나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경119669 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1621-19 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2024.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 신림동 소재 "남서울중학교" 남동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 주를 이루는 주택지대로서 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주거지로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 단독주택(다중주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,

외벽 : 석재붙임, 일부 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 장판 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

단독주택(다중주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 옥탑층에 제시외건물 ㉠ (기존 벽체이용 판넬조, 보일러실 등, 약2.5㎡)이 소재함. (후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 페문부재 등으로 본건 내부 전부를 확인 할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경119669 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1621-19

용도: 다중주택

감정가: 1,817,587,900원

토지면적: 137.40㎡ (약 41.56평)

건물면적: 309.23㎡ (약 93.55평)

건물 제시외면적: 2.50㎡ (약 0.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남서울중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대로서 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등의 규제를 받고 있습니다. 교육환경보호구역에 대한 최종 확인은 동작교육청을 통해 필요합니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 남서울중학교가 위치하며, 주택지대로서 일반적으로 이용되는 근린생활시설 등이 소재합니다. 현 시점에서의 조사로는 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 7월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권(을3)입니다.

3.2. 등기사항 요약

토지 등기부상 소유권이전, 근저당권, 강제경매, 임의경매 기록이 있으며, 건물 등기부상 소유권보존, 근저당권, 다수의 주택임차권, 강제경매, 임의경매 기록이 존재합니다. 현재 진행되는 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

제시된 정보에 따르면, 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인: 강호윤, 보증금: 220,000,000원, 전입일자: 2020-07-27, 확정일자: 2020-07-01, 배당신고일자: 2024-12-24, 대항력: 없음

* 임차인: 김병윤, 보증금: 220,000,000원, 전입일자: 2022-03-23, 확정일자: 2022-02-28, 배당신고일자: 2024-04-23, 대항력: 없음

* 임차인: 김제겸, 보증금: 95,000,000원, 전입일자: 2018-04-02, 확정일자: 2018-03-13, 배당신고일자: 2024-04-11, 대항력: 없음

* 임차인: 김지희, 보증금: 70,000,000원, 전입일자: 2022-05-10, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2024-08-26, 대항력: 없음

* 임차인: 김진영, 보증금: 230,000,000원, 전입일자: 2022-09-15, 확정일자: 2022-08-09, 배당신고일자: 2024-09-26, 대항력: 없음

* 임차인: 안치혁, 보증금: 0원, 전입일자: 2019-10-17, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음 (보증금 0원으로 특이사항 발생 가능성 존재)

* 임차인: 우승완, 보증금: 70,000,000원, 전입일자: 2021-05-10, 확정일자: 2021-04-19, 배당신고일자: 2024-05-17, 대항력: 없음

* 임차인: 윤대원, 보증금: 210,000,000원, 전입일자: 2022-05-31, 확정일자: 2022-05-02, 배당신고일자: 2024-06-10, 대항력: 없음

* 임차인: 이화진, 보증금: 319,725,000원, 전입일자: 2019-10-17, 확정일자: 2019-09-09, 배당신고일자: 2024-11-07, 대항력: 없음

* 임차인: 장형종, 보증금: 75,000,000원, 전입일자: 2022-04-06, 확정일자: 2022-03-04, 배당신고일자: 2024-04-23, 대항력: 없음

* 임차인: 정지수, 보증금: 88,200,000원, 전입일자: 2019-10-22, 확정일자: 2019-10-22, 배당신고일자: 2024-12-05, 대항력: 없음

* 임차인: 조주희, 보증금: 70,000,000원, 전입일자: 2020-02-21, 확정일자: 2020-01-17, 배당신고일자: 2024-11-26, 대항력: 없음

3.3. 1.인수되는 임차보증금

총 임차보증금 합계는 1,767,925,000원이나, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석 (JSON 기반)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 최근(2026년 7월) 신림동 일대에서 거래된 연립/다세대 주택 사례는 다음과 같습니다.

* 84.91㎡(약 25.7평) 면적의 연립주택이 630,000,000원에 거래되어 평당 약 24,513,620원의 시세를 형성했습니다.

* 30.92㎡(약 9.35평) 면적의 다세대주택이 185,000,000원에 거래되어 평당 약 19,786,096원의 시세를 형성했습니다.

* 29.56㎡(약 8.94평) 면적의 다세대주택이 320,000,000원에 거래되어 평당 약 35,794,183원의 시세를 형성했습니다.

4.2. 시세 비교 및 추정

본건 다중주택의 총 건물 면적은 약 93.55평입니다. 제공된 JSON의 가장 높은 시세(평당 약 35,794,183원)를 적용할 경우, 건물만의 잠재적 가치는 약 3,350,490,000원에 이를 수 있습니다. 이는 감정가(1,817,587,900원)를 크게 상회하는 수준으로, 시세 조사 결과만으로는 본건의 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, JSON 데이터는 연립/다세대 주택 사례로, 본건의 다중주택과는 정확한 비교에 한계가 있을 수 있습니다.

4.3. 전월세 시장 동향 (JSON 기반)

제공된 JSON 데이터에는 최근 전월세 거래 정보가 포함되어 있으나, 이는 최근 매매 정보와 동일한 내용으로 분석에 활용하기 어렵습니다. 다만, 다수의 임차인이 존재하고 보증금 총액이 상당한 점으로 미루어 보아, 지역 내 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주택지대 내 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

"남서울중학교"가 인근에 소재하며, 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 편리합니다. 다만, 교육환경보호구역에 대한 최종 확인은 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건으로 인한 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 시 점유자의 부재로 인해 내부 시설 및 설비의 정확한 상태 확인이 불가하므로, 입찰 전 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

* 교육환경보호구역 관련 규제로 인해 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 채권자 및 임차인 관련 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 주거 지역에 위치한 다중주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 18.1억 원 수준이나, 최근 유사 지역의 시세 분석 결과 더 높은 가치를 시사하고 있습니다. 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 내부 확인 불가 및 교육환경보호구역 등의 제한사항은 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 다수의 임차인이 거주하고 있어 즉시 임대 수익 창출이 가능할 잠재력을 보유하고 있습니다. (단, 인수 부담 없음)

* 시장 시세 분석 결과, 감정가 대비 저평가 가능성이 존재합니다.

* 주택가에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,817,587,900원입니다. 인수되는 임차보증금이 0원이고, 주변 시세 분석 결과 본건의 시장 가치가 감정가를 상회할 가능성을 고려했습니다. 또한, 내부 확인 불가 및 복합적인 권리 관계 등의 리스크를 감안하여, 감정가의 90% 수준을 시작가로 제시합니다.

따라서 예상 입찰가는 약 1,635,829,110원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.