나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [1] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제7층 제701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 ""양천초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔 및 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 양천향교역)이 소재
하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층건내 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2015.12.03)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 페인팅마감, 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1), (19): 사무소로 이용중임.
기호(2)~(18), (20): 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 가양동 191, 192-10
도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호
구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기
물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)) 임.

- 가양동 1457-8
도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면
구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>
중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)) 임.

공부와의 차이

본건 기호(1)은 집합건축물대장상 휴게음식점으로 되어있으나 현황 사무소로 이용중이며,
기호(2)~(18), (20)은 집합건축물대장상 사무소 및 의원으로 되어있으나 현황 주택으로 이용
중인 것으로 실지조사 및 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-집합건축물대장상 사무소이나, 주택으로 이용중임(감정평가서 참조)
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경142641 (1) 서울남부지방법원 경매 물건입니다.

본건의 소재지는 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제7층 제701호입니다.

용도는 다세대주택으로 분류되어 있으나, 집합건축물대장상으로는 사무소 용도로 등록되어 있으며, 현재 주택으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

감정가는 95,000,000원입니다.

토지 면적은 4.05㎡(약 1.23평)이며, 건물 면적은 12.07㎡(약 3.65평)입니다. 토지 지분과 건물 지분은 각각 면적과 동일합니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 강OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 및 재매각 물건이라는 점이 있습니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%가 적용됩니다.

건물 사용승인일은 2015년 12월 3일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "양천초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트 단지, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

본건의 동측으로는 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한사항으로는 가양동 191, 192-10번지는 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등에 해당합니다.

가양동 1457-8번지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 6일에 접수된 강서농업협동조합의 근저당권(을3, 금600,000,000원 및 금720,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 소멸되지 않고 인수될 수 있으나, 본건 등기부 요약상 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정은 말소 대상이므로 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

등기부상 채권 총액은 2,320,000,000원입니다.

본건과 관련하여 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 우연경

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2024년 3월 4일

확정일자: 2024년 3월 4일

배당신고일자: 2024년 12월 6일

대항력: 없음 (보증금 500만원을 인수하지 않아도 됩니다.)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

건축물대장상 용도와 현황 이용 상태가 상이합니다. 본 건(제701호)은 집합건축물대장상 사무소이나, 현황 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 가양동 일대는 오피스텔, 아파트 단지, 다세대 주택 등 다양한 주거 형태와 함께 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

"양천초등학교" 북동측에 위치하며, 지하철 9호선 양천향교역이 인근에 있어 교통이 편리하고 접근성이 우수합니다.

주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 생활에 불편함이 없습니다.

건축물대장상으로는 근린생활시설(사무소, 휴게음식점, 의원 등)로 등록된 부분이 있으나, 실제로는 주택으로도 이용되고 있어 지역 내 다양한 수요층이 존재합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 9호선 양천향교역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육: 양천초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 아파트, 다세대, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 공존하며, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 재매각 대상 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생했을 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

건축물 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 사무소, 휴게음식점, 의원 등이나, 실제 주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 이용이나 재건축 시 법적, 행정적 제약이 발생할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

공동담보: 여러 부동산에 걸쳐 담보가 설정된 물건으로, 채무 규모가 상당하다는 점을 인지해야 합니다.

토지 지분: 토지 면적이 4.05㎡(약 1.23평)으로 매우 작아, 토지에 대한 권리 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

지역 지구 단위 규제: 본건이 속한 토지들이 준공업지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 복합적인 규제를 받고 있어 향후 개발 등에 제약이 따를 수 있습니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 해당 지역의 개발 밀집도와 용도 제한 등을 종합적으로 고려하여 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 가양동에 위치한 오성드림 빌딩 내 제7층 제701호로, 2015년 사용승인된 건물입니다. 감정가는 9,500만원이며, 전용면적은 약 3.65평(12.07㎡)으로 소형입니다.

입지적으로 지하철 9호선 양천향교역을 이용할 수 있는 역세권이며, 양천초등학교 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태입니다. 임차인 우연경 씨는 대항력이 없어 보증금 500만원을 인수하지 않아도 됩니다.

다만, 집합건축물대장상 용도와 실제 주택 이용 간의 불일치, 공동담보 및 재매각이라는 특이사항은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 특히 재매각이라는 점은 시장에서 특별한 이유로 인해 이전 거래가 성사되지 않았을 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 토지 지분이 매우 작고 복합적인 지역 지구 단위 규제를 받고 있다는 점도 향후 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가와 소형 면적: 1인 가구나 초기 투자 비용이 부담스러운 투자자에게 매력적인 낮은 감정가(9,500만원)와 소형 면적(약 3.65평)을 제공합니다.

우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철 9호선 양천향교역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 학교 및 상업 시설 이용이 용이하여 주거 편의성이 높습니다.

권리관계의 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수할 권리 관계가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

현황 주택 이용: 집합건축물대장상 용도와 다르더라도 실제 주거용으로 사용되고 있다는 점은 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 95,000,000원이며, 최저매각가격 또한 95,000,000원입니다.

특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 즉 19,000,000원입니다.

주변 최근 매매 정보 분석:

* 마곡파크뷰비동 (2017년식, 전용 22.26㎡): 2026년 5월 23일 22,200만원 거래 (약 676만원/평)

* 아트리버빌 (2016년식, 전용 28.7㎡): 2026년 5월 13일 23,300만원 거래 (약 812만원/평)

* 청솔펠리체 (2014년식, 전용 46.05㎡): 2026년 5월 4일 29,000만원 거래 (약 630만원/평)

본 건의 전용면적은 12.07㎡(약 3.65평)으로 매우 작습니다.

주변 최근 거래된 다세대주택들의 평당 시세는 약 630만원에서 812만원 수준입니다.

본 건의 감정가를 전용면적(3.65평)으로 나누어 평당 환산하면 약 2,600만원/평으로, 주변 시세 대비 상당히 낮은 수준임을 알 수 있습니다. 이는 재매각, 용도 불일치, 공동담보 등의 요인이 감정가에 반영된 것으로 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 95,000,000원의 70% ~ 80%

* 하단: 95,000,000원 * 0.7 = 66,500,000원

* 상단: 95,000,000원 * 0.8 = 76,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 66,500,000원에서 76,000,000원 사이로 고려할 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 최근 실거래가 및 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.