나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [5] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 외 5개호로,
외벽 : 벽돌붙임 및 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대내역 미상임.

나. 건물 외부에 공사 대금 미납으로 유치권 행사중이라는 현수막이 부착되어 있으므로, 경
매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

유치권신고인 주식회사 덕행으로부터 2025.07.01.자 공사대금 금360,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 상세정보: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층 401호

사건번호: 고양지원 2025타경63105 (5)

용도: 다세대주택

감정가: 340,000,000원 (삼억사천만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 81.94㎡ (약 24.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.02㎡ (약 20.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 81.94㎡

건물지분: 66.02㎡

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재, 파주소방서 동측 인근에 위치. 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 4층 401호. 외벽은 벽돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 내장 바닥재 및 타일 붙임, 창호는 섀시 창호 등임.

이용상태: 다세대주택 단위 세대로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

토지 형상 및 이용상태: 자체 지반은 대체로 평탄한 사다리형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접해 있음.

토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 해당함.

1.4. 권리분석

등기부현황 요약:

* 소유권보존: 박원휘 (2024-02-07)

* 근저당 (말소기준권리): 송파새마을금고 (2024-02-07, 264,000,000원) - 말소 예정

* 근저당 (공동담보): 주식회사덕행 (2024-04-19, 432,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 백창환 (2024-08-05, 56,849,400원) - 말소 예정

* 가압류: 주식회사라인이엔지 (2025-02-21, 10,500,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 송파새마을금고 (2025-05-21, 1,226,482,310원) - 말소 예정

총 등기부채권 금액: 763,349,400원

* 유치권 신고: 주식회사 덕행으로부터 2025년 7월 1일 자 공사대금 360,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원임. 임대 내역은 미상임.

1.5. 상권분석

최근 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택 및 연립주택 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 3월, 67.6264㎡ (약 20.5평) 면적의 '더힐펠리스 301동'이 150,000,000원 (1억 5천만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 61.7㎡ (약 18.7평) 면적의 '문산해비치빌 (304동 305동)'이 122,000,000원 (1억 2천2백만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 67.6264㎡ (약 20.5평) 면적의 '더힐펠리스 301동'이 153,000,000원 (1억 5천3백만원)에 거래되었습니다.

본 건의 건물 면적은 66.02㎡ (약 20.0평)으로, 비교적 최근 거래된 인근 물건들의 시세는 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 수준으로 파악됩니다.

1.6. 생활정보

건축물 현황 (건축물표제부 요약):

* 건물명: 메종 드 힐

* 신축 허가일: 2022년 8월 4일, 사용승인일: 2024년 1월 8일

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

* 총 층수: 4층

* 해당 호수: 103동 4층 401호

* 연면적: 631.88㎡ (약 191.1평)

* 건폐율: 37.72%, 용적률: 97.97%

1.7. 잠재적 리스크

* 유치권: 주식회사 덕행으로부터 360,000,000원의 공사대금 유치권이 신고되었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다. 만약 유치권이 유효하게 성립될 경우, 인수 또는 별도의 해결 절차가 필요할 수 있으며, 이는 취득 비용 증가 및 명도에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 신고된 유치권 금액(3.6억원)이 감정가(3.4억원)보다 높다는 점은 주목해야 할 부분입니다.

* 현수막: 건물 외부에 공사 대금 미납으로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있어, 현장 확인 시 유치권 관련 사항을 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대 내역 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금이 0원이고 별도 임차 내역이 없으나, 실제 점유 관계는 별도로 확인이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 비교적 신축(2024년 사용승인) 다세대주택입니다. 입지, 교통, 주변 환경 등 기본적인 조건은 무난한 편입니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 불확실한 유치권 신고입니다. 3.6억원의 유치권 신고액은 감정가 3.4억원보다 높으며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 부담이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 최근 인근 시세는 약 1.2억~1.5억원 수준으로 형성되어 있는 반면, 본 건의 감정가는 3.4억원으로 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성, 시장 상황 변화, 또는 유치권 관련 고려 사항 등을 면밀히 검토할 필요가 있음을 시사합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2024년 사용승인으로 비교적 신축으로 분류되어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통 및 기반 시설: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하며, 생활 편의 시설 및 농경지 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

* 유치권 리스크 해결 시 잠재적 가치 상승: 만약 유치권이 무효로 판명되거나 합리적인 수준에서 해결될 경우, 감정가와 시장 시세의 괴리를 이용한 투자 기회가 발생할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 건은 약 1.2억원 ~ 1.5억원대의 최근 실거래가와 3.4억원의 감정가 사이에 큰 차이가 존재하며, 특히 3.6억원의 불확실한 유치권 신고가 큰 위험 요소로 작용하고 있습니다. 유치권의 성립 여부에 따라 실질적인 취득 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

만약 유치권이 무효로 판결되거나, 낙찰자가 이를 해결할 수 있다는 전제 하에, 최근 실거래가를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 최고 실거래가(1.53억원)와 감정가(3.4억원)의 차이를 고려하고, 유치권 리스크에 대한 위험 프리미엄을 적용하여 보수적으로 예상되는 입찰가는 160,000,000원 (일억육천만원)으로 산정합니다.

이는 최근 실거래가 범위 내에서 약간의 상승 여력을 반영한 것이며, 유치권 문제 해결 가능성을 전제로 한 금액입니다. 유치권 성립 시에는 입찰가를 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.