나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [4] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 외 5개호로,
외벽 : 벽돌붙임 및 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대내역 미상임.

나. 건물 외부에 공사 대금 미납으로 유치권 행사중이라는 현수막이 부착되어 있으므로, 경
매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

유치권신고인 주식회사 덕행으로부터 2025.07.01.자 공사대금 금360,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 고양지원 2025타경63105 (4)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

면적:

토지면적: 81.94㎡ (약 24.79평)

건물면적 (전용면적): 66.02㎡ (약 19.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOO

건물정보:

건물명: 메종 드 힐

동/호수: 103동 301호

건축구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 4층 건물 중 3층

사용승인일: 2024년 1월 8일

1.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 2월 7일 접수된 송파새마을금고 근저당권 (240,000,000원)

등기부채권 총액: 739,349,400원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다. 본건은 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 다수의 근저당 및 가압류 채권이 설정되었으나, 을1 근저당권(송파새마을금고)이 말소기준권리가 되어 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 739,349,400원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 내역은 파악되지 않았습니다.

다만, 건물 외부에 공사대금 미납으로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 주변 연립 및 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 61.7㎡ ~ 67.6264㎡ (약 18.66평 ~ 20.46평) 물건들이 2026년 3월부터 5월 사이에 122,000,000원에서 153,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 전용면적 66.02㎡(약 19.97평)은 이러한 최근 거래 사례들과 유사한 면적을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

본건은 2024년 1월 사용승인된 신축급 건물(메종 드 힐 103동 301호)이며, 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 신고

유치권 신고인 주식회사 덕행으로부터 2025년 7월 1일 공사대금 360,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

실제로 건물 외부에 공사대금 미납으로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있어, 유치권의 실체 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 유치권이 성립될 경우, 이를 인수하게 되면 상당한 추가 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타

임대 내역이 파악되지 않아, 혹시 모를 미상 임차인 존재 가능성도 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 1월에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 최근 주변 실거래가를 고려할 때 시세가 형성되어 있으나, 가장 큰 변수는 360,000,000원 규모의 유치권 신고입니다. 이 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 만약 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재하므로, 투자 전반에 걸쳐 신중한 접근이 요구됩니다. 유치권의 법적 효력 및 해결 방안에 대한 충분한 법률 검토 없이는 접근을 재고해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최근에 사용 승인된 신축급 건물 (2024년 1월)

* 양호한 입지 및 교통 여건

* 실거주 또는 임대 투자 목적으로 고려 가능 (유치권 문제 해결 시)

* 유치권 문제 해결 가능성을 전제로 한다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 매수할 기회

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 18.66평~20.46평)의 최근 실거래가는 122,000,000원에서 153,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

가장 큰 리스크 요인인 유치권 신고액 360,000,000원은 감정가를 초과하는 금액으로, 유치권이 성립될 경우 낙찰가의 상당 부분을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

따라서, 유치권의 성립 여부 및 인수 여부에 대한 철저한 조사가 선행되어야 하며, 그 결과에 따라 입찰가 산정이 달라져야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 유치권이 성립되지 않거나, 혹은 해결될 수 있는 범위 내에서 시세의 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 약 137,000,000원에서 168,000,000원 범위가 될 수 있습니다.

단, 유치권 리스크를 감안하여, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

(본 예상 입찰가는 임차인 인수 보증금 0원을 제외한 금액 기준입니다.)

*혐오시설 정보*

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다.

*건축물표제부 요약*

* 건물명: 메종 드 힐

* 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3번지 (새주소: 경기도 파주시 봉서산로 33-56)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 4층

* 승인일: 2022년 8월 4일, 사용승인일: 2024년 1월 8일

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 호수: 103동 301호

* 전용면적: 66.02㎡

*집합건물 등기부 요약*

* 소유권 보존: 박원휘 (2024-02-07)

* 근저당: 송파새마을금고 (2024-02-07, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (공동담보): 주식회사덕행 (2024-04-19, 432,000,000원) - 말소

* 가압류: 백창환 (2024-08-05, 56,849,400원) - 말소

* 가압류: 주식회사라인이엔지 (2025-02-21, 10,500,000원) - 말소

* 임의경매: 송파새마을금고 (2025-05-21, 1,226,482,310원) - 말소 (본건 경매)

* 등기부채권 총액: 739,349,400원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.