나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [2] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 외 5개호로,
외벽 : 벽돌붙임 및 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대내역 미상임.

나. 건물 외부에 공사 대금 미납으로 유치권 행사중이라는 현수막이 부착되어 있으므로, 경
매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

유치권신고인 주식회사 덕행으로부터 2025.07.01.자 공사대금 금360,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63105 (2)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 1층102호

새 주소: 경기도 파주시 봉서산로 33-56

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 277,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 면적: 63.90㎡ (약 19.33평) - 전용면적

토지 면적: 79.31㎡ (약 23.99평) - 토지 지분

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층

사용승인일: 2024년 1월 8일 (건물 등기부 표제부 기준)

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리에 위치하며, 파주소방서 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

본건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 7일자 송파새마을금고의 근저당권(228,000,000원)입니다.

소유권 보존 등기일은 2024년 2월 7일이며, 박원휘 명의입니다.

이후 설정된 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 719,349,400원입니다.

* 유치권 관련 내용

주식회사 덕행으로부터 2025년 7월 1일자로 공사대금 360,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

건물 외부에 공사 대금 미납으로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 내역은 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 파주읍 봉서리는 주거 기능과 함께 일부 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

파주소방서가 인근에 위치해 있어 공공기관 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 진입이 원활하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 안정성은 보통으로 판단됩니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 및 차량 이동 시 파주 시내의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

기반 시설: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 유치권 문제입니다. 주식회사 덕행이 주장하는 360,000,000원의 공사대금 채권에 대한 유치권 성립 여부가 불분명하여, 향후 법적 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가(277,000,000원)가 시세(약 122,000,000원 ~ 153,000,000원)보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 감정 시점과 현재 시세 간의 괴리 또는 평가 방식의 차이일 수 있으며, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

임대 내역이 미상이므로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 외 기타 조건에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍에 소재한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

하지만, 성립 여부가 불분명한 유치권이라는 중대한 위험 요소를 안고 있으며, 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 형성되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

유치권의 법적 효력 및 매수인이 부담해야 할 사항을 철저히 조사하고, 최신 시세 분석을 통해 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

파주 지역의 개발 가능성과 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현재 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우, 유치권 문제를 해결하고도 충분한 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

신축에 가까운 건물 연식(2024년 사용승인)은 유지보수 비용 측면에서 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적(약 61.7㎡ ~ 67.63㎡)의 다세대주택 또는 연립주택이 2026년 3월~5월에 122,000,000원에서 153,000,000원 사이에 거래되었습니다.

해당 시세를 고려할 때, 본건의 전용면적(63.90㎡) 기준 시장 가치는 약 120,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(277,000,000원)와 시세 간 큰 차이를 보이며, 또한 360,000,000원이라는 고액의 유치권이 신고되어 있어 매우 높은 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 유치권의 성립 여부를 면밀히 검토하고, 최악의 경우를 대비하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세와 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원 으로 제안합니다. 이는 최근 거래된 최저가보다 낮은 수준으로, 유치권 관련 비용 또는 법적 분쟁 발생 가능성을 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.