나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경112905 [1] 서울특별시 성북구 성북동 145-148 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경112905 [1] 서울특별시 성북구 성북동 145-148 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경112905
• 주소: 서울특별시 성북구 성북동 145-148
• 감정가: 4,483,189,460원
• 최저가: 2,869,242,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

서울북부지방법원 경매1계 2023타경112905 | 소재지: 서울특별시 성북구 성북동 145-148 | 감정가: 4,483,189,460원 | 최저가: 2,869,242,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 서울 성북구 성북동 단독주택 (강제경매)

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경112905 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 성북동 145-148

용도: 단독주택

감정가: 4,483,189,460 원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 568.00㎡ (약 171.82평)

건물면적: 456.60㎡ (약 138.12평) + 제시외 건물 226.40㎡

1.2. 최고의 입지: 성북동 고급주택단지

본건은 성북동 소재 홍익대학교사범대학 부속고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 점포 및 근린생활시설, 단독주택 및 고급주택 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주거환경은 보통시되나, 전통적인 서울의 부촌 중 한 곳인 성북동 내에 위치하여 고급 주택단지로서의 희소성과 가치를 지닙니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치합니다. 근거리에 4호선 한성대입구역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

1.3. 물건 상세 및 이용 현황

본건은 남측 하향 완경사지에 조성된 2필지 일단의 부정형 토지로, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

건물은 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감, 바닥은 원목마루마감입니다. 난방설비는 도시가스보일러이며, 위생 및 급배수설비를 구비하고 있습니다.

주택 이용 상태는 다음과 같습니다.

1층: 방1, 거실2, 주방및식당1, 욕실겸화장실1, 드레스실1, 계단실

2층: 방3, 욕실겸화장실2, 파우더룸1, 계단실

지층: 방1, 화장실1, 계단실, 주차장1

2. 권리분석 및 법규 분석

2.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다. 또한 제시외 건물 및 수목까지 포함하여 일괄매각이 진행되므로, 낙찰 후 별도의 법정지상권 등의 권리 문제 발생 가능성은 낮은 편입니다.

소유자가 '망OOOOOOOOOOOOO'으로 기재되어 있어, 상속과 관련하여 권리 관계 및 명도 과정이 복잡해질 수 있습니다. 채무자는 공란이며, 채권자는 '국OOOOOOO'입니다.

임대차 관계는 미상(알 수 없음)으로 기재되어 있으므로, 낙찰자는 정확한 현황 조사를 통해 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 명도 과정 시 유의해야 합니다.

2.2. 토지이용계획 및 법규상 제한

토지 대부분이 도시지역, 제1종전용주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

특히 주목해야 할 사항은 다음과 같습니다.

1. 제1종전용주거지역 및 자연경관지구: 건축물의 높이, 건폐율, 용적률 등에 있어 일반 주거지역보다 엄격한 규제를 받으며, 고급 단독주택의 용도를 유지하는 지역입니다.

2. 국토의계획및이용에관한법률제56조 행위허가 요함: 개발 행위 시 행위허가가 필수적으로 요구됩니다.

3. 비오톱1등급(2022-04-21) (일련번호(1) 저촉): 생물 서식지 보호를 위한 '비오톱1등급'은 환경적 가치가 높은 지역으로, 개발이나 건축 행위에 상당한 제약 또는 보전 의무를 부과할 수 있는 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다. 향후 리모델링 또는 증축 계획 시 관련 법규 검토가 필수입니다.

4. 기타 제한: 상대보호구역(학교 환경), 대공방어협조구역 및 제한보호구역(군사 시설), 과밀억제권역 등에 해당되어 건축 및 개발에 다소 복잡한 법적 검토가 요구됩니다.

3. 생활 및 투자 환경 분석

3.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 성북동 고급 주택가 내에 위치하여 일반적인 상업 시설 이용의 편리성보다는 고급 주거 환경의 쾌적성에 중점을 둔 입지입니다. 인근에 중소규모 점포와 근린생활시설이 혼재하나, 대형 상권은 근거리에 위치한 한성대입구역 또는 기타 도심권으로 접근해야 합니다.

생활 편의 시설: 인근에 홍익대학교사범대학 부속고등학교 등이 위치하며, 대중교통 이용 시 4호선 한성대입구역을 통해 서울 중심지로의 접근이 용이합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 혐오시설

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 복잡한 명도 가능성: 소유자가 '망'으로 되어 있어 상속 관계, 채무 관계, 그리고 이와 연관된 점유자의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필요하며, 명도 과정이 일반적인 경매보다 지연되거나 복잡할 수 있습니다.

2. 강력한 법규 제한: 비오톱1등급 지정과 제1종전용주거지역, 자연경관지구의 중첩 규제로 인해, 재건축 또는 대규모 리모델링 시 엄격한 심의와 허가 절차를 거쳐야 하며, 계획한 건축이 불가능할 수 있습니다.

3. 임대차 관계 미상: 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 최우선되어야 합니다.

감정평가서상 주변 환경 검토 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울의 전통적인 부촌인 성북동에 위치한 희소성 높은 대형 단독주택 강제경매 물건입니다. 568.00㎡ (약 171.82평)의 넓은 토지면적과 456.60㎡ (약 138.12평)의 건축면적을 갖추고 있으며, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 소유권 확보에는 유리한 점이 있습니다.

감정가가 44억 원이 넘는 고가 물건이며, 성북동의 고급 주거 가치를 고려할 때 장기적인 투자 가치는 높습니다. 다만, '망' 소유자로 인한 명도 리스크와 비오톱1등급 등 강력한 법규 제한이 투자 전 반드시 심도 있게 검토되어야 할 핵심 사항입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 핵심 입지: 서울 성북동 고급 주택단지 내 위치, 전통적인 부촌의 가치 유지

2. 대형 필지: 568.00㎡ (약 171.82평)의 희소성 있는 넓은 토지 면적

3. 용도성: 제1종전용주거지역으로 향후에도 고급 단독주택의 가치가 보전될 가능성이 높음

4. 일괄 매각: 제시외 건물 및 수목이 모두 포함되어 권리 관계가 명확함

입찰 전 반드시 현장 답사 및 법규 제한사항(특히 비오톱1등급 및 개발행위허가)에 대한 전문적인 검토가 필수적인 물건입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계