나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [1] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제7층 제701호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142641 [1] 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제7층 제701호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경142641 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로 507, 제7층 제701호 (가양동, 오성드림) | 감정가: 95,000,000원 | 최저가: 60,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142641 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 191 오성드림 제7층 제701호

용도: 다세대주택 (현황 주거용 이용)

감정가: 95,000,000원

건물면적: 전용 12.07㎡ (약 3.65평)

토지면적: 지분 4.05㎡ (약 1.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (소유자/채무자: 심OO, 채권자: 강OOOOOOO)

특이사항: 집합건축물대장상 '사무소'이나, 실제 '주택'으로 이용 중인 현황 주거용 물건임.

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 환경

지하철 9호선 양천향교역이 인근에 소재하며, 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 상황은 양호한 역세권 입지입니다.

2.2. 주위 환경

양천초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역입니다. 본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본건은 채권자 강OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건으로, 매각대상은 토지와 건물의 일괄 매각입니다. 소유자와 채무자가 동일인(심OO)으로 확인되어, 권리 관계는 복잡하지 않으며 명도 과정에서 비교적 수월한 협상이 예상됩니다. 임대 관계는 미상으로, 임차인 유무 및 대항력 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 이용 현황

마곡지구와 인접하여 업무 및 상업 시설이 발달된 지역입니다. 본건 오성드림 건물 자체가 사무소와 주택이 혼재되어 이용 중이며, 본건 호실(701호)은 주택으로 이용 중인 현황을 감안할 때, 주변의 높은 소형 주거 수요를 충족시키는 수익형 부동산으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부(대장)상 용도와 현황의 불일치

본건은 집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 실제 '주택'으로 이용 중인 현황입니다. 이는 행정상 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 리스크를 내포하고 있습니다. 낙찰 전 관할 강서구청 건축과를 통해 주거용 사용의 적법성 및 이행강제금 부과 가능성 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 복잡한 토지이용규제

본 소재지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 특히 '공항시설법'에 따른 수평표면구역과 '군사기지 및 군사시설 보호법'에 따른 대공방어협조구역 등 고도 제한 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 복잡한 규제 지역입니다. 향후 재개발 또는 증개축 시 규제사항에 유의해야 합니다.

5.3. 주변 혐오시설 관련 이슈

강서구 가양동 및 인근 마곡지구는 과거 하수처리시설 냄새 문제와 최근 서남집단에너지시설(마곡열병합발전소) 건립에 대한 주민 반발 등 대형 기피시설 논란이 발생했던 지역적 특성이 있습니다. 본 물건 자체는 직접적인 혐오시설에 접해있지 않으나, 광역적인 지역 이슈가 잠재적인 부동산 가치에 영향을 줄 수 있음에 유의해야 합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 소액 역세권 수익형

9천만원대의 감정가로 소액 투자가 가능하며, 9호선 양천향교역 역세권에 위치하여 임대 수익형 부동산으로 적합합니다.

6.2. 1인 가구 소형 주택 수요

전용 12.07㎡ (약 3.65평)의 소형 평형으로, 인근 오피스텔 및 상업지구 근로자 등 1인 가구의 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 우수한 교통 환경을 갖춘 역세권 소형 물건으로, 투자 매력도는 높습니다. 그러나 대장상 '사무소'를 '주택'으로 이용하는 현황이 가장 큰 리스크입니다. 입찰 참여자는 반드시 행정 처분 가능성을 면밀히 조사하고, 해당 리스크를 충분히 반영하여 안전 마진을 확보할 수 있는 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 명도 난이도는 낮을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계