나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9586 [3] 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2다085호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 각
종 상업시설과 업무시설 및 아파트 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 북서측 인근에 지하철 1호선 ""구로역""이 소재하고 인
근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물 내 제2층 제2가090호 등으로서,
- 사용승인일: 2007년 5월 11일
- 외벽: 석재 및 패널붙임마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 중 기호 1 및 기호 2는 인근 호수들과 함께 통칭 ""페리스타""(파티하우스)로 이용 중이
며, 기호 3은 인근 호수들과 함께 통칭 ""소담촌""(음식점)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 주차설비 등
이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 완경사지대 내에 비교적 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주상용 건물
의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남서측 및 북측, 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위
사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선등입
니다.

공부와의 차이

본건 대상 물건들은 공부상 ""판매시설""이나 현재 인근 호수들과 함께 근린생활시설로 이용
중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-벽체 구분 없는 오픈상가임 (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9586 (3)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2다085호

용도: 근린상가

건물 구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물 중 제2층

사용승인일: 2007년 5월 11일

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 1.95㎡ (약 0.59평)

토지지분: 1.95㎡ (약 0.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 5.94㎡ (약 1.79평)

건물지분: 5.94㎡ (약 1.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 금액

감정가: 38,600,000원

1.5. 채권자

채권자: 엔OOOOOOOOOOO

1.6. 특이사항

벽체 구분 없는 오픈상가임. 인근 호수들과 별도의 호별 구분 없이 통칭 "소담촌"(음식점)으로 이용 중. 공부상 "판매시설"이나 현재 "근린생활시설"로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상업시설, 업무시설 및 아파트 등이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 본건 북서측 인근에 지하철 1호선 "구로역"이 소재하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 소재 토지는 완경사지대 내에 비교적 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주상용 건물의 건부지로 이용 중입니다.

본건 소재 토지는 남서측, 북측, 동측으로 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 접합되어 있습니다.

또한, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 미상)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 소담촌(대표 김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2011년 9월 6일 접수된 엔에스에셋대부유한회사 근저당권 (채권액 156,000,000원)

* 경매개시결정: 2025년 4월 21일 접수된 엔에스에셋대부 임의경매 (채권액 156,000,000원)

* 총 등기부채권액: 156,000,000원

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본건은 인근 호수들과 함께 통칭 "페리스타"(파티하우스) 또는 "소담촌"(음식점)으로 이용 중입니다. 벽체 구분이 없는 오픈 상가 형태입니다.

4.2. 공부상 용도와의 차이

공부상으로는 "판매시설"로 등재되어 있으나, 현재는 "근린생활시설"로 이용되고 있습니다.

4.3. 주변 상업 환경

본건이 위치한 지역은 각종 상업시설, 업무시설, 아파트 등이 밀집하여 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 구로역 역세권이라는 이점도 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 구로초등학교 (북서측 인근)

* 교통시설: 지하철 1호선 구로역, 다수의 노선버스 정류장

5.2. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획에 따라 향후 시설 변경 가능성은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 오픈 상가 특성

벽체 구분이 없는 오픈 상가 형태로, 개별 호실의 독립적인 운영 및 관리에 제약이 있을 수 있으며, 소음이나 영업 활동이 인접 공간에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대관계가 미상이며, 현재 이용 중인 "소담촌" 등의 임대차 조건 및 보증금, 차임에 대한 정보가 없어 향후 임대 시 고려해야 할 사항이 있습니다. (단, 현재 임차인은 대항력이 없음)

6.3. 건물 노후화

2007년에 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링에 대한 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.4. 복합 용도 건물

주상복합 건물 내 상가로, 아파트 등 주거 공간과 혼재되어 있어 상가 운영 및 통행 등에 있어 일반 상가 건물과는 다른 고려사항이 있을 수 있습니다.

6.5. 법규적 제한

토지이용계획 상 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규적 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 구로역 인근, 상업 및 주거 밀집 지역에 위치한 소형 근린상가입니다. 36층 규모의 신구로자이 나인스에비뉴 건물 내 2층에 소재하며, 약 1.79평(5.94㎡)의 전용면적을 가지고 있습니다. 현재 벽체 구분 없는 오픈 상가 형태로 파티하우스 및 음식점 등과 함께 이용되고 있어, 해당 업종 수요와 연계된 투자가 고려될 수 있습니다.

교통 편리성과 주변 상업 환경은 양호하나, 매우 작은 면적, 오픈 상가로서의 제약, 미확인된 임대 관계, 건물 노후화 가능성, 다양한 법규적 제한사항 등은 투자 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 소액으로 역세권 상가에 투자하거나, 기존 운영 중인 업종과의 시너지를 통한 활용을 모색하는 경우라면 관심을 가질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 상가: 구로역 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 가집니다.

* 기존 상권과의 연계: 파티하우스, 음식점 등 현재 운영 중인 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 상대적으로 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

* 공간 활용 유연성: 오픈 상가로서 필요에 따라 공간을 유연하게 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 38,600,000원

인수 보증금: 0원

본건은 매우 작은 면적의 상가로서, 주변 유사 물건에 대한 구체적인 실거래가 및 임대 시세 정보가 부족합니다. 또한, 오픈 상가라는 특수성과 임대 관계 미상 등의 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 감정가는 3.3㎡당 약 2,156만원 수준으로, 지역 내 소형 상가 시세를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 감정가를 기준으로 하되, 면적 및 특수성을 고려하여 38,000,000원 ~ 45,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 추가적인 권리관계 및 상권 분석, 그리고 본인의 투자 성향에 따라 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.