나이스옥션 법원경매 고양 2022타경66674 [1] 경기도 파주시 야당동 431-26 로얄스위트홈 103동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2022타경66674 [1] 경기도 파주시 야당동 431-26 로얄스위트홈 103동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2022타경66674 | 소재지: 경기도 파주시 송학2길 38-65, 103동 2층202호 (야당동,로얄스위트홈) | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 104,860,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2022타경66674 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 431-26 로얄스위트홈 103동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 214,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자/채권자: 주식회사 OOO (법인 대 법인 간 경매)

특이사항: 중복사건 (경매 진행 중 추가로 다른 채권자가 경매를 신청하여 병합된 사건임)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 63.21㎡ (약 19.12평), 토지 지분율: 63.21/100 (토지 지분율 수치 자체가 6320.524271844661로 제공되었으나, 일반적인 지분 비율로 재해석하여 건물면적 대비로 표현)

건물면적: 64.83㎡ (약 19.61평), 건물의 실제 전용 면적입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트경사지붕, 지상 4층 중 2층 (202호)

건물의 이용상태: 다세대주택 (위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등 기본 설비 갖춤)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경의중앙선 야당역 남동측에 위치하며, 야당역까지 도보 접근이 가능한 역세권 다세대주택 밀집 지역에 속합니다. 감정평가서에 따르면 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입 및 인근 노선버스 정류장 소재로 교통상황 역시 보통입니다.

토지 이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거B Zone)에 속하며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되는 토지입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

야당역 주변 상권은 대형 프랜차이즈 상가와 함께 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집하여 생활 편의성이 우수합니다. 또한 인근에 운정호수공원이 위치하여 주거 환경의 쾌적성도 확보하고 있습니다. 본건은 빌라촌 지역에 위치하여 신도시 아파트 지역에 비해 가격 경쟁력은 갖추고 있으나, 생활 편의시설 접근성 자체는 양호한 편입니다.

2.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 도로 환경)

직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리시설)은 확인되지 않았습니다. 다만, 야당역 동쪽의 다세대주택 밀집 지역(빌라촌)은 아파트 단지 방면과 달리 도로망이 복잡하고 차 두 대가 교행하기 벅찬 좁은 도로가 많아, 차량 통행 및 주차 편의성에 불편함이 있을 수 있습니다. 이는 낙찰 후 실거주 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 야당역 주변 상가 건물 일부에는 유흥업소가 위치하는 것으로 조사되어 인근 환경에 대한 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 개요

본건은 '부동산임의경매' 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다. 채권자, 채무자, 소유자가 모두 법인 주식회사로 복잡한 법적 관계를 내포하고 있으며, 중복사건으로 진행되고 있습니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 상세한 권리분석은 별도의 등기부 현황 분석이 필요합니다.

3.2. 임차인 관련 특이사항 (인수 조건 변경 확인)

가장 중요한 권리 특이사항은 주택임차권자 김휘태의 양수인 '주택도시보증공사(HUG)'의 인수조건 변경확약서 제출입니다.

주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 확약서를 제출했습니다.

이는 낙찰자가 대항력 있는 임차보증금을 인수할 위험이 사실상 해소되었음을 의미합니다. 낙찰자는 매각대금 외에 별도로 임차보증금을 인수할 가능성이 매우 낮으므로, 권리관계는 '매우 안전'한 것으로 판단됩니다. 단, 배당 관계 및 임차권등기 말소 여부는 매각 후 절차에 따라 최종 확인해야 합니다.

3.3. 기타 분석

감정평가서상 임대관계는 '미상'이며, 점유 및 내부 구조 확인은 폐문 및 부재로 인해 진행되지 못했습니다. 따라서 정확한 현황 파악을 위해서는 명도 과정에서 실제 점유자를 확인하는 절차가 필요합니다. 권리상 하자는 없으나, 명도 난이도는 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 투자 타당성 및 결론

4.1. 종합 의견

본건은 파주시 야당동의 역세권 다세대주택으로, 경의중앙선 야당역을 이용하는 서울 및 수도권 출퇴근 수요를 흡수할 수 있는 입지적 장점을 가집니다. 가장 큰 리스크 요인이었던 '대항력 있는 임차인 인수 문제'가 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 사실상 해소되어, 권리분석상 매우 안전한 물건으로 전환되었습니다. 감정가 214,000,000원 대비하여 현장 시세 및 주변 거래가 등을 고려한 적정 입찰가 산정이 관건입니다.

4.2. 투자 포인트

첫째, 권리분석상 '매우 안전'한 물건입니다. 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차보증금 인수 리스크가 해소되었습니다.

둘째, 야당역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지로, 교통 편의성이 우수합니다.

셋째, 인근 상권이 활성화되어 있어 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

넷째, 다세대주택 밀집 지역으로, 주변 아파트 시세 대비 저렴한 가격으로 실속 있는 주거 및 임대 투자가 가능합니다.

4.3. 결론

입지적 장점과 권리적 안정성을 모두 갖춘 물건이므로, 명도 과정의 난이도와 예상되는 낙찰가율을 감안하여 보수적인 입찰가 산정을 추천합니다. 특히 다세대주택 밀집 지역의 도로 및 주차 환경을 반드시 현장 확인하여 최종 투자 여부를 결정해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계