나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [3] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 외 5개호로,
외벽 : 벽돌붙임 및 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대내역 미상임.

나. 건물 외부에 공사 대금 미납으로 유치권 행사중이라는 현수막이 부착되어 있으므로, 경
매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

유치권신고인 주식회사 덕행으로부터 2025.07.01.자 공사대금 금360,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경63105 (3)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 81.94㎡ (약 24.81평)

토지지분: 81.94㎡ (약 24.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 66.02㎡ (약 19.98평)

건물지분: 66.02㎡ (약 19.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한) 및 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

등기부등본 상 소유권보존등기(박원휘) 외 다수의 권리가 설정되었으나, 경매개시결정등기(송파새마을금고)가 말소기준권리이며, 현재 을구의 근저당권(송파새마을금고, 주식회사덕행), 갑구의 가압류(백창환, 주식회사라인이엔지) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 739,349,400원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대내역은 미상입니다.

3.3. 유치권 신고

유치권 신고인 주식회사 덕행으로부터 2025년 7월 1일자로 공사대금 360,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 건물 외부에는 공사대금 미납으로 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 다세대주택 밀집 지역이며, 주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다. 대규모 상권은 아니나, 지역 내 생활 편의시설은 갖추고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 파주소방서가 위치하고 있으며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 승강장을 통해 파주 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

5.3. 교육 및 의료시설

주변 지역의 교육 및 의료시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 파주읍 지역 내의 초, 중, 고등학교 및 병의원 등을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

5.4. 기타

건물 자체적으로 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

주식회사 덕행이 신고한 3억 6천만원의 공사대금 유치권은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 예상 입찰가 산정에 매우 신중해야 하는 부분입니다.

6.2. 군사보호구역

본건 토지가 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어, 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 신축급(사용승인 2024년 1월) 다세대주택으로, 토지 및 건물 면적이 적절하여 실거주 및 투자용으로 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 그러나, 감정가 대비 상당 금액(3억 6천만원)의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 위험이 매우 높습니다. 이러한 유치권 문제로 인해 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수도 있으나, 철저한 권리 분석과 잠재적 비용 산정이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2024년 1월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 외관 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 시세 대비 저가 매수 기회

유치권이라는 큰 부담으로 인해 감정가 및 주변 시세보다 현저히 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 유치권 문제가 성공적으로 해결될 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

8.3. 실거주 용이성

적절한 면적과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있어 실거주 목적에도 적합합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매가는 약 1억 2천 2백만원에서 1억 5천 3백만원 수준입니다. 본건의 감정가는 2억 9천 5백만원이나, 3억 6천만원의 불확실한 유치권 신고액은 심각한 위험 요소입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 유치권 문제 해결에 소요될 비용과 시간을 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다. 시장의 실제 거래가와 감정가 사이의 괴리, 그리고 유치권의 잠재적 위험을 종합적으로 판단할 때, 보수적으로 접근하여 1억 3천만원에서 1억 8천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 유치권으로 인한 위험을 어느 정도 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 유치권 관련 추가 정보 파악 및 전문가와 상담 후 최종 결정을 내리는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.