나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100211 [1] 서울특별시 관악구 신림동 10-60 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100211 [1] 서울특별시 관악구 신림동 10-60 다중주택 경매

• 사건번호: 2025타경100211
• 주소: 서울특별시 관악구 남부순환로190길 22-6
• 용도: 다중주택

서울중앙지방법원 경매3계 2025타경100211 | 소재지: 서울특별시 관악구 남부순환로190길 22-6 | 감정가: 2,099,996,440원 | 최저가: 860,160,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경100211 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100211 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 10-60

용도: 다중주택

감정가: 2,099,996,440원

토지면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 327.06㎡ (약 98.94평)

건물 제시외면적: 85.70㎡ (약 25.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 지하철 2호선 신림역에서 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신림역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 동측으로 노폭 약 3m의 개인 소유 도로와 접하고 있어 해당 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 해당합니다.

신림역 인근은 20~30대 젊은 층의 비중이 높고, 의류, 쇼핑, 영화관, 식당가 등 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다. 특히 순대촌으로 유명하며, 유흥업소와 주점 밀집도가 높은 상권으로 분석됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자는 김OO입니다.

경매 구분상 강제경매이므로, 채무 불이행으로 인한 경매 개시로 판단됩니다.

건물 감정평가요항표에 따르면 임대 관계는 미상입니다.

정확한 권리 분석을 위해서는 별도의 권리분석 자료 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

신림역 상권은 하루 평균 14만명 이상의 높은 유동인구를 자랑하는 역세권입니다.

주요 상권은 3, 4번 출구 주변으로 의류, 판매 상권, 순대타운 먹자골목 등이 발달해 있으며, 젊은 층을 중심으로 다양한 소비 활동이 이루어지고 있습니다.

최근에는 대형 쇼핑몰과 주상복합 건물이 다수 들어서거나 예정되어 있어 복합 문화 공간으로의 변화가 기대됩니다.

다만, 일부 지역에서는 유흥 시설 및 주점 밀집도가 높게 나타나 업종별 편차가 존재할 수 있습니다.

신림동은 서울대학교, 다수의 고시원 및 학원 밀집 지역으로 1인 가구 및 젊은 층의 주거 수요가 풍부합니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 3층 다중주택입니다.

주요 설비로는 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 현황도상 3층은 1개 호로 표기되어 있으나, 현황은 총 4개 호(401호-404호)로 구분되어 사용 중입니다.

이용 현황은 지하 1층 101호-105호, 1층 201호-205호, 2층 301호-305호, 3층 401호-404호, 옥탑층 405호-406호로 이용 중입니다.

지상 1층 북측 테라스 부분 및 옥탑층 일부 층고가 높은 부분이 조사되었습니다.

주변에 신림역, 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

인근에 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 신림역 주변 상권은 유흥 및 주점 밀집 지역이 존재하므로, 이에 대한 인지는 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요합니다.

건축물 현황도와 실제 이용 현황 간의 차이(3층 1개 호 vs 4개 호 구분 사용)가 존재하므로, 이에 대한 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

본건 건물은 동측으로 노폭 약 3m의 개인 소유 토지와 접하고 있어, 해당 도로 이용에 대한 권리 관계 및 주변 토지 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 제한되어 있으며, 향후 건축 시 용적률 및 건폐율, 층수 등에 제한을 받을 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재합니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 관계 설정 및 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 신림역 역세권에 위치한 다중주택으로, 풍부한 유동인구와 젊은 층의 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

하지만, 제시외 건물 포함, 건축물 현황도와 다른 내부 구분 사용, 개인 소유 도로 접합 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 철저한 사전 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

향후 개발 가능성 및 복합 상권으로의 변화 추세를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단되나, 명도 및 법적 문제에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

신림역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건 및 높은 유동인구 확보.

다중주택으로서 다수의 임대 가구를 확보하여 임대 수익 극대화 가능성.

신림역 상권의 지속적인 성장 가능성 및 복합 상권으로의 발전 잠재력.

대중교통 접근성이 우수하여 학생 및 젊은 직장인 등 고정 수요층 확보 용이.

경매 물건으로 시세 대비 저가 매수 기회 기대.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계