나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경102165 [1] 서울특별시 성북구 성북동 161-29 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경102165 [1] 서울특별시 성북구 성북동 161-29 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경102165
• 주소: 서울특별시 성북구 성북동 161-29
• 감정가: 3,039,693,040원
• 최저가: 2,431,754,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다가구주택

서울북부지방법원 경매1계 2024타경102165 | 소재지: 서울특별시 성북구 성북동 161-29 | 감정가: 3,039,693,040원 | 최저가: 2,431,754,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경102165 (1) 부동산 강제경매 물건입니다.

본 물건은 토지와 건물 일괄매각이며, 중복병합사건으로 진행되고 있습니다.

채권자는 허OO, 소유자는 조OO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 성북구 성북동 161-29이며, 용도는 다가구주택입니다.

감정가는 3,039,693,040원(약 30억 4천만원)으로 평가되었습니다.

토지 면적은 301.00㎡ (약 91.05평)이며, 지분율은 100%입니다.

건물 면적은 주건물 696.71㎡ (약 210.77평)에 제시외 건물 면적 11.30㎡ (약 3.42평)이 포함되어 총 연면적은 708.01㎡ (약 214.19평)입니다.

주의사항으로 제시외 건물이 포함된 일괄매각 조건임을 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 서울의 전통적인 부촌 중 하나인 성북동에 위치하며, 뛰어난 입지적 희소성을 가집니다.

주변은 고급 단독주택과 고급 빌라들이 밀집된 고급 주거지로 형성되어 있으며, 사생활 보호가 우수한 조용하고 쾌적한 환경이 강점입니다.

북악산 자락에 위치하여 우수한 자연 경관과 조망권(북악산 뷰 등)을 확보할 가능성이 높습니다.

2.2. 상권 및 생활 인프라

성북동의 특성상 대규모 상권이 발달하기보다는 조용하고 한적한 주거 환경이 우선시됩니다.

인근에 소규모 고급 레스토랑, 갤러리, 박물관 등이 형성되어 있어 고급 주거지 수요에 맞는 특화된 문화생활 인프라를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 주의사항

경매 구분은 부동산 강제경매로, 채권자의 강제집행에 의한 매각입니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로, 토지와 건물 전체를 한 번에 매수하게 됩니다.

'제시외 건물 포함' 조건이 있으므로, 매수 후 제시외 건물(11.30㎡)에 대한 양성화나 철거 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 및 점유 현황

다가구주택의 특성상 다수의 임차인이 존재할 수 있습니다.

정확한 권리 확보를 위해 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 선순위 임차인 유무, 대항력 있는 임차인의 보증금 등을 필히 확인해야 합니다.

중복병합사건은 채권자가 여러 명일 가능성이 있어 사건 진행의 복잡도가 높을 수 있습니다.

4. 생활정보 및 주변 환경

4.1. 주변 환경

주변은 주거 환경이 매우 안정적이며, 서울에서도 손꼽히는 안전하고 조용한 고급 주택가입니다.

4.2. 혐오 시설

본 물건의 특정 주소지 인근에서는 대규모의 명백한 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 공동묘지, 하수처리장 등)의 존재는 확인되지 않았으며, 지역 특성상 고급 주거 환경을 저해할 만한 시설이 들어서기는 어려울 것으로 판단됩니다.

다만, 성북구 타 지역에서는 폐기물 적치장이나 재활용 시설 등에 대한 주민 반발 사례가 있었으므로, 도로를 이용하는 차량이나 통행 소음 등에 대한 현장 조사는 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물 리스크

제시외 건물 11.30㎡에 대해 매수 후 철거 또는 이행강제금 등의 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

이 부분에 대한 법적 검토와 비용 산출이 선행되어야 합니다.

5.2. 명도 리스크

강제경매 물건이며 다가구주택이므로, 다수의 임차인에 대한 명도(집을 비우게 하는 과정) 난이도가 높을 수 있고, 명도에 소요되는 시간과 비용(이사비, 명도 소송 비용 등)을 보수적으로 산정해야 합니다.

5.3. 높은 진입 가격

감정가가 30억원이 넘는 고가 물건으로, 일반 투자자보다는 고액 자산가나 법인 투자에 적합하며, 유찰 시마다 가격 조정 폭이 크므로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울의 최상위 부촌인 성북동 소재의 대형 다가구주택/단독주택 부지로, 핵심 가치는 *토지의 희소성*과 *고급 주거지로서의 잠재력*에 있습니다.

현재 다가구주택 형태이나, 대지면적이 91평에 달하고 연면적이 214평이 넘는 대형 건물이므로, 매수 후 리모델링을 통해 초고가 단독주택이나 고급 스튜디오형 다세대/다가구로 용도를 변경하여 수익성을 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

6.2. 투자 포인트

고급 주거지 희소성: 강북 최고의 부촌 입지로, 대지 자체의 가치 상승 기대.

리모델링/신축 수요: 노후도 등을 검토하여 신축이나 올 리모델링을 통해 성북동 프리미엄급 주택으로 변신 가능.

임대수익과 시세차익 동시 추구: 다가구 주택을 유지할 경우 임대수익 확보가 용이하며, 장기적으로는 토지 가치 상승에 따른 시세차익 기대.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계