나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5885 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 265-1 어반힐상봉 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5885 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 265-1 어반힐상봉 4층401호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매1계 2023타경5885 | 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉중앙로6가길 6, 4층401호 (상봉동,어반힐상봉) | 감정가: 298,060,000원 | 최저가: 190,758,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2023타경5885 다세대주택 물건 보고서

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5885 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 265-1 어반힐상봉 4층401호

경매구분: 부동산강제경매

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 298,060,000원

토지면적 (지분): 20.01㎡ (약 6.05평)

건물면적 (전용): 29.32㎡ (약 8.87평)

제시외 건물면적: 0.60㎡ (약 0.18평)

총 실사용 건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평, 제시외 포함)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 중랑구 상봉동 소재 '상봉중학교' 서측 인근에 위치한 주거용 다세대주택입니다. 주변은 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거밀집 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건의 용도는 방 2개와 거실, 주방, 욕실 등을 갖춘 소형 주택형으로, 1~2인 가구 또는 소규모 가족 단위에 적합합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용도 비교적 편리합니다. 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있으며, 경춘선 및 경의중앙선 '망우역'이 소재하여 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있어 서울 도심 및 경기 동부권으로의 접근성이 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

본건 토지는 3필지 일단의 가장형 토지 위에 다세대주택이 건축된 형태이며, 동측, 북측, 남측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 해당하며, 외벽은 석재 붙임 및 판넬 붙임 등으로 마감되었습니다. 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하여 향후 재개발/재건축 이슈와는 거리가 있지만, 안정적인 주거 용도로는 적합합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

본 건은 소유자(이OO), 채무자(이OO), 채권자(이OO)가 모두 동일인으로 표시되는 부동산강제경매 사건입니다. 이는 개인 간의 사적 채권에 의해 진행되는 강제집행의 가능성을 시사합니다. 권리관계는 비교적 단순할 수 있으나, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 주의 및 기타 사항

제시외 건물 (0.60㎡, 발코니 확장 등으로 추정)이 매각 대상에 포함되어 있으므로, 낙찰 후 별도의 법정지상권 문제나 철거/이전의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가서 상에 이해관계인의 폐문부재로 내부 구조가 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰을 통해 간접 확인되었다고 명시되어 있습니다. 따라서 실제 내부 이용 상태와 현황도상 내용에 차이가 있을 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 내부 구조 및 누수 등 하자 여부 확인이 필수적입니다.

현재 임대관계는 미상으로 보고되어, 임차인의 유무 및 대항력 여부는 추가적인 매각물건명세서와 현황조사서 열람을 통해 명확히 분석해야 합니다. 임차인이 있을 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 중랑구 상봉동 일대는 주거 지역에 기반한 근린생활시설 상권입니다. 대규모 상업시설보다는 소규모 슈퍼마켓, 음식점, 학원 등이 주를 이루고 있습니다. 망우역 인근에는 상업 시설과 상봉 터미널 등이 있어, 광역적인 상권 이용은 비교적 편리합니다.

4.2. 생활 편의 정보

주변은 주택가이며, 상봉중학교 및 서울중화초등학교 등이 가까이 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

기본적으로 도시가스 개별난방과 승강기 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호하며, 주변의 주거 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 리스크

혐오시설: 인근 지역은 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 환경으로, 검색된 정보 상으로는 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않아 주거 쾌적성은 보통 수준으로 판단됩니다.

권리 리스크: 폐문부재로 인한 임차인 유무 및 대항력 확인 불가. 낙찰 후 명도(이사) 과정에서 예상치 못한 비용이나 기간이 소요될 가능성이 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 중랑구 상봉동에 위치한 소형 다세대주택으로, 2억 9천만 원대 감정가로 책정되었습니다. 망우역 인근의 비교적 양호한 교통 환경과 생활 인프라를 갖추고 있으며, 소형 평형이어서 실수요자들의 접근성이 높습니다.

강제경매 사건으로 권리분석 자체는 등기부상 비교적 단순해 보이나, 폐문부재 및 임대관계 미상이라는 잠재적 명도 리스크를 안고 있습니다.

5.2. 투자 포인트

실수요 목적: 전용면적 약 8.87평의 방 2개 구조는 소형 가구에 적합하여 실수요층이 두터운 편입니다.

입지 안정성: 역세권 인근의 주택 밀집 지역으로, 주거 안정성이 확보된 지역입니다.

소액 투자: 감정가가 3억 원 미만이므로 상대적으로 적은 금액으로 서울 주택 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

제시외 포함: 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 향후 법적인 문제가 발생할 소지가 적습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계