나이스옥션 법원경매 목포 2024타경55 [1] 전라남도 함평군 손불면 석창리 522-12 양어장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경55 [1] 전라남도 함평군 손불면 석창리 522-12 양어장 경매

• 사건번호: 2024타경55
• 주소: 전라남도 함평군 손불면 석창리 522-12
• 감정가: 537,242,200원
• 최저가: 240,685,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 양어장

목포지원 경매1계 2024타경55 | 소재지: 전라남도 함평군 손불면 석창리 522-12 | 감정가: 537,242,200원 | 최저가: 240,685,000원 | 용도: 양어장

1. 목포지원 2024타경55 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경55 (1)

소재지: 전라남도 함평군 손불면 석창리 522-12

토지면적: 5853.20㎡ (약 1,769.05평)

토지 지분율: 585320 (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡ (별도 없음)

건물 제시외면적: 34.10㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

용도: 양어장 (첨단양만단지 내 위치)

감정가: 537,242,200원

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 함평군 손불면 석창리에 위치한 "첨단양만단지" 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 해안가를 중심으로 양어장, 농경지 및 농촌 지역이 분포하고 있어 관련 업종의 입지로 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 토지는 근사각형의 평지로서 양만시설 부지로 이용되었으며, 소로각지에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 주요 권리 사항으로는 유치권이 신고되어 있습니다. 최충현, 김양종이 금 53,150,000원, 김준호가 금 20,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 검토 및 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 물건 명세서상 유치권, 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 및 제시외 기계기구(a) 등이 포함되어 있으며, 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구 일부도 포함될 수 있으니 감정평가서를 참조하여 정확한 포함 여부 및 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

물건은 "첨단양만단지"라는 특정 양식 단지 내에 위치하고 있어, 단지 내 다른 시설들과의 연계성 또는 경쟁 관계를 고려해 볼 수 있습니다. 본 사업체는 중소규모의 장어 양어장으로, 2020년 10월 16일에 '사랑드림물산'이라는 상호로 설립되었으며 2021년 10월 기계기구 수리 및 교체를 진행한 후 현재는 휴업 중입니다. 휴업 상태이므로 원료 수급 관계 및 제품의 시장성에 대한 구체적인 조사나 판단은 어려운 상황입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 양어장 용도로 개발된 단지 내에 위치하고 있어 일반적인 주거나 상업 시설과는 다른 특성을 가집니다. 사업체의 생산 공정은 치어 입식, 육성, 출하의 과정으로 이루어지며, 2021년 11월 30일 평가 기준으로는 치어 기준 약 400,000~480,000마리 규모의 양식이 가능한 것으로 파악되었습니다. 현재는 휴업 및 폐문 상태로 영업 활동이 중단된 상황입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 불분명한 성립 여부를 가진 유치권의 존재입니다. 낙찰 후 유치권자들과의 법적 분쟁에 휘말릴 수 있으며, 이는 상당한 시간과 비용을 초래할 수 있습니다. 또한, 현재 휴업 상태이므로 사업 재개에 필요한 초기 투자 비용, 시설 노후화 및 운영상의 위험, 그리고 변화된 시장 환경에 대한 적응 등이 필요할 수 있습니다. 제시외 건물 및 기계기구의 정확한 상태와 포함 여부, 그리고 그 가치를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 주변 시설 조사 결과, 해당 지역은 해안가 및 농경지와 인접한 양어 단지로, 인근에 혐오시설이 위치한다는 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 양어장 특성상 악취 민원 발생 가능성은 고려할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 "첨단양만단지" 내 양어장 부지로서, 토지 자체의 가치와 함께 양어장 운영을 위한 기반 시설을 갖추고 있다는 점에서 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 성립 여부가 불분명한 유치권의 존재는 큰 위험 요소이며, 현재 휴업 중인 상태이므로 사업 정상화를 위한 추가적인 투자와 노력이 필요합니다. 양어장으로서의 입지 조건은 양호하나, 향후 사업 운영의 성공 여부는 시장 상황, 운영 능력, 그리고 유치권 문제 해결에 달려있다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **입지 조건**: 양어 단지 내 위치하여 관련 인프라 활용 및 연계 가능성이 있습니다.

2. **토지 가치**: 계획관리지역, 산업개발진흥지구 등 개발 가능성이 있는 지역 내 토지로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

3. **사업 재개 가능성**: 휴업 중인 시설을 인수하여 장어 양어 사업을 재개하거나, 타 용도로의 전환 가능성을 검토할 수 있습니다.

4. **유치권 리스크 관리**: 불확실한 유치권 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 인수 비용을 절감하거나, 반대로 큰 부담이 될 수 있는 바, 철저한 법률 검토 후 접근해야 합니다.

5. **기계기구 포함**: 양어에 필요한 제반 설비가 포함되어 있어 초기 투자 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매1계