나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [3] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [3] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63105 | 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 2층201호 | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 144,550,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 정보

사건번호는 고양지원 2025타경63105 (3)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각인 부동산 임의경매 사건입니다.

본건의 감정가는 295,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 송OOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 2층 201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

토지 면적은 81.94제곱미터(약 24.79평)이고, 건물 전용면적은 66.02제곱미터(약 19.97평)입니다. 다세대주택이므로 전용면적으로만 표기됩니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 2층에 해당하며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지대로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 자체지반이 대체로 평탄한 사다리형이며, 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제사항

토지이용계획상 계획관리지역에 해당합니다.

추가적으로 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)과 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있어, 향후 증개축 및 개발 행위 시 군사시설 보호법에 따른 제한이 있을 수 있음을 유의해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이사항 및 유치권

본건의 가장 중요한 특이사항은 유치권 신고입니다.

유치권신고인 주식회사 덕행으로부터 2025.07.01.자로 공사대금 금 360,000,000원의 유치권 신고가 접수되었습니다.

그러나 이 유치권의 성립 여부는 불분명하다고 보고되어 있으므로, 매수 희망자는 유치권의 성립 요건(점유 및 채권의 유효성)을 면밀히 조사하여야 합니다.

참고 사항으로 건물 외부에 공사 대금 미납으로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있음이 확인되었습니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대 내역은 미상으로 확인됩니다.

따라서 실제 점유자가 소유자인지, 아니면 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 현장조사와 명확한 권리 분석이 필수적입니다. 점유자의 지위에 따라 낙찰 후 명도 진행에 난이도 및 비용 차이가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 다세대주택이 밀집한 주거 지역 내에 위치하며, 주위에 근린생활시설이 혼재된 지대입니다.

이는 대규모 상업시설보다는 주로 주거 생활에 필요한 소규모 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

다세대주택 단위 세대로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 난방설비와 더불어 승강기가 설치되어 있어 주거 편의성은 보통 이상으로 보입니다.

주위 환경이 보통 시되는 주거지로서, 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 유치권 신고입니다. 신고된 유치권 금액(3억 6천만원)이 감정가(2억 9천 5백만원)보다 높습니다.

만약 유치권이 적법하게 성립하는 것으로 판명될 경우, 낙찰자가 인수하여야 하는 금액이 될 수 있으므로, 예상 매각가를 초과하는 리스크를 안게 됩니다. 유치권의 성립 여부 확인이 최우선되어야 합니다.

두 번째 리스크는 미상의 임대 내역입니다. 명도 과정에 대한 계획을 사전에 수립해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 비교적 신축급의 다세대주택으로 보이며, 생활 환경은 보통 수준입니다.

물건 자체의 가치나 입지는 평균적이나, 3억 6천만원에 달하는 유치권은 입찰가 산정 및 최종 투자를 결정하는 데 결정적인 영향을 미치는 고위험 요소입니다.

유치권의 성립 여부에 따라 투자 가치가 극명하게 달라지므로, 유치권에 대한 철저한 법률적 분석 및 현장 확인 후 입찰을 고려해야 합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 가격 경쟁력

유치권의 불분명성으로 인해 입찰 경쟁률이 낮아질 가능성이 높습니다.

만약 유치권이 부존재하거나 성립되지 않음이 입증될 경우, 감정가 대비 저가로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 실수요 관점

주거용 부동산으로 승강기 등 편의 시설이 갖추어져 있어 실수요자에게 적합한 물건입니다.

파주 지역의 다세대주택을 찾는 실수요자라면 유치권 해소 방안을 마련하여 접근할 경우 좋은 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매5계