 인접하여 고도제한 등 건축 행위에 대한 제한이 따릅니다. 향후 재건축 또는 증축에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

도시지역, 준공업지역: 준공업지역은 주거 기능과 공업 기능이 혼재된 지역으로, 향후 개발 여지가 있으나, 주변 공장/업무시설의 소음, 환경 문제는 상존합니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역 등: 기타 법률에 의한 규제가 다수 존재합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견: 높은 활용도의 준역세권 소형 주택

본 물건은 9호선 양천향교역 역세권에 위치한 비교적 신축급(2015년식) 다세대주택(현황 주거용 오피스텔)입니다. 전용 면적 46.72㎡는 신혼부부 또는 1~2인 가구의 수요가 높은 면적대입니다.

감정가 386,000,000원은 주변 유사 면적대의 오피스텔 매매 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. (강서구 40~50㎡대 오피스텔은 위치에 따라 2억 중반에서 4억 초반대의 시세가 형성되어 있습니다. 3.2. 참조)

**공부상 용도와 현황 용도의 차이**로 인한 취득세 등 세금 문제와, 임차인이 미상인 점이 가장 큰 권리적 리스크이므로, 이 부분을 철저히 분석하고 입찰가를 산정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

역세권 입지: 9호선 양천향교역을 이용할 수 있어 강남/여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다. 이는 임대 수익 및 매매 수요를 확보하는 데 유리합니다.

준공업지역: 향후 지역 개발에 대한 잠재적 가치가 있을 수 있으나, 단기적인 개발 기대는 낮으므로 주의해야 합니다.

실수요 확보: 전용 14평형대의 주택은 소형 주택 수요층이 두터워 환금성이 양호한 편입니다.

5.3. 최종 제언

입찰 전 반드시 현장조사를 통해 현재 이용 상태(주택 여부)를 재확인하고, 관할 지자체를 통해 건축물 용도 관련 행정조치를 확인해야 합니다.

미상인 임대차 관계를 파악하여 명도 대상자를 특정하고, 명도에 필요한 시간과 비용을 입찰가에 반영하는 보수적인 접근이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계