나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9586 [2] 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가091호 판매시설 경매
매각기일: 2026-01-15
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9586 [2] 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가091호 판매시설 경매
- 사건번호: 2025타경9586
- 주소: 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가091호
- 감정가: 26,000,000원
- 최저가: 16,640,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 판매시설
서울남부지방법원 경매6계 2025타경9586 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가091호 | 감정가: 26,000,000원 | 최저가: 16,640,000원 | 용도: 판매시설
1. 물건 보고서
1.1. 사건 및 물건 개요
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9586 (2)
소재지: 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가091호
용도: 판매시설
감정가: 26,000,000원
매각대상: 토지/건물일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자/채권자: 민OO / 김OO / 엔OOOOOOOOOOO
면적:
토지면적: 1.32㎡ (약 0.40평)
건물면적: 4.00㎡ (약 1.21평)
(참고: 아파트가 아닌 판매시설이므로 전용/분양면적 구분은 생략합니다.)
1.2. 특이사항 및 주의사항
주의사항: 벽체 구분이 없는 오픈상가임 (감정평가서 참조)
공부와의 차이: 공부상 '판매시설'이나, 현재 인근 호수들과 함께 근린생활시설(통칭 '페리스타', '소담촌' 등)로 이용 중임.
이용상태: 인근 호수들과 함께 통칭 ""페리스타""(파티하우스) 또는 ""소담촌""(음식점)으로 이용 중임 (기호 3에 해당함).
건물구조/사용승인일: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물 내 제2층 / 2007년 5월 11일 사용승인
임대차: 임대관계는 미상임.
2. 물건 분석
2.1. 입지조건
최고의 입지:
본 건은 지하철 1호선 구로역 북서측 인근에 위치한 주상복합 상가동 '나인스에비뉴' 2층에 소재함. 구로역과 직접 연결되는 상권으로 알려져 있으며, 인근 AK플라자(구 구로애경백화점)와 구름다리로 연결되어 있어 유동인구가 매우 풍부함.
교통상황:
지하철 1호선 구로역이 북서측 인근에 소재하고, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의가 매우 양호함. 차량 접근성도 용이함.
주위환경:
주변은 각종 상업시설, 업무시설 및 대규모 아파트 등이 밀집된 지역임. 구로초등학교 북서측 인근으로, 상업 중심지 역할을 하고 있음.
2.2. 권리분석
경매구분: 부동산임의경매
근저당권 등 담보권 실행을 위한 임의경매 사건임. 말소기준권리 분석을 통해 인수되는 권리가 없는지 면밀히 확인해야 함.
채무자 및 소유자:
소유자(민OO)와 채무자(김OO)가 다른 점에 유의해야 함. 이는 제3자 담보 제공일 가능성이 높음.
임차인 현황:
임대관계는 미상이나, 현재 인근 호수들과 함께 근린생활시설(파티하우스/음식점)로 이용 중이므로 상가 임차인이 존재할 가능성이 높음. 「상가건물 임대차보호법」 적용 여부 및 대항력 유무를 철저히 조사해야 함. 소유자, 채무자, 임차인이 실제 점유하고 있는지 현장 조사가 필수적임.
2.3. 상권분석
상권특징:
'신구로자이 나인스에비뉴'는 주상복합 아파트 내 상가로, 아울렛, CGV, 백화점 등이 연결된 대규모 복합 쇼핑몰임. 구로역을 중심으로 하루 유동인구가 많은 광역 상권의 핵심에 위치함.
용도 및 이용상태:
공부상 '판매시설'이나 현황은 '근린생활시설'로 이용 중인 점이 중요함. 본 건은 인근 호수들과 통합하여 '페리스타'나 '소담촌' 등 대형 근린생활시설의 일부로 사용되고 있으며, 벽체 구분이 없는 오픈 상가 형태임. 이는 명도 및 향후 개별 용도 전환 시 이슈가 될 수 있음.
2.4. 생활정보
편의시설:
단지 내 대형마트, 웨딩홀, 식당가, 공연장 등 상업시설 이용이 편리함. AK플라자 구로본점과 연결되어 있어 백화점, CGV 등 문화/쇼핑 시설 접근성이 매우 뛰어남.
혐오시설:
대규모 주상복합 및 상업시설 밀집 지역으로, 특별히 기피할 만한 혐오시설은 확인되지 않음. (일반적인 상업지역 내 시설 제외)
2.5. 잠재적 리스크
오픈상가 형태:
벽체 구분 없는 오픈 상가 형태로, 현재는 인근 호수들과 통합 사용 중임. 향후 개별 매각 또는 재임대 시 호실 경계 확정 및 구분 사용에 대한 법적/실무적 어려움이 발생할 수 있음. 명도 과정에서 통합 점유자에 대한 명도 및 원상회복 문제가 발생할 수 있으며, 이로 인한 시간과 비용이 소요될 수 있음.
용도 변경 이슈:
공부상 용도(판매시설)와 현황(근린생활시설)의 차이가 존재함. 근린생활시설로 계속 이용할 경우 법적 문제가 발생할 소지는 낮으나, 향후 개별 용도 변경 시 복잡한 절차를 거치거나 불가능할 수 있음. (다만, 현재 복합 상가 내 이용 현황이 근린생활시설 위주인 점을 고려하여 판단해야 함.)
3. 종합 의견 및 투자 포인트
3.1. 종합 의견
본 건은 구로역 초역세권에 위치한 대규모 복합 상가의 2층 소형 상가로, 입지적 측면에서는 최상급임. 감정가 대비 면적이 작아 소액 투자가 가능하나, '오픈상가' 형태이며 인근 호실들과 통합하여 대형시설로 이용 중인 점이 핵심 리스크임. 이 점을 충분히 인지하고, 개별 소유권 행사 및 명도에 대한 전략을 수립해야 함. 현황 이용자인 대형 임차인과의 관계 정립(재계약, 명도 등)이 성공적인 투자 여부를 결정할 것임.
3.2. 투자 포인트
최고의 입지: 지하철 1호선 구로역과 연결된 '몰세권' 상가로, 대형 백화점, 영화관, 아울렛 등이 연계된 핵심 상권임. 안정적인 유동인구 확보가 가능함.
소액 투자 가능성: 감정가가 2천만 원대로 소액 투자가 가능하여, 초역세권 상가에 대한 진입 장벽이 낮음.
통합 운영 중: 현재 인근 호실들과 통합하여 대형 근린생활시설(파티하우스, 음식점)로 운영 중인 점을 고려할 때, 현 임차인과의 협의 또는 낙찰 후 새로운 대형 임차인을 유치하여 안정적인 임대수익을 창출할 가능성이 있음. (다만, 기존 대형 임차인이 장기적으로 해당 공간을 필요로 할 가능성을 염두에 두고 접근해야 함.)
법원 정보
서울남부지방법원 경매6계