나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [6] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [6] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63105 | 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층402호 | 감정가: 335,000,000원 | 최저가: 164,150,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 고양지원 2025타경63105 (6)

1.1. 사건 개요

본 경매 물건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 메종드힐 다세대주택에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 채무자 겸 소유자는 박OO이며, 채권자는 송OOOOOO입니다. 감정가는 335,000,000원으로 평가되었습니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 335,000,000원

토지면적: 79.31㎡ (약 24.0평)

건물면적(전용): 63.90㎡ (약 19.3평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 유치권 신고 있음

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 파주소방서 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 사다리형의 다세대주택 부지로 자체 지반은 평탄하며, 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 최대 위험 요소는 유치권입니다.

유치권신고인 주식회사 덕행으로부터 2025.07.01.자 공사대금 금 360,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

유치권 금액(3억 6천만원)이 감정가(3억 3천 5백만원)보다 높으므로, 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있어 매우 신중한 권리분석이 요구됩니다.

또한, 건물 외부에 공사 대금 미납으로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있어, 현장 확인 및 유치권 배제 가능성 검토가 필수적입니다.

임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지대이며, 상권 활성화 정도는 보통 수준입니다.

파주소방서 인근으로 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)은 갖추어져 있을 것으로 예상되지만, 대규모 상업 시설이나 중심 상권은 아닙니다.

주거 밀집도가 높지 않아 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본건은 파주소방서 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스 접근성은 양호합니다.

주변에 다세대주택이 밀집되어 있어 주거 환경 자체는 보통 수준이나, 농경지가 혼재되어 있어 도시 외곽의 쾌적함도 일부 갖추고 있습니다.

학교, 대형마트, 병원 등 주요 인프라는 인근 파주읍 시내 중심지 또는 운정신도시 등으로 이동해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 유치권입니다. 공사대금 유치권 3억 6천만원의 성립 여부에 따라 매각 절차에 큰 영향을 미치며, 성립 시 낙찰자가 인수할 위험이 매우 큽니다.

또한, 메종드힐 빌라의 경우, 별도의 정보 확인 결과 불법 복층 건축 의혹 등 건축 법규 위반 가능성이 제기된 사례가 있으므로, 본건에 대해서도 건축물 대장 등을 통해 불법 건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다.

지정된 토지이용계획상 계획관리지역 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역이라는 점은 향후 개발이나 증축 등에 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 감정가 대비 높은 금액의 유치권이 신고되어 있어 일반적인 경매 투자 물건과는 달리 고도의 권리분석 능력을 필요로 합니다.

유치권의 성립 여부와 그 금액에 대한 법적 판단 및 협상 가능성이 투자 성공의 열쇠입니다.

유치권이 배제된다고 가정할 경우, 전용면적 약 19.3평의 다세대주택으로, 적절한 가격에 낙찰받는다면 실거주 또는 임대수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

단, 유치권 리스크를 감안할 때, 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 전문적인 컨설팅을 통한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

A. 유치권 배제 성공 시 높은 수익률 가능: 만약 신고된 유치권을 법적으로 배제하거나 채무자와 협의를 통해 해결할 수 있다면, 감정가 이하의 낮은 가격으로 취득하여 높은 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

B. 비교적 양호한 교통 접근성: 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 기본적인 교통 편의성은 확보되어 있습니다.

C. 주거용 부동산 실수요 확보: 전용 19평대의 다세대주택은 소형 아파트 대체재로서 실수요층이 꾸준합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계