나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [6] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 외 5개호로,
외벽 : 벽돌붙임 및 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대내역 미상임.

나. 건물 외부에 공사 대금 미납으로 유치권 행사중이라는 현수막이 부착되어 있으므로, 경
매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

유치권신고인 주식회사 덕행으로부터 2025.07.01.자 공사대금 금360,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63105 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOO (송파새마을금고 추정)

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층402호

건물명: 메종드힐

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층

주요 용도: 다세대주택

사용승인일: 2024-01-08

1.3. 면적 정보

토지면적: 79.31㎡ (약 23.99평)

토지지분: 79.31㎡ (약 23.99평)

건물면적: 63.90㎡ (약 19.33평)

건물지분: 63.9㎡ (약 19.33평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정평가액: 335,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 주변 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한) 및 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 박원휘 (2024-02-07)

근저당: 송파새마을금고 (252,000,000원, 말소기준권리, 2024-02-07)

근저당(공동담보): 주식회사덕행 (432,000,000원, 말소)

가압류: 백창환 (56,849,400원, 말소)

가압류: 주식회사라인이엔지 (10,500,000원, 말소)

임의경매: 송파새마을금고 (1,226,482,310원, 말소)

3.2. 채권 총액

등기부 채권 총액은 약 751,349,400원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 홍 (홍석균)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-18

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 해당사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 주거 환경

본건은 다세대주택이 밀집한 지역 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경으로서의 안정성은 보통 수준입니다.

4.2. 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 면적(약 61.7㎡ ~ 67.63㎡)의 다세대/연립주택 거래 사례는 2026년 3월~5월 기준으로 122,000,000원에서 153,000,000원 사이로 확인됩니다. 본건의 건물 면적(63.90㎡)과 유사한 거래가격을 감안할 때, 시장 거래가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정평가액 335,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

본건은 다세대주택 단위 세대로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 다만, 건물 외부에 공사대금 미납으로 인한 유치권 행사 현수막이 부착되어 있어, 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 파주소방서가 인근에 위치하고 있으며, 지역 내에서 필요한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

유치권신고인 주식회사 덕행으로부터 공사대금 360,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이는 본건 경매 절차에서 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있으며, 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 권리 분석

등기부상 채권 총액(약 751,349,400원)이 감정평가액(335,000,000원)을 훨씬 상회하고 있습니다. 또한, 360,000,000원의 유치권이 성립될 경우, 부동산 가치를 초과하는 채권이 발생할 수 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 시장 가격과의 괴리

감정평가액과 최근 시세 동향 간의 큰 격차는 감정평가 시점의 시장 상황, 물건의 특정 상태, 또는 권리 관계 미반영 등 다양한 요인에 기인할 수 있습니다. 이러한 격차는 낙찰 후 시세차익 또는 손실의 주요 변수가 됩니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 농경지가 혼재되어 있어 이에 따른 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물의 다세대주택입니다. 그러나 360,000,000원이라는 높은 금액의 유치권이 신고되어 있어 그 성립 여부에 따라 낙찰가의 안정성이 크게 좌우될 것으로 보입니다. 등기부 채권 총액 또한 감정가 대비 높은 수준이며, 시장 시세와 감정가의 괴리도 상당하여 투자 가치를 면밀히 재검토해야 합니다. 유치권 문제 해결 가능성 및 법적 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게만 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 기준으로는 비교적 저렴한 매물이 될 잠재력.

* 유치권이 성립되지 않을 경우, 권리 관계가 비교적 명확해져 시세 차익 기대 가능.

* 신축 건물로 주거 상품으로서의 가치는 유지.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 기준으로 할 때, 본건의 시장 가격은 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 추정됩니다. 하지만 360,000,000원 규모의 유치권이라는 중대한 위험 요소가 존재하므로, 이에 대한 신중한 판단이 필요합니다.

유치권의 성립 여부, 향후 해결 가능성, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 법적 비용 및 시간을 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

추천 입찰가 범위는 130,000,000원 ~ 160,000,000원 선으로 고려해볼 수 있으며, 이는 유치권의 불확실성을 충분히 반영한 가격입니다. 입찰 전 반드시 유치권 관련 내용을 전문가와 상세히 상담하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.