나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [5] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [5] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63105 | 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층401호 | 감정가: 340,000,000원 | 최저가: 166,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 메종드힐 다세대주택

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63105 (5)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층401호

용도: 다세대주택 (구분건물감정평가요항표)

감정가: 340,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 송OOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 박OO

토지 면적: 81.94㎡ (약 24.79평)

건물 면적: 전용 66.02㎡ (약 19.97평)

* 다세대주택의 전용면적이며, 분양면적(공용면적 포함)은 별도로 확인 필요함.

1.2. 입지 조건 및 주위 환경

위치 및 환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임. (약 6m 노폭 도로에 접함)

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있음.

1.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호임.

외벽은 벽돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 건축되었음.

이용 상태: 다세대주택 단위세대로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

2. 권리 분석 (Legal Risk Analysis)

2.1. 권리 관계의 핵심

본 사건의 핵심은 '유치권' 존재 여부임.

유치권 신고 내역: 주식회사 덕행으로부터 2025.07.01.자 공사대금 금 360,000,000원의 유치권 신고가 있음.

주의사항: 법원 문건상 '그 성립여부는 불분명함'으로 기재되어 있음.

기타 참고사항: 건물 외부에 공사 대금 미납으로 인한 유치권 행사 현수막이 부착되어 있는 상황이므로, 임장 및 명도시 유치권의 성립 여부와 피담보채권의 실제 유무, 점유의 적법성 등을 철저히 조사해야 함. 유치권이 성립하는 경우, 채권액 3억 6천만 원은 매수인이 별도로 인수할 수도 있는 금액이므로, 입찰 결정에 있어 가장 큰 리스크임.

2.2. 임대차 관계

임대 내역은 현재 미상임.

별도의 임차인 신고가 없는 경우, 소유자(채무자) 점유로 추정되나, 낙찰 후 정확한 점유 관계를 확인하고 명도 진행 계획을 수립해야 함.

3. 입지 조건 분석

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

상권 환경: 본건은 주거지역 및 농경지 혼재 지역에 위치하고 있어, 도심지의 중심 상권과는 거리가 있음.

주변은 다세대주택과 함께 근린생활시설이 소재하는 정도로 보아, 일상생활에 필요한 기초적인 편의시설(동네 슈퍼, 식당 등)은 주변에서 이용 가능할 것으로 판단됨.

대형 상업시설이나 병원, 학원가 등은 차량을 이용해 파주읍 또는 인근 운정신도시 등으로 이동해야 할 것으로 예상됨.

교육 환경: 인근에 초, 중, 고등학교가 있으나, 도보 접근성은 직접적인 확인이 필요함.

3.2. 잠재적 리스크 (지도 등 검색 결과 포함)

군사 규제: 토지이용계획상 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하여, 향후 개발이나 증축 등에 있어 군사 규제의 영향을 받을 수 있음.

혐오 시설: 인근에 '파주소방서'가 위치하고 있음. 이는 공공 시설이며 소방차 출동 등으로 인한 소음 발생 가능성이 있지만, 생활 안전에 기여하는 시설로 혐오 시설로 단정하기는 어려움. 명시적인 대규모 혐오 시설(쓰레기 소각장, 매립장 등)은 검색되지 않았으나, 재차 임장 확인이 필요함.

4. 종합 의견 및 투자 포인트 (Investment Strategy)

4.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 3억 4천만 원의 다세대주택으로, 전용면적 약 20평에 이르는 준수한 면적을 가지고 있음. 차량 접근성과 대중교통 이용은 보통 수준으로 파주시 외곽의 주거 안정성을 확보하려는 실수요자에게 적합할 수 있음.

그러나, 3억 6천만 원에 달하는 공사대금 유치권 신고가 존재하며, 이 유치권이 성립할 경우, 감정가 대비 매우 높은 인수 금액이 발생할 수 있어, 경매 참여에 있어 '권리 분석'이 가장 중요하고 결정적인 요소임.

4.2. 투자 포인트

A. 유치권 해결 가능성: 유치권의 성립 여부를 철저히 조사(건축주 및 유치권 신고인과의 관계, 공사대금 채무의 실체, 점유 개시 시점 및 적법성 등)하여, 유치권을 해결하거나 배제시킬 수 있다는 확신이 있을 때만 입찰해야 함.

B. 감정가 대비 가격 적정성: 유치권 리스크를 제외하고, 주변 시세 및 실거래가를 면밀히 조사하여 감정가의 적정성을 판단해야 함. 유치권 리스크로 인해 시세보다 낮은 최저가에 입찰할 수 있는 기회가 될 수 있음.

C. 개발 규제 고려: 계획관리지역 및 군사 규제 지역임을 고려하여, 향후 지가 상승 여력이나 개발 가능성 측면에서는 다소 보수적인 접근이 필요함.

* 본 보고서는 경매정보를 바탕으로 작성된 분석 자료이며, 입찰 참여는 개인의 책임과 판단하에 이루어져야 합니다. 반드시 현장조사 및 관련 공부(등기부등본, 건축물대장 등)를 재확인하시기 바랍니다.

법원 정보

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