나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5885 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 265-1 어반힐상봉 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2024.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 ""상봉중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(망우역, 경춘선·경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 석재붙임 및 판넬붙임 등,
창호 : PVC계열 합성수지창호 등으로 마감됨.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)로 이용중인 것으로 집합건축물대장 건축물현황도상 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측, 북측, 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5885 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 265-1, 어반힐상봉 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 298,060,000원

토지면적: 20.01㎡ (약 6.05평)

건물면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

교통 상황은 양호합니다.

* 제반 차량의 출입이 자유롭습니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 망우역 (경춘선, 경의중앙선)이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층 401호입니다.

* 준공일은 2020년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 갑5, 경기광주세무서장 압류 (2023년 2월 1일)

말소 예정 권리:

* 갑6, 강제경매 (이가연, 2023년 12월 20일) - 말소됩니다.

인수주의 권리:

* 을1, 주택임차권 (이가연, 2024년 4월 16일 접수, 보증금 307,000,000원) - 인수주의입니다.

* 이는 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이가연)

* 보증금: 307,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 12일

* 확정일자: 2022년 3월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 307,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 있다면 매수인이 인수해야 합니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 중랑구 상봉동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포된 일반적인 주거지역입니다.

인근에 상봉중학교가 있어 주거 환경이 조성되어 있습니다.

망우역 역세권을 중심으로 형성된 상업시설 이용이 편리합니다.

지역 내 개발 및 재정비 추이에 따라 향후 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

건물 유형: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건축 구조: 철근콘크리트구조

건축 연도: 2020년

건물 층수: 지하 0층, 지상 6층 중 4층

전용면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

내부 구조: 집합건축물대장상 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중으로 확인됩니다. (내부 상태는 외부 관찰 및 건축물 현황도를 통해 간접 확인)

설비 내역:

* 개별난방 (도시가스보일러)

* 위생 및 급배수 설비

* 승강기 설비 완비

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 307,000,000원 인수 가능성입니다.

* 해당 보증금은 본 건의 감정가(298,060,000원)를 초과합니다.

* 따라서, 배당받지 못한 보증금 잔액이 발생할 경우 매수인이 추가적인 자금 부담을 안게 됩니다.

'제시외 건물 포함' 매각으로, 명도 과정에서 제시외 건물과 관련한 별도의 협의나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인의 내부 이용 상태는 집합건축물대장 및 외부 관찰을 통해 간접 확인되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 파악이 중요합니다.

"임대관계 미상"이라는 문구는, 현재 파악된 임차인 외에 다른 임대차 관계가 존재하거나, 해당 임차인과의 계약 외 다른 관계가 있을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 상봉동의 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 307,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높으며, 이는 감정가를 상회하는 금액입니다.

따라서, 매수인은 잠재적 인수 보증금 규모를 감안하여 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

권리 분석 및 인수되는 보증금액에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 망우역(경춘선, 경의중앙선)을 통해 서울 도심 접근성이 용이합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 소형 평형: 전용면적 29.32㎡로 1~2인 가구 실수요 또는 임대 투자용으로 적합합니다.

* 가치 상승 잠재력: 임차인 관련 문제가 명확히 해결된다면, 지역 가치 상승과 함께 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 실거래가 및 본 건의 면적(29.32㎡)을 고려할 때, 본건의 순수 시장 가치는 약 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 추정됩니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 순수 부동산 가치 기준으로 산정합니다.

이에 따라, 현재 시세 및 거래 사례를 종합적으로 반영하여 예상 입찰가를 약 240,000,000원 (2억 4천만원)으로 제안합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금(307,000,000원) 인수 금액을 제외한 가격입니다. 실제 낙찰 후 해당 임차인의 보증금 잔액 인수 여부에 따라 최종 취득 비용은 달라질 수 있습니다.

10. 주변 시설 확인

서울특별시 중랑구 상봉동 265-1번지 및 인근 상봉중학교 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 이는 공개된 정보를 바탕으로 한 것이며, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.