나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50274 [1] 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 에이동 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암1동주민센터" 북서측 인근에 위치함.
주위는 본건 유사 공동주택,단독주택,다가구주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서
학교,근린생활시설 및 공공시설 등과의 접근성으로 보아 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량이 접근가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여
제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층건 내 에이동 3층 304호로서
외벽:외장석 등.
내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호:하이샷시창호임.

이용상태

2021.04.05일자로 사용승인되고,
공부상 오피스텔이며, 현황 주거겸용으로 이용하는 것으로 탐문됨.

설비내역

상하수도 시설 및 기본적인 위생설비,승강기설비,도시가스보일러에 의한 개별난방,
주차장시설 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로와 등고평탄한 세장평(2필지 일단) 토지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<은평구 응암동 84-4소재>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

<은평구 응암동 84-19소재>
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50274 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 에이동 3층304호

용도: 오피스텔 (현황 주거겸용)

감정가: 267,000,000원

토지면적: 15.58㎡ (약 4.71평)

토지지분: 15.579999999999998㎡ (약 4.71평)

건물면적: 39.64㎡ (약 12.00평)

건물지분: 39.64㎡ (약 12.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

3. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암1동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 세장평(2필지 일단) 토지입니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 서울특별시 은평구 응암동 84-4: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 서울특별시 은평구 응암동 84-19: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

4. 권리분석

권리분석 개요: 본건은 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 특별한 주의가 요구됩니다.

말소기준권리: 2025년 01월 09일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경50274) 등기입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-01

확정일자: 2022-03-11

배당신고일자: 2024-04-08

대항력: 있음

비고: 을구 순위 1번 주택임차권 등기 (2024.04.08, 금275,000,000원), 인수되는 권리임.

* 임차인: 지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-21

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 을구 1번: 주택임차권, 권리자 김성일, 권리금액 275,000,000원, 말소: 인수. 전입일자 2022-04-01, 확정일자 2022-03-11.

* 갑 6번: 강제경매, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 284,294,792원, 말소: 말소. (말소기준권리)

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.04.08.) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

5. 상권분석

본건은 주택가에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 공공시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

건물은 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택이 혼재된 복합 건물로, 주변 상권은 주거 지역의 특성을 가지고 있습니다.

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 생활정보

주변 시설: "응암1동주민센터" 인근으로 공공시설 접근성이 보통입니다.

교통: 제반 차량 접근 가능하며, 노선 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

건물 내부: 상하수도, 기본적인 위생 설비, 승강기, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

이용 현황: 공부상 오피스텔이나 현황은 주거 겸용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 임차인 김성일의 보증금 275,000,000원입니다. 해당 임차권은 매수인에게 인수되며, 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 변제하지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 부담해야 합니다. 본건의 감정가가 267,000,000원임을 고려할 때, 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

현황 용도와 공부상 용도 차이: 공부상 오피스텔이나 현황 주거 겸용으로 이용하는 것은 건축법 등 관련 규정 위반 소지가 있을 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한: 상대보호구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 이용이나 신축 시 제한이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 은평구에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 275,000,000원을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이 금액은 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 예상되어 투자자에게는 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

9. 투자 포인트

서울 은평구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주거 겸용으로 사용 가능한 오피스텔이라는 점은 임대 수익을 고려할 수 있는 부분입니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 267,000,000원

현 시세 분석: 유사 면적(약 39.64㎡)의 오피스텔 매물은 최근 260,000,000원에서 280,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

주요 분석: 본건은 매각으로 소멸되지 않는 선순위 주택임차권(보증금 275,000,000원)을 인수해야 합니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 낙찰 후 임차인에게 지급해야 할 금액(275,000,000원에서 배당받는 금액을 제외한 잔액)을 고려하면, 총 투자 비용이 현재 시세보다 높아질 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 낙찰가를 산정함에 있어 인수될 보증금 전액을 고려한 보수적인 접근이 필수적입니다.

예상 입찰가: 인수될 보증금 275,000,000원을 감안할 때, 일반적인 투자 수익률을 기대하기 어려운 상황입니다. 감정가 대비 70%~80% 수준의 보수적인 입찰가를 고려하되, 이는 낙찰 후에도 275,000,000원의 임차인 보증금 부담이 추가된다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원. (본 입찰가는 순수한 낙찰가이며, 추가로 275,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담이 발생합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.