나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경102165 [1] 서울특별시 성북구 성북동 161-29 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경102165 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 성북동 161-29

(도로명주소: 서울특별시 성북구 성북로12길 11-28)

용도: 다가구주택

감정가: 3,039,693,040원

토지면적: 301.00㎡ (약 91.05평)

건물면적: 696.71㎡ (약 210.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

1.1. 입지조건

* 주변 교통:

해당 물건지는 서울 시내 주요 도로망 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. 인근에 버스정류장이 위치하여 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. (추가적인 대중교통 노선 및 소요시간은 현장 조사 필요)

* 주변 시설:

주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등) 접근이 가능합니다. 또한, 지역 내 학교 및 공원 등이 분포하여 정주 여건이 양호한 편입니다. (인근 대형 상업 시설 및 병원 등 상세 정보는 현장 방문 및 추가 조사 필요)

* 혐오시설 유무:

현재 제공된 정보와 일반적인 성북동 지역 특성을 고려할 때, 인근에 직접적인 혐오시설이 밀집되어 있다는 정보는 없습니다. 그러나 최종 매수 결정 전, 주변 지역에 대한 혐오시설 유무를 반드시 재확인해야 합니다.

* 기타:

지적도상 맹지이나, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 현황 도로를 통해 차량 및 보행자 통행이 가능한 것으로 파악되었습니다. 토지 남측 일부가 현황 도로 부분으로 목측되며, 인접 토지 경계 부분에 창고 건물이 일부 걸쳐 있는 것으로 추정됩니다. 정확한 경계는 측량을 요합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

토지 등기부상 최초 소유권 이전은 1997년 5월 1일 이루어졌으며, 이후 여러 차례의 가압류, 압류, 지분 이전, 강제경매 등이 등기되었습니다.

말소기준권리는 건물 등기부상 2023년 10월 27일자 이규종의 강제경매개시결정(2023타경4332)입니다.

이보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 일부 임차권 등기는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

주요 등기사항 요약:

- 이규종 가압류 (2021-12-20)

- 성북세무서장 압류 (2022-02-03)

- 조보경 지분 이전 (상속, 2023-03-31)

- 성북세무서장 압류 (2023-08-21)

- 이규종 강제경매 (2023-10-27, 말소기준권리)

- 허범석 강제경매 (2024-02-07)

- 삼성생명보험주식회사 가압류 (2024-09-20)

- 성북세무서장 압류 (2025-08-18)

- 성북구 압류 (2025-09-03)

* 임차인 현황 및 인수 여부:

감정평가서 요약 및 물건명세서에 따르면, 본 물건에는 총 14명의 임차인이 있는 것으로 파악됩니다. 이 중 일부는 대항력이 있으며, 특히 네 명의 임차인은 임차권 등기가 되어 있으며, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

매수인에게 인수될 수 있는 임차권 (건물 등기부 을구):

- 이규종: 보증금 70,000,000원, 전입 2018-11-26, 확정 2018-11-26, 대항력 있음 (인수)

- 최지훈: 보증금 70,000,000원, 전입 2014-06-03, 확정 2014-06-03, 대항력 있음 (인수)

- 함철웅: 보증금 70,000,000원, 전입 2020-03-09, 확정 2020-02-24, 대항력 있음 (인수)

- 허범석: 보증금 90,000,000원, 전입 2021-01-20, 확정 2021-01-20, 대항력 있음 (인수)

총 인수 예상 보증금 합계: 300,000,000원

기타 임차인 현황 (대항력 유무 및 비고):

- 김 : 보증금 0원, 전입 2008-06-16, 대항력 없음

- 망최재순의상속인정순임: 보증금 70,000,000원, 확정 2020-02-10, 배당신고 2025-09-16, 대항력 없음

- 문건우: 보증금 0원, 전입 2021-04-09, 대항력 있음

- 박덕수: 보증금 0원, 전입 2019-11-28, 대항력 있음

- 유승정: 보증금 0원, 전입 2021-12-06, 대항력 있음

- 이경화: 보증금 90,000,000원, 전입 2020-11-16, 확정 2020-10-26, 대항력 있음

- 이성현: 보증금 70,000,000원, 전입 2017-02-27, 확정 2022-01-11, 대항력 있음

- 이창훈: 보증금 0원, 전입 2019-03-08, 대항력 있음

- 정유현: 보증금 0원, 전입 2018-02-20, 대항력 있음

- 최화선: 보증금 150,000,000원, 전입 2020-03-02, 확정 2020-01-28, 대항력 있음

주의사항:

임차인 문건우, 박덕수, 유승정, 이창훈, 정유현은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 또한, 이경화, 이성현, 최화선은 보증금은 있으나 인수 여부가 명확하지 않아 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

성북동 지역은 전통적인 주거지로서 비교적 조용하고 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 다양한 규모의 상업 시설이 분포하여 주민들의 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다. 다가구주택의 특성상, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 주변 지역의 임대 시세 및 공실률 등을 면밀히 파악하여 수익성을 분석해야 합니다. (구체적인 상권 특성 및 변화 추이, 경쟁 건물 분석 등은 추가적인 시장 조사 필요)

1.4. 생활정보

* 교육 시설:

반경 내 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설:

소규모 마트, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 녹지 공간:

인근 공원 및 녹지 공간이 분포하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금:

총 300,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수될 수 있어, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있는 부담 요인입니다.

* 미확정 임차인:

보증금이 0원이거나 금액이 미상인 채 대항력이 있는 임차인들이 존재하여, 이들과의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

* 건축물대장상 대지면적 상이:

감정평가서에 따르면, 토지 등기부상 대지면적은 301.00㎡이나 건축물대장상 대지면적은 291.13㎡로 차이가 있습니다. 감정평가 시 이를 고려하였으나, 실거래 및 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 현황과 건축물대장상 호수 차이:

건축물대장상 층별 세대수와 실제 현황(2층 3개호→5개호, 3층 3개호→6개호, 4층 2개호→3개호)에 차이가 있어, 불법 건축물 여부 및 이에 따른 이행강제금 부과 가능성을 확인해야 합니다.

* 건물 일부 경계 침범 가능성:

토지 남측 경계 부분에 인접 토지 건물의 일부가 걸쳐 있을 가능성이 목측되었으므로, 정확한 경계 확인 및 분쟁 대비가 필요합니다.

* 중복병합사건:

본 사건은 중복병합사건으로, 사건 진행 및 배당 절차에서 복잡성이 추가될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북동에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 다수의 임차인이 존재하며, 특히 3억원의 임차보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 건축물대장과의 면적 차이, 층별 호수 불일치 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하고, 임차인과의 원만한 해결 방안을 모색할 수 있다면 투자 가치를 판단할 수 있을 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 성북동이라는 입지: 서울의 전통적인 주거 지역으로서 안정적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다가구주택으로서의 임대 수익 가능성: 여러 가구를 임대하여 월세 수익을 얻을 수 있는 구조입니다. (다만, 현 임차인 관계 및 향후 임대 시장 상황에 따라 수익성은 달라질 수 있습니다.)

* 건축물 규모: 총 4개 층에 지하 1층까지 있는 비교적 큰 규모의 건물로, 연면적이 넓습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3,039,693,040원

인수되는 임차보증금 합계: 300,000,000원 (이규종, 최지훈, 함철웅, 허범석)

예상 입찰가는 인수되는 임차보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

따라서, 최소한의 고려 가능 금액은 감정가에서 인수 임차보증금을 차감한 금액인 2,739,693,040원입니다.

하지만 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 임대 수익률, 건물의 현 상태 및 추가적인 리스크 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 조사와 법률적, 기술적 검토를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.