나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경3946 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 151-27 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경3946 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 151-27 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매1계 2023타경3946 | 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 151-27 | 감정가: 2,047,870,100원 | 최저가: 1,310,637,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2023타경3946 (1)이며, 소재지는 서울특별시 서대문구 연희동 151-27에 위치합니다. 용도는 다가구주택 및 제2종 근린생활시설이며, 감정가는 2,047,870,100원입니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 최OO이고 채권자는 임OO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 182.00㎡ (약 55.05평)이며, 건물 면적은 495.78㎡ (약 150.00평)입니다. 건물 제시외 면적은 78.50㎡ (약 23.75평)가 별도로 존재하며, 매각 대상에는 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

1.3. 주요 특징 및 주의사항

본건은 토지와 건물을 포함한 일괄매각이며, 감정가에 제시외 건물(78.50㎡)이 포함되어 있으므로 현장 확인이 필수적입니다. 특이사항으로는 중복사건이며, 건물 1층 및 2층이 공부상으로는 제2종 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현재 외부 관찰 및 탐문 결과 주택으로 이용 중인 것으로 판단되어 용도 불일치에 따른 이행강제금 등 잠재적 리스크가 존재하므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "서대문구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 편의도는 보통 수준입니다. 인접 필지 대비 완경사인 사다리형의 토지이며, 북서측 및 남측으로 노폭 약 4M 내외의 도로(남측은 계단식 도로)에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 및 주변환경

주위 환경은 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다. 상권은 주거지 위주의 근린생활시설이 혼재되어 있는 형태이며, 쾌적한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 감정평가서 상 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주변 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 생활정보 및 법적 제한

본건은 제2종일반주거지역(12층 이하)에 속하며, 상대보호구역(최종확인관할교육청) 및 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한이 적용되고 있습니다. 또한 중점경관관리구역(주요산 주변) 및 건축선이 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 기본적인 위생, 급배수 시설 및 개별 난방 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건으로, 채무자와 소유자가 동일합니다. 사건번호가 중복사건으로 처리되고 있는 점을 유의해야 합니다. 매각 대상에는 제시외 건물이 포함되어 감정평가에 반영되었으나, 이에 대한 정밀한 공부 정리 여부 및 하자 여부를 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상인 바, 낙찰 후 임차인의 존재 및 대항력 여부에 따라 명도 리스크가 발생할 수 있으므로 철저한 임차인 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 건물 1층 및 2층의 용도 불일치 문제입니다. 공부상 '사무소'를 '주택'으로 불법 변경하여 사용 중인 경우, 관할 관청으로부터 원상복구 명령 및 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 낙찰 후 이행강제금 납부나 용도 변경(주거용으로 허가받기 어려울 수 있음) 등의 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 해당 부분을 사전에 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다. 토지가 완경사에 접하고 있어 건축 행위 시 고려가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

서울특별시 서대문구 연희동에 위치한 다가구주택(일부 근린생활시설)으로서, 서울의 주거 선호 지역에 소재하여 높은 감정가를 형성하고 있습니다. 토지면적 약 55평, 건물면적 약 150평의 규모로, 제시외 건물 포함 시 실사용 면적이 큰 장점이 있습니다. 다만, 1층 및 2층의 용도 불일치 리스크가 명확하므로, 이 점을 충분히 고려하여 수익률 분석 및 리스크 관리가 필요합니다. 전체적인 입지 환경 및 교통은 보통 수준입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 연희동 주택지대에 위치하며, 서대문구청 인근으로 생활 편의성이 확보된 주거 선호 지역의 다가구주택입니다.

수익형 부동산 활용: 주택(다가구)과 근린생활시설이 혼재된 건물로, 리모델링 등을 통해 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

규모의 경제: 토지/건물 일괄 매각 물건으로, 특히 제시외 건물까지 포함되어 실사용 면적(약 23.75평)이 증가하여 투자 가치를 높입니다.

용도 변경/정상화 기회: 1, 2층 용도 불일치 문제를 해결하여 주택 또는 근린생활시설(상업 목적)로의 정상화를 통해 건물의 가치를 상승시킬 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계